 |
房地产开发 |
|
|
| 关于物业管理纠纷若干法律问题探讨 |
|
出处：法律顾问网·涉外www.flguwen.com
时间：2009/9/21 14:08:00 |
物业管理在我国出现虽有20多年 ，随着房地产事业的发展，物业管理的现状却日益成为公众批评和责难的焦点 ，涉及物业管理方面的纠纷和诉讼呈不断增多的趋势。由于有关物业管理的法律不健全，加之理论上对物业管理缺乏系统深入的研究，导致审判人员对物业管理法律性质认识不清，分歧颇多，适用法律不一，在一定程度上影响了此类案件审判的公正和高效。为廓清认识，缩小分歧，规范审判，本文拟对物业管理的主体、物业管理的法律性质以及有关物业管理纠纷的处理进行探讨，以求教于同仁。
一、物业管理的主体
任何社会实践，无非是社会主体的实践，明确其主体，是认识社会实践的关键。从法律的视角出发，只有明确受法律调整的社会关系中的主体，才可能正确理解和确定其权利和义务的内容。物业管理作为一种社会实践，同样有明确其主体的必要。
业主作为物业所有权人，享有对其物业的占有、使用、收益和处分的四项权能，是对自己物业进行管理的法定主体。就法律理论而言，物业管理公司并不当然具有物业管理的权利，只有与业主通过签订契约获得业主的授权才能进行物业管理。然而在实践中，人们往往将物业管理公司作为物业管理的主体。产生这种错误认识的原因在于： 一、业主对自身权利认识不清，缺乏物业管理的主体意识；二是有关立法强制规定业主必须委托一个物业管理企业实施物业管理，使物业公司对业主的物业有法定的管理权。如建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《广州市新建住宅小区物业管理办法》、《天津市住宅小区物业管理暂行办法》、《北京市居住小区物业管理办法》等立法文件对业主委托物业公司进行管理均作了强制规定。国务院公布的《物业管理条例（草案）》第37条规定“一个物业管理区域的业主大会，应当委托一个物业管理企业实施物业管理”，仍是这种主体地位倒置认识在立法中的反映，应当予以纠正。2003年6月19日公布的《物业管理条例》则基本体现了业主在物业管理中的主体地位，没有对业主委托物业管理企业实施物业管理进行强制规定，说明我国立法对业主的主体地位已有正确的认识。
就小规模建筑物来说，由于业主人数少，往往通过平等协商，及时沟通，相互谅解便可有效解决物业管理问题。然而，对包含大规模建筑群的物业小区来说，业主人数众多，相互协商，沟通的机会极少，而且难以统一各业主的意见。“因而，为维护建筑物各部分应有之机能，解决彼此间纷争，进而维护共同生活秩序，协调彼此之间共同利益，乃需要一超越个人之团体组织，以借该团体组织力量，妥订管理规约，设置管理机构，处理共同事务。” 以何种方式设立管理团体，则成为物业管理必须解决的问题。
设立物业管理团体，一要充分反映业主的意思表示，体现业主物业管理的主体地位，实现业主的合法权益，故物业管理团体必须给予业主意思表示的机会，并按业主的意愿进行管理；二是由于物业管理是一项持续性、日常性的工作，不可能事事均由各业主集会决定，故物业管理团体须设定执行机关，以便处理物业管理的日常工作。
业主、业主大会和业主委员会之间的关系，类似于股份有限公司的内部治理结构。业主类似于公司股东，业主大会类似公司的股东大会，而业主委员会则类似于公司的董事会。
（一）业主的权利和义务
业主作为物业管理的主体，享有以下权利：
1、表决权。业主有权参加业主大会，并对大会讨论的事项享有投票表决权。
2、参与制定业主公约权。业主公约作为业主的自治规范，业主自然具有参与制定权。
3、选举权和被选举权。业主有选举业主委员会成员的权利，也有被选举为业主委员会成员的权利。
4、监督权。业主有权监督业主委员会执行业主大会决议的权利，并根据业主委员会成员执行职务的情况，有权要求改选或罢免业主委员会成员；有权监督物业经费的使用情况。
5、请求权。包括（1）请求召开业主大会的权利，该项权利的行使一般要有一定比例（《物业管理条例》规定为20%）的业主提议才为有效；（2）请求收取共有部分应得的收益；（3）请求停止违反业主共同利益的行为。
业主在享有上述权利的同时，承担以下义务：
1、执行业主大会作出的决定；
2、遵守业主公约，遵守物业管理区域共有部分的使用、公共秩序和公共环境的维护等方面的制度；
3、接受业主委员会的管理；
4、缴纳有关物业费用。
（二）业主大会职责以及其议事方式
业主大会由物业管理区域的全体业主组成，是物业管理的最高权力机关，业主通过业主大会参与物业管理，依法维护自身的合法权利。在各国立法上均有成立业主大会的强制规定，我国地方立法也有类似的规定。如《江西省城市居住小区物业管理条例》第13条规定：“公有住宅出售建筑面积达到30%以上或者新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上的居住小区”应召开业主大会；《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第9条规定：“住宅区已交付使用且入住率达50%以上时，区住宅管理部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会”，其他的立法如《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》、《北京市居住小区物业管理办法》都规定在居住小区交付使用且入住率达到50%的以上时应召开业主大会。《物业管理条例》第10条对业主大会的成立没有作出硬性规定，对业主大会成立的条件、是否成立业主大会以及业主大会成立的时间赋予了业主充分的自主决定权。笔者认为，成立业主大会的前提必须存在两个以上业主，至于何种情况下召开业主大会，可在入住率达50%以上（首次业主大会有超过半数以上投票权的业主参加，可反映物业区业主的意愿，也可依法履行职责），但该规定应作提倡性而不是强制性规定，以尊重业主的自主权。前述《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第9条同时规定：“但经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会，”这样规定较为合理。
业主大会作为物业管理的权力机关，应对物业管理有关重大事项作出决定，其主要职责如下：
1、制定、修订业主公约；
2、选举、罢免业主委员会成员；
3、确定物业管理费用分担比例；
4、决定物业管理方式以及选定物业管理公司；
5、听取和审议物业管理工作报告。
业主大会的议事方式一般采用多数决定的方式，较少采用一致决定的方法。一致决定方法虽可反映全体业主的意志，但在实际操作上非常困难，只要有一个业主反对，所议事项即无法形成决议，反而影响业主大会的议事效率。多数决定的方法又可以分为特别多数与普通多数两种。一般来说，对业主公约的制定和修改，确定物业管理费用分担比例，决定物业管理方式以及选定物业管理公司与业主利益密切相关，应采用特别多数决定；对其他事项可采用普通多数决定。
需要指出的是，多数决定的方式尽管是公认的民主议事方式，但也难以避免多数压迫少数而损害个别业主合法权益的情况。为弥补其不足，法律应为对业主大会决定持异议的少数业主设立救济，允许业主对业主大会决定的合法性问题向法院提出诉讼，由法院审查判断。如决定合法，则驳回诉讼请求；如决定有违反法律禁止性规定、有损社会公共利益、有悖社会公序良俗内容的，应宣告有关内容无效；如决定有关内容损害少数业主合法权益的，应判令业主大会予以修改。
（三）业主委员会的组成及其职责
业主委员会的选任，在各国立法中，一般均依业主公约规定的选任方法，由业主大会进行选任。只有在特殊情况下，才由业主申请法院指定。如意大利民法第1129条规定，“当分层住宅所有人（业主——笔者注）超过4人时，分层住宅所有人会议得指派一管理人，若分层住宅所有人不为此选任时，得由一个或数个分层住宅所有人申请法院指定。” 笔者认为，选任业主委员会成员，是业主行使物业管理的一项重要权利，应当贯彻自治原则，通过召开业主大会以普通多数的方式进行决定。由于法院对何人能否胜任业主委员会成员并不熟悉，故不宜规定由法院指定业主委员会成员。
对业主委员会成员的解任，各国立法有两种不同规定，一是实行任期制，如德国住宅所有权法第20条规定管理者任期为5年，意大利民法第1129条规定管理者之任期为1年；二是实行业主大会决定制。如日本区分所有权法第25条规定：区分所有权人在规约无约定时，得依集会决议选任或解任管理人；瑞士民法第712条第18项规定，区分所有权人会议得随时依其决议解任管理人。 《物业管理条例》没有对业主委员会的任职期限作出规定，属实行业主大会决定制。比较这两种立法例，可以说各有利弊。实行任期制有利于业主委员会的组织稳定，并使业主委员会成员对自身职务的履行有相当的计划与安排，但在某种程度上又易导致业主委员会成员在任期内懈怠职责，甚至侵害业主利益的现象；而实行业主大会决定制，可强化业主的监督作用，对不胜任职务的成员随时予以罢免，以充分保障业主的利益，但又易导致业主委员会成员变动频繁，不利于物业管理工作的开展。笔者以为，在对业主委员会成员的解任问题上，可兼采上述两种立法例的优点，原则上业主委员会实行短期任期制，宜为2年 ，期满是否续任，由业主大会决定。同时，对业主委员会成员具有不正当履行职责、侵害业主利益不当行为以及年老、病弱、长期外出等不适于任职的情况，予以明确规定，如业主委员会成员具有上述情形的，业主可提议召开临时业主大会对其罢免，如业主大会不召开或拒绝罢免的，可由业主向法院提起诉讼，由法院依法审查并作出决定。
业主委员会作为业主大会的常设机关，其职责主要包括以下内容：
1、定期或应业主提议召开和主持业主大会；
2、执行业主大会的决议；
3、听取业主的意见和建议；
4、监督业主遵守业主公约；
5、向业主大会报告物业管理的实施情况；
6、代表全体业主与业主大会选定的物业管理公司签订合同，并协助和监督合同的履行；
7、代表全体业主提起诉讼或应诉；
8、业主大会赋予的其他职责。
业主委员会前5项职责是处理与业主、业主大会关系的职责，而第6、7项职责则是代表全体业主对外发生法律关系而履行的职责。那么，业主委员会的法律地位如何，则是其对外发生法律关系的主体资格问题。对于这一问题，各国立法和实践并不统一，有的规定为不具有法人人格的团体（如德国住宅所有权法），有的规定为具有法人人格的团体（如法国住宅分层所有权法），有的在法律上不承认其有法人资格，但有关物业管理的判例承认其具有诉讼主体资格（如美国）。在我国地方立法中，一般规定业主委员会是代表全体业主对物业实施自治管理的组织，不要求具有法人资格。但也有要求具有法人资格的立法规定，如《中山市城镇住宅小区管理试行办法》第12条规定：“管委会（即业主委员会，笔者注）必须经市社团登记管理部门依法核准登记，并取得社团法人资格，方可进行管理活动。”笔者认为，业主委员会作为业主物业管理自治团体，其职责内容更集中于协调业主之间的关系，对外发生法律关系的概率较少，没有设立法人资格的必要。而且由于其成员变动频繁，设立法人资格反有诸多不便。但同时其在物业管理活动中，又有与外发生关系的可能，可将其视为民诉法第49条规定的其他组织，赋予其诉讼主体资格。对其设立管理，应向社团管理部门即民政部门进行申报登记，同时向房地产行政管理部门备案。
二、物业管理的法律性质
物业管理依其管理方式分类，可分为自主管理和第三人管理。自主管理，是业主自行执行管理业务或组成管理团体（业主委员会）执行管理业务。自主管理又分为直接管理与管理团体管理。在业主人数较少时，由业主直接管理，业主对日常管理事务相互协商，共同决定，并以相互分担的方式予以执行。在业主人数众多时，便召开业主大会，对日常管理事务的重要事项作出决议，并选举出业主委员会，由业主委员会作为管理团体执行业主大会的决议，实施日常物业管理。第三人管理，是指业主通过合同的方式授权业主以外的第三人对物业进行管理。授权第三人管理，既可以将全部管理事务交由一人管理，也可以将管理事务分类交由多人管理。在这种管理方式之下，业主与物业管理事务基本分离，由业主委员会监督第三人履行合同即可。
业主对自己的物业进行管理，其实质是业主行使所有权的表现。在实行物业直接管理的情况下，业主之间的权利义务关系相应较为简单，由民法有关所有权和共有权规定便足以调整。。在实行管理团体的情况下，由于业主人数众多，其权利义务关系由民法有关所有权和共有权的规定调整虽在理论上并无不当，但在实践中难以践行。由此，理论界引入建筑物区分所有人成员权予以调整。所谓建筑物区分所有人（即业主）成员权，指建筑物区分所有权人基于建筑物的物理构造，权利归属及使用上不可分离的共同关系而产生，并作为建筑物管理团体组织成员而享有的权利和义务。其权利义务关系，如第一部分所述，不再重复。
授权第三人管理是通过合同约定完成的，那么物业管理合同的法律性质是什么呢？目前理论界和实践有以下分歧：
1、委托合同。其理由是委托合同最根本特征是以处理委托人事务为目的的合同，而物业管理合同正是因业主受时间、精力限制而将管理事务委托给物业管理公司处理的合同。如陈华彬先生认为：“此时区分所有人（即业主，笔者注）与管理人是一种委任关系，且相互之间通常有委托契约的存在”。 我国绝大多数的地方立法采纳了这种观点。
2、服务合同。该观点直接反映在最高人民法院《民事案件案由的规定（试行）》的司法解释中。该解释将物业管理纠纷的案由列在第一部分第三十八类服务合同纠纷第（11）项中，表明物业管理合同属于服务合同的一种。《物业管理条例》也采纳服务合同的观点。该条例第2条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”
3、信托合同。有论者提出，委托合同的基本特征是受托人须以委托人的名义并在委托权限范围内从事活动，而物业管理公司是以自己名义从事民事活动，并可依管理规约对业主的行为进行管理，因此所有权人与物业管理公司之间的关系属信托关系而非委托关系。
4、承包管理合同。有的立法将物业管理公司定性为承包管理合同，如《沈阳市住宅小区管理办法》第13条规定：“开展住宅小区管理业务的物业管理企业，必须与小区管委会签订承包管理合同。承包管理合同应报市、区房产管理部门备案。”
笔者认为，物业管理合同认定为信托合同更为恰当，理由如下：
1、物业管理合同符合信托合同的特征。我国信托法规定：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为。”其主要特征是：一是合同是基于受托人相互信任而成立；二是委托人移转财产权于受托人；三是受托人以自己的名义实施管理或处分行为并自行承担法律责任；四是存在特定的受益人或者特定目的。在物业管理合同中，首先，业主往往是基于对物业管理公司管理能力和水平的信任与其签订合同，而且合同内容也是要求物业管理公司以其专业化水平进行物业管理；其次，物业管理公司实际占业主财产权，在物业管理过程中，业主与其财产权基本分离，单个业主不能以其享有物业共有权排斥物业管理公司对其的管理；再次，物业管理公司是以自己的名义而不是以业主的名义进行管理，并承担物业管理过程中的法律责任；第四点，物业管理合同存在特定的受益人即通过对物业的管理和维护，以实现全体业主的共同利益。从以上四点对比，可以认定物业管理合同属信托合同。
2、认定物业管理合同属委托合同、服务合同和承包管理合同的观点均存在一定的缺陷。⑴委托合同与信托合同最主要的区别在于，委托合同中的受托人只能以委托人而不能以自己的名义对外进行活动，由此产生的法律责任由委托人承担，而且转委托应受委托人的严格约束。但在物业管理中，物业管理公司是以自己的名义进行管理，并自主决定聘用他人对物业进行维修、保护，这点显然是委托合同所不能涵盖的。⑵服务合同是指一方以其技术、知识、劳务等为他人提供服务的合同，从广义上说，物业管理合同可以归入服务合同，但服务合同的范围很广，只能反映了服务合同的共性特征，并不能准确反映物业管理合同中业主移转财产权、业主与其财产权分离的特点。此外，按照合同法的规定，在法律对有关合同已有规定的情况下，应依照法律的规定确定合同的性质。我国信托法已对信托合同作了规定，而服务合同并不是法律定型化合同，既然物业管理合同符合信托法规定的信托合同特征，便应依信托法的规定确定其性质，以更恰当地规范合同当事人的权利义务。⑶至于将物业管理合同定性为承包管理合同，显然不当。虽然物业管理合同与承包管理合同均由一方占有另一方的财产，但承包管理合同中发包方往往要收取承包方的承包金，以作承包方占有对方财产的对价，而物业管理合同是由业主支付管理费用，两者的区别十分明显。
三、物业管理纠纷的处理原则
有关物业管理纠纷在实践中表现形式多样，既有业主与物业管理公司之间的纠纷，也有业主或物业管理公司与开发商之间的纠纷，还有业主与业主之间或业主、物业管理公司与他人之间的纠纷。这些纠纷往往涉及到多方面的法律关系，适用法律比较复杂。因此在审理有关物业管理纠纷时，应把握以下三个原则：
一是准确界定纠纷涉及的法律关系。有关物业管理纠纷涉及到的法律关系既有合同关系，如业主与物业管理公司就物业管理合同的履行发生争议；也有侵权关系，如物业管理公司擅自出租经营业主物业引发的纠纷；还涉及业主成员权关系，如业主就承担物业管理费用比例、选任解任业主委员会成员而发生的纠纷。只有准确界定其法律关系，才能合理确定当事人的权利义务和法律责任；
二是尊重当事人的合意。在审理涉及物业管理合同、业主成员权的纠纷时，应充分尊重当事人的意思表示，在裁判中充分体现意思自治原则，根据当事人的合意即物业管理合同、业主公约的内容确定当事人的权利义务。只有在物业管理合同和业主公约无效、约定不明或没有约定的情况下，才依法律之规定确定当事人的权利义务；
三是适用法律注重原则性与灵活性相结合。在适用法律时，法律有具体规定的，应适用法律的具体规定；法律规定不明的，应根据法律规定的原则理解法律规定的精神，准确界定法律规定的含义；法律没有规定的，可适用与法律、法规不抵触的地方法规、规章或其他规定；如确无具体的规定可适用时，应根据公平合理的原则平衡当事人的利益，适用法律的原则规定。
四、常见物业管理纠纷的处理
（一）业主大会解除前期物业管理合同纠纷的处理
前期物业管理合同的形成，一般有两种方式：一是在物业出售前由开发商与物业管理公司签订；二是由于开发商与前期物业管理公司的密切关系，在签订物业买卖合同时，开发商同时要求买受人与其指定的物业管理公司签订格式物业管理合同，有的还约定了物业管理的期限。在业主大会成立后，如业主大会决定解除前期物业管理合同而另行选任其他物业管理公司签订合同，往往导致业主与前期物业管理公司，前期物业管理公司与后任物业管理公司之间发生纠纷。
对以第一种方式形成的前期物业管理合同，根据合同相对性的原则，前期物业管理合同只在开发商与前期物业管理公司之间发生法律效力，并不能约束两者之外的第三人。且前期物业管理公司行使物业管理的前提是该物业属开发商所有，在开发商已经将物业所有权转移买受人后，开发商已丧失对物业的占有、使用、收益和处分的权能，故前期物业管理合同当然解除。在这种情况下，前期物业管理公司应当移交物业管理事务，否则业主委员会可提起侵权之诉，要求其退出物业区并移交有关物业资料的设施，如造成损失，还应承担赔偿责任。
对以第二种方式形成的前期物业管理合同，可分以下几种情况处理：1、前期物业管理合同期限届满的，符合合同权利义务终止的法定条件，前期物业管理公司应当移交物业管理事务；2、前期物业管理合同期限未届满，但前期物业管理公司在物业管理中不履行约定管理职责或管理物业存在重大过失，依照信托法第23条之规定，业主可以解除合同，如前期物业管理公司不同意解除的，则业主委员会可提起诉讼要求解除；3、前期物业管理公司不具有信托法第23条规定的情形，也不具有违约的情况，但业主大会对前期物业管理公司管理不满意。此时，由于信托设立的前提（即委托人出于对受托人的信任）已不存在，应当解除合同。解除合同，应当在确定后任物业管理公司行使物业管理前合理期限内通知前期物业管理公司。在这种情况下，前期物业管理公司往往会依合同法第108条之规定要求业主承担违约责任，或支付违约金，或赔偿可得利益损失。对该项请求是否应予支持，又可区分为以下情况：（1）如有明文规定业主委员会可以解除合同的，应适用该规定判决驳回诉讼请求。如《北京市居住小区物业管理办法》第8条第3款规定物业管理委员会（即业主委员会）成立后，由其决定前期物业管理企业的续聘或解聘。作为从事物业管理的专业公司，应当熟悉当地有关物业管理规定，在明知合同可能被后成立的业主委员会解除的情况下，仍签订有履行期限的物业管理合同，应视为物业管理公司具有过错，并由其自负责任；（2）在没有业主委员会可以解除前期物业管理合同的规定情况下，应支持前期物业管理公司的请求，但在判令业主承担责任时，应充分考虑签订前期物业管理合同时业主地位的实际弱化、意思自由的受限以及格式条款的合理程度，以平衡双方当事人的利益。
（二）业主拒交物业管理费纠纷的处理
业主拒交物业管理费，可以说是如今物业管理中的一种较为普遍的现象，物业管理公司由此与业主发生纠纷时常发生，使物业管理公司疲于收费，甚至导致一部分物业管理公司收不抵支，正常经营难以为继，影响了物业管理质量，从这种状况又在一定程度上强化了业主拒付费用的心理，因而形成一种恶性循环。
按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按合同约定交纳物业管理费的，依法应承担相应的违约责任。但实践中此类纠纷发生的原因十分复杂，因而应根据纠纷的实际情况作出如下处理：
1、如属业主无理拒付的，应判令业主按照合同约定交纳物业管理费，并承担延期履行的法律责任；
2、如属物业管理公司管理不符合约定致使业主拒付的，则物业管理公司违约在先，业主拒付是行使先履行抗辩权的行为，不承担违约责任，可根据物业管理公司的管理状况，或判决驳回物业管理公司的诉讼请求，或适当减少业主的应交费用。但有关物业维护、改良的实际支出不在此限；
3、如属公共费用分摊不合理，则业主在承担付费责任后，或提议召开业主大会重新确定物业管理费用的分摊比例，或提起诉讼要求业主大会改变有关决定；
4、如属物业管理公司擅自提高收费标准，扩大收费范围，未经业主许可自行增加的服务项目，对收费不合理部分予以驳回；
5、如物业使用人以其不是业主为由拒付的，由于使用人事实上因物业管理而受益，可根据公平合理、诚实信用原则，判决物业使用人交纳费用并承担延期履行的法律责任，业主承担连带清偿责任；
6、如物业管理公司采取停电、停水、停气等手段催缴物业管理费用，业主就此而遭受损失提起反诉的，可以合并审理，业主承担拒付物业管理费用的法律责任，物业管理公司承担赔偿业主损失的法律责任。
（三）业主私自搭建纠纷的处理
在物业区，有的业主为了自己生活上的便利，在物业共用部位搭建雨蓬、养鸽棚、观景台，或在公用部位设置杂物架等，既妨害物业管理公司的正常管理，也侵害了其他业主的利益，物业管理公司往往要求业主拆除，双方由此发生纠纷。对这类纠纷的处理，应明确以下两点：
1、物业管理公司有要求业主拆除私自搭建设施的权利和义务。物业管理公司对物业毁损或不当使用行为管理的权利，源自其与业主委员会签订的物业管理合同。根据合同的性质，物业管理公司的管理是为了委托人（全体业主）的整体利益，而不是为个别业主的利益。物业管理公司对个别业主损害业主整体利益的行为，有依合同约定和业主公约的规定进行管理的权利，并负有管理的义务。实践中，有些业主以物业管理公司没有管理权利为由提出的抗辩，与信托法的规定不符，不予以采纳。
2、物业管理公司对业主拒不拆除的，可依法行使请求权。物业管理对业主私自搭建的，应通知业主在合理期限内自行拆除；对业主在合理期限内未予拆除，如违反有关行政规定的则向有关行政机关申请拆除；如违反业主公约规定的，则可向法院提出诉讼，要求判令业主拆除，恢复原状。如物业管理公司强行拆除，由此给业主造成不必要的损失，物业管理公司应当承担相应的民事责任。
（四）物业管理公司擅自使用物业共用设施纠纷的处理
在实践中，有些物业管理公司擅自将物业共用设施自营或出租给他人经营，往往与业主由此发生纠纷。根据信托法的规定，作为受托人的物业管理公司，必须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务，不得利用信托财产为自己谋取利益。《城市异产毗连房屋管理办法》第7条规定，异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋共用部位时，应取得各所有人一致同意，并签定书面协议。因此，对物业管理公司擅自将物业共用设施自营或出租给他人经营的，业主委员会有权要求物业管理公司恢复原状，并将所得利益交付给业主委员会；对物业共用设施造成损害的，物业管理公司还应承担赔偿损失的责任。当然，在认定物业管理公司是否擅自使用物业共用设施时，应将物业管理公司对某些设施如车库、店面拥有所有权的情况区别开来。
（五）物业共用设施致人损害纠纷的处理
由于物业共用设施的瑕疵，致他人损害而在确定法律责任承担主体方面引起纠纷也见于日常实践。如何处理，值得探讨。
1、在业主实行自主管理的情况下，由全体业主共同承担赔偿责任；成立业主委员会的，由业主委员会参加诉讼并承担赔偿责任。业主或业主委员会承担责任后，物业共用设施瑕疵系开发商交付物业质量不合格，且未超过合同法第158条规定的标的物质量异议期限或质量保证期的，可向开发商主张违约责任。
2、在由物业管理公司管理的情况下，因业主已将物业共用设施的占有、管理权能依合同转移至物业管理公司，且业主不能干预物业管理公司的管理事务，根据信托法第37条第2款“受托人违背管理职责或者处理信托事务不当对第三人所负债务或者自己所受到的损失，以其固有财产承担”的规定，应将物业管理公司列为当事人。如查明物业管理公司具有违背管理职责或者处理信托事务不当由此导致物业共用设施致他人损害的，应由物业管理公司以财产管理人身份承担责任，业主不承担责任；如物业管理公司不具有上述情形，则由业主以所有人的身份承担责任。开发商依法应承担责任的，则由物业管理公司或业主向其行使请求权。
（六）因发生业主财物失窃或业主被侵害的刑事案件而引发纠纷的处理
在物业区内因发生业主财物失窃或业主被侵害的刑事案件而引发的业主向物业管理公司索赔的纠纷，也屡见于审判实践中。业主提出索赔的理由是其缴纳的物业管理费中包含了保安费用，发生刑事案件是物业管理公司未尽到治安保卫的合同义务，因而应对业主的损失承担违约损害赔偿责任。
根据信托法第37条第2款之规定，物业管理公司作为受托人，违反管理职责或处理信托事务不当对第三人所负债务，应当承担赔偿责任，这点是无争议的。但纠纷的焦点在于如何理解和确定物业管理合同中所约定的治安管理义务范围。一般而言，物业管理公司中的治安管理义务，只是对损毁、不当使用物业共用设施以及妨害业主生活行为等有关物业区公共秩序和公共安全的管理，只能起到一般防范的作用，不负有对业主财产和人身承担特别保护的义务，不可能要求物业管理公司保证物业区内不发生刑事案件。因此，物业管理公司不应承担违约赔偿责任，业主所遭受损失应由实施加害行为人承担。但这仅就一般情况而言，下列情况例外：1、物业管理公司与业主之间就特定财产形成了财产保管合同关系，则物业管理公司应依保管合同的约定承担违约责任；2、物业管理公司违反物业管理合同有关安全防范特别约定如保安人员违反职责未查验出入证件，致使犯罪人无证出入物业区实施犯罪，则物业管理公司应承担一定的赔偿责任。作者:刘景义 周 辉
(声明：本站所使用图片及文章如无注明本站原创均为网上转载而来，本站刊载内容以共享和研究为目的，如对刊载内容有异议，请联系本站站长。本站文章标有原创文章字样或者署名本站律师姓名者，转载时请务必注明出处和作者，否则将追究其法律责任。) |
上一篇：酒后驾车的认定和处罚
下一篇：相邻权纠纷中有关法律问题研究
|
 |
| 在线咨询 |
|
| 联系我们 |
电话：13930139603 13651281807
QQ号：373036737
邮箱：373036737@qq.com |
|
|
|
|
