房地产产权登记的风险及防范
来源：萍乡市房屋产权监理办公室  作者：柳群 黄昌夫   中国加入世贸组织后，面临最大挑战的是政府，因为入世意味着政府行政行为要受ＷＴＯ规则的规范和约束。行政行为的依法和规范化已经迫在眉睫了。房地产产权登记管理作为市、县人民政府房地产行政主管部门的一项法定行政职责，也必须适应这一大的总体形势。登记机关必须转换职能角色，工作人员必须转变固有的观念，彻底改变过去的衙门式管理为依法主动服务，强化规划意识、服务意识和责任意识，增强办证管理的科学性和透明度，将自己的办证行为置于民众的监督之下，该作为的必须作为并按法定程序去作为，法律没有规定的坚决不胡作非为。转换产权管理行政角色既是ＷＴＯ规则的需要，也是依会行政的要求，当然更是代表人民利益的政府部门的本来角色回位。

    产权登记管理是权力，同时又是责任。因为权力即责任、权力与责任对等是现代行政法治的基本原则和理念。我国现行的产权登记制度具有很明显的先进性，但要求对产权的实质进行审查，登记机关承担的责任过重。我们现在一些带有随意性的登记管理行为将带给今后工作的被动，甚至要在将来付出较大的代价，所以我们有必要引起足够的重视。如果说有地区性的违法行为的话，大家或许非常惊讶，或认为不可信。其实这不是危言耸听，请问没有取得业务合格资格的人从事登记管理工作是不是违法？回答是肯定的，登记管理行为主体不合法；建设部令第对号第三十条及相关规定明确要求，从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训，持证上岗。这个“证”应该是建设部统一印制的产权产籍管理人员业务培训合格证，个别地方就还没有组织这种业务培训。

    产权登记管理的雷区不少，而且爆发的时间远近不一。我们应该对自己现在的行为负责，防患于未然。现按产权登记管理行为生效要素，将不当登记管理行为的情形粗略地列举一下，自己给自己提个醒，以利规避风险：

    一、登记管理行为主体方面

    １、跨地域登记管理。如在市、县边缘地区，甲市登记机关对乙市房屋登记管理；也有登记机关对有些行政单位垂直管理范围内房屋所在地跨地区的一并登记。

    ２、跨行业登记管理的。如极少数单位以内部管理代替政府登记管理，物业单位以合同形式管理代替政府登记管理；其他非市、县人民政府房地产行政主管部门登记管理的。

    ３、登记管理工作人员末经业务培训，无证上岗的。无证就不能代表登记机关从事登记工作，上岗就是非法。以上是产权管理行为主体资格不合格的情形。

    二、登记管理行为内容方面

    １、证件不齐全，确权证据链脱节。

    ２、证件虚假。如伪证件的，有仅提交复印件而未经与原件校验的，有出证单位失误以致与事实不相符的。

    ３、证件无效。如证件经涂改的（包括合同涂改经单方认可的）证件失去时间放力的；证件尚未发生效力的（法院初审裁判后上诉的一审裁判书属此类），产权代理人违背产权人意志的登记申报证件；违反法定优先原则的产权转移证件（如遗嘱继承优先于法定继承。侵犯优先购买权的买卖合同属于此类）；其他违反道德规范、损害社会公共利益、扰乱社会经济秩序的证件；法律法规禁止的其他情形。

    ４、登记行为本身无效。如给担保法禁止的财产设定抵押权；核验不清、马虎审理造成错误的。

    ５、权证制作不规范。填制不清楚，乃至误制、重制。

    ６、收费违反标准，随意多收或少收。

    ７、产权审核自由裁量权行使过程中的其他不当行为。

    三、登记管理程序方面：
房地产产权登记的风险及防范
来源：萍乡市房屋产权监理办公室  作者：柳群 黄昌夫  日期：07-03-04  中国加入世贸组织后，面临最大挑战的是政府，因为入世意味着政府行政行为要受ＷＴＯ规则的规范和约束。行政行为的依法和规范化已经迫在眉睫了。房地产产权登记管理作为市、县人民政府房地产行政主管部门的一项法定行政职责，也必须适应这一大的总体形势。登记机关必须转换职能角色，工作人员必须转变固有的观念，彻底改变过去的衙门式管理为依法主动服务，强化规划意识、服务意识和责任意识，增强办证管理的科学性和透明度，将自己的办证行为置于民众的监督之下，该作为的必须作为并按法定程序去作为，法律没有规定的坚决不胡作非为。转换产权管理行政角色既是ＷＴＯ规则的需要，也是依会行政的要求，当然更是代表人民利益的政府部门的本来角色回位。

    产权登记管理是权力，同时又是责任。因为权力即责任、权力与责任对等是现代行政法治的基本原则和理念。我国现行的产权登记制度具有很明显的先进性，但要求对产权的实质进行审查，登记机关承担的责任过重。我们现在一些带有随意性的登记管理行为将带给今后工作的被动，甚至要在将来付出较大的代价，所以我们有必要引起足够的重视。如果说有地区性的违法行为的话，大家或许非常惊讶，或认为不可信。其实这不是危言耸听，请问没有取得业务合格资格的人从事登记管理工作是不是违法？回答是肯定的，登记管理行为主体不合法；建设部令第对号第三十条及相关规定明确要求，从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训，持证上岗。这个“证”应该是建设部统一印制的产权产籍管理人员业务培训合格证，个别地方就还没有组织这种业务培训。

    产权登记管理的雷区不少，而且爆发的时间远近不一。我们应该对自己现在的行为负责，防患于未然。现按产权登记管理行为生效要素，将不当登记管理行为的情形粗略地列举一下，自己给自己提个醒，以利规避风险：

    一、登记管理行为主体方面

    １、跨地域登记管理。如在市、县边缘地区，甲市登记机关对乙市房屋登记管理；也有登记机关对有些行政单位垂直管理范围内房屋所在地跨地区的一并登记。

    ２、跨行业登记管理的。如极少数单位以内部管理代替政府登记管理，物业单位以合同形式管理代替政府登记管理；其他非市、县人民政府房地产行政主管部门登记管理的。

    ３、登记管理工作人员末经业务培训，无证上岗的。无证就不能代表登记机关从事登记工作，上岗就是非法。以上是产权管理行为主体资格不合格的情形。

    二、登记管理行为内容方面

    １、证件不齐全，确权证据链脱节。

    ２、证件虚假。如伪证件的，有仅提交复印件而未经与原件校验的，有出证单位失误以致与事实不相符的。

    ３、证件无效。如证件经涂改的（包括合同涂改经单方认可的）证件失去时间放力的；证件尚未发生效力的（法院初审裁判后上诉的一审裁判书属此类），产权代理人违背产权人意志的登记申报证件；违反法定优先原则的产权转移证件（如遗嘱继承优先于法定继承。侵犯优先购买权的买卖合同属于此类）；其他违反道德规范、损害社会公共利益、扰乱社会经济秩序的证件；法律法规禁止的其他情形。

    ４、登记行为本身无效。如给担保法禁止的财产设定抵押权；核验不清、马虎审理造成错误的。

    ５、权证制作不规范。填制不清楚，乃至误制、重制。

    ６、收费违反标准，随意多收或少收。

    ７、产权审核自由裁量权行使过程中的其他不当行为。

    三、登记管理程序方面：
１、不按受理、初审、复审、审批、制证、收费发证、归档的程序和先后顺序审核操作的。

    ２、必要公告而不公告，减少了操作环节的。

    ３、超过规定时间，无帮拖延或发非正当理由拖延的。在时间就是金钱的市场经济环境下，延时往往给权利人造成损害，登记机关势必承担法律责任。

    四、不作为方面

    不作为即拒绝行使登记权力，放弃职责义务。这方面的情况有：

    １、该受理登记而不受理收件的。

    ２、受理登记后该确权的不确权，非法要求申报人补件的。

    ３、以其他进由设置阻碍，不在规定时限期内完成核准登记的。

    ４、暂缓登记、不予登记情形、不告知申报人的。

    风险的种类情形还可以从其它角度去分析，但大体都在上述范围之内。这些情形在我们的工作中都不同程度地存在。有的是存在而不自知觉，更应该引起注意，努力克服。那怎样防止这些情形的出现呢？笔者认为，可以从以下几个方面着手：

    一、加强思想政治工作、职业道德教育和业务培训，提高审档工作人员业务水平和责任心。

    高度的责任心是从事产权登记工作人员的首要个性品质，一个人的责任心强了，他做工作就会耐心细致，工作认真，就会主动去学习钻研业务。我们应该通过思想政治工作、职业道德教育，使每一名工作人员提高责任心，并能在工作中保持警惕，坚持原则，不为人情关系、个人私利所动。通过不定期的业务培训，使同志们熟悉掌握好相关的法律、法规。规章和政策。建设部规定开展两年轮训，工作人员持证上岗，可有的地方迟迟未动，这需予以督促检查，保证工作人员业务合格，产权管理行为主体合法。

    二、坚持原则，考虑周全，严格、细致

    审理产权案卷，必须坚持以事实为依据、以法律为准绳的基本原则，查清产权事实（主要是书证审理，部分需要实地调查、征询异议），正确适应法律规定。对申报证件和产权实体的审查，即产权的真实性和合法性审查，是产权管理行为达到合法、公正的主要内容。产权审查要分别产权主体、申报人代理产权客体、土地与规划的合法性、产权主体与客体的关系（权利异动），逐个审核。有的公证书也存在质量不高情况，应予正确认定。审查产权事实、适用法律时要细致、周全，做到环环相扣，证据链严密，才可以认定为产权来源清楚。

    三、按程序操作，自觉接受监督制约，保障确权无误。

    程序是实体公正合法的保障。工作人员审档，要自觉遵守规定程序，按环节和时间顺序办理，环节接受别环节的监督与完善，以保障确权质量。此外，要自觉履行时限规定。从严格意义来说，延时就是程序违法，违法就要承担责任。部令第对５７号规定权属清楚、证件齐全的３０日发证，有的地方法规规定１５日内发证，这又有个法律效力问题，单从行政诉讼的角度看，地方法规比规章的效力还要高，地方法规是审理依据，规章仅作参照。由此可见，今后哪个起草地方法规，应注意与部委规章的一致，力争不冲突。

    四、增强识假鉴伪能力，提高警惕，防止虚报瞒报。

    房屋是价值量大的资产，因此产权纠纷及一些不法分子利用产权证件诈骗的事时有发生。产权登记工作人员必须学会相关的识假鉴伪知识，提高辨伪能力，包括对申报人隐瞒共有权人、其他继承人等情形，保持警惕，防止虚报瞒报，防止确权失实。

    五、强化监管，奖罚分明登记管理是登记机关的权力、职责和义务，要保障其有效实施，还必须有管理制度，有监管措施，建立刚性的责任管理机制。多数地方实行内部责任追究，对登记审核人员实行岗位轮换制，这都是好办法。
总之，权力与责任一致。规范和约束产权登记执法活动，使登记机关、工作人员的登记审档权力严格限制在规则的轨道上运行，人人都规矩出牌，那么，登记机关工作人员的责任风险也就会缩减到最微小的程度范围之内。