本报讯  河南省洛阳市一家房地产公司，因法定代表人的经济犯罪行为等多种因素，耽误了建设进程，导致没有如期向163名购房者交房，因此被起诉到法院。近日，洛阳市涧西区人民法院对这桩群体性诉讼进行一审宣判，房地产公司被判向163名购房人分别支付不等的逾期交房违约金。

  　　2007年5月，原告张某等163名购房人分别与洛阳一家房地产公司签订商品房买卖合同，均约定出卖人于2007年6月30日前将房屋交付买受人使用；逾期60日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。

  　　合同签订后，张某等人分别一次性或以按揭方式缴纳了房款。但是，房地产公司在开发涉案楼盘的过程中，由于法定代表人经济犯罪被判刑、经营管理不善等异常因素，直到2008年10月18日才将房屋交付工程消防验收合格，并在张某等人补交多出房屋面积款项后，方承诺从2008年10月25日起对涉案房屋负责质量保修。

  　　为此，张某等人以房地产公司没有按照约定时间交房并办理房地产权属证书为由，起诉到法院，要求房地产公司承担逾期交房、逾期办理房产证的违约责任，并退还差价。

  　　法院审理后认为，房地产公司逾期交房构成违约责任，张某等人索赔逾期交房违约责任的诉讼请求，法院予以支持。同时，鉴于张某等人索赔逾期办证的诉讼请求没有证据支持，故法院不予支持。另外，因张某等人接受房屋时已经支付了差价款，法院故认定张某等人认可了房地产公司变更合同的行为，无权再行索还差价。

当事人说

原告：开发商再三违约

被告：索赔得拿出证据

  　　原告购房人认为，依据双方合同，房地产公司应于2007年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房综合验收合格，并将房屋交付购房人。鉴于房地产公司既未如期交房也未如期办妥房产证，而且还强迫购房人补交超过房屋约定面积的房款，其行为属于三重违约，因此法院应判令房地产公司严格执行合同约定，向购房人承担延期交房违约金、延期办理房地产权属证书违约金并返还差价款。

  　　被告房地产公司辩称，购房人所述事实虽然基本属实，但购房人索赔延期交房违约金的计算依据存在问题。同时，购房人仅凭销售不动产统一发票和契税完税凭证就证明其已具备办理房产证的条件，房地产公司认为不符合有关规定，法院不应支持。另外，对于购房人要求返还差价款的意见，房地产公司认为其要求购房人补交差价款时，购房人并未明确提出异议，因此该行为属于买卖双方对原商品房买卖合同的变更，法院应予认可。

连线法官

一个案子仨焦点

孰是孰非证据定

  　　本案中，洛阳市涧西区法院最终支持了购房人索赔延期交房违约金的诉讼请求，但驳回了购房人索赔延期办理房产权证违约金和要求退还差价款的诉讼请求。本案宣判后，负责审理该案的审判长对此予以了解答。

  　　审判长说，本案中，房地产公司既未向法庭提交符合交房条件的商品房综合验收合格证明，也没有提供任何其他佐证，而购房人则向法庭提交了洛阳市商品房住宅质量保证书，可以证明房地产公司在公安消防支队综合评定该工程消防验收合格后，已向购房人承诺自2008年10月25日起对涉案房屋负责质量保修。实践中，本应是房地产公司交房后，购房人出具签收单或其他凭证，但本案中，房地产公司却拒绝向法庭提供任何证据，因此根据证据规则，法院认定房地产公司持有证据而无正当理由拒不提供。为此，法院将房地产公司作出质量保修承诺书的时间视为交房时间，总计迟延交房482天，以此期间计算违约金数额。

  　　同时，就购房人要求房地产公司承担逾期办理房产证违约责任的诉讼请求，因房地产公司拒绝配合，购房人又没有提供房地产公司未将办理权属登记所需资料上报有关登记机关等充分证据，仅凭销售不动产统一发票和契税完税凭证，法院认为，购房人无法证明未办房产证之责完全系房地产公司所致，因此法院不予支持购房人索赔逾期办证的请求。

  　　另外，就购房人索还差价款的请求，虽然有关法律已明确规定面积误差超出合同约定3%部分的价款由房地产公司承担，但房地产公司要求购房人补交超过合同约定面积3%的差额房款时，购房人实际交付了上述超额面积房款，没有明确提出异议，因此，法院视为购房人认可了房地产公司变更商品房合同的请求。

热点透视

房地产纠纷为何激增

  　　近几年来，全国各地房地产市场异常活跃。然而，伴随着房地产市场的不断升温，商品房交易合同纠纷不断增多，群体诉讼也越来越多。以洛阳市涧西区法院今年1月至9月所受理案件为例，该院仅民商事案件就达2412起，比去年同期增加986起，而其中涉及房地产合同纠纷的案件增加了653起。具体分析这些案件，当前房地产市场存在的合同不健全、房地产市场准入门槛偏低、开发商自身问题严重及购房人维权意识增强等现象明显。

  　　当前，我国商品房交易大多是期房交易，购房人一般都是根据沙盘模型与开发商进行交易，很少也很难对管道、配件、建筑材料质量、设施布局等内容进行明确约定。至于开发商夸大宣传、虚假宣传的其自身根本无法控制的周边环境、未来发展等“美景”，合同中更是无从体现和追究。

  　　同时，期房制度的其他消极影响也不可低估。期房合同中，购房人先交钱，开发商才盖房，后期交房、办证、维护等义务能否兑现，实属未知。现实情况无数次证明，大量开发商出于逐利之天性，以降低房屋质量、更改既定规划、克扣配套设施等方式降低投资成本的事例屡见不鲜。有的开发商手续不健全就违规开工，导致购房人即使入住，也长时间或根本就拿不到房产证和土地证。一些实际上纯属“空手套白狼”的中小开发商“寅吃卯粮”，经常玩着贷款买地、预售筹钱、重复抵押等把戏，一旦资金链断节，各种纠纷就会纷至沓来。

  　　至于房地产纠纷的主角——开发商，由于房地产市场准入门槛偏低，而房地产行业又明显存在着巨额利润，一些企业和个人纷纷投入这一行业。这些企业和个人中，相当一部分不具备履约能力，经常是通过挂靠、承包等方式取得房地产经营资格。被挂靠或发包企业则往往只收钱不管事，一旦出事，就互相推诿，谁也不愿担责。

  　　实践中，大量开发商以家族企业或其他极不规范的中小企业形式出现，实力有限，管理粗放，生死之间完全依赖法定代表人或大股东等人的个人行为。个别开发商为低价拿到土地不惜铤而走险，违法乱纪，一旦东窗事发，整个公司马上乱套，延期交房、无法交房甚至“烂尾楼”等诸多问题也就不可避免。

  　　另外，不可否认的是，随着社会整体维权意识的不断增强，意识到个体局限性的购房人开始联合起来，多以群体形式展开维权行为，一旦不能奏效，许多购房人便以堵路、上访等方式向开发商讨个说法。

案外评点

房地产纠纷的司法应对

  　　面对房地产纠纷逐渐增多的现象，作为纠纷解决之最后一道防线的人民法院，当然无法置之度外。

  　　鉴于司法审判的相对滞后性、被动性等特点，再加上审判资源有限性的制约，人民法院要及时、稳妥、权威地处理房地产纠纷，各种人民调解机构的提前介入就显得异常重要。人民调解机构的提前介入，不但可以缓解法院审判力量紧张的压力，使得法院可以把精力集中在疑难、重大、复杂案件的审理上来，而且由于人民调解机构解决矛盾的方式方法、时间程序等相对灵活自由，因此还可以使得当事人节省大量的时间、精力和费用。

  　　同时，当前也应在司法实践中加大对群体诉讼进行探索的力度。我国民事诉讼法规定：“人民法院作出的判决、裁定，对参加登记的全体权利人发生效力。未参加登记的权利人在诉讼时效期间提起诉讼的，适用该判决、裁定。”但是，司法实践中由于该条文不易操作，同时买房人的房屋面积、价款数额、诉讼请求等内容不尽相同，法官出于慎重的考虑，往往很少以裁定形式适用法院已作出的判决或裁定，更愿意采用单独立案、合并审理、逐案判决的形式，进而也使得这条法律条文形同虚设。因此，当前司法实践急需在该条文的适用范围、条件以及具体操作等方面进行探索，大胆对符合条件的群体诉讼采用诉讼代表人制度进行审理，为群体性案件的审理开辟一条合理合法、稳妥快捷的出路。

  　　尤其值得注意的是，鉴于一些开发商问题严重，已近破产或根本没有履约能力，购房人即使打赢官司也无从执行，很可能情绪激化而影响稳定，法院必须高度警惕，未雨绸缪，及时向上级部门汇报并与相关部门沟通，妥善解决问题。

  　　在房地产纠纷群体诉讼中，以涧西法院受理的案件为例，大多数以开发商败诉而告终，主要表现在开发商延期交房、房屋质量存在问题以及不能及时办理房产证等方面。但是，由于房价不断上涨，开发商败诉不外乎退款赔息，可房子还可以加价卖给别人，开发商反而赚了。而购房人呢，其购房目的基本上是居住所需，大多不愿意拼上金钱、时间和精力去和开发商对着干，况且入住以后很长一段时间还要受开发商的管理，根本得罪不起开发商。至于那些很倒霉地碰上一些因种种原因资不抵债而破产的开发商的购房人们，他们损失惨重，利益最终能得到及时有效维护吗？

  　　对此，法院应该及时与有关部门沟通，提出司法建议，促使相关部门对开发商的财务、资金流向、管理等问题有针对性地加强管理，确保房地产市场的健康、良性发展。

名词解释

违约金

    违约金是由当事人约定的或者由法律直接规定的，在违约方不履行合同时，偿付给守约方的一定数额的货币。根据相关的法律法规来看，违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指在一些法规中，明文规定的违约金比例或幅度范围；约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时自愿约定的违约金比例或数额。

违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，因此有的国家将其作为合同担保的措施之一，有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。

法规链接

 　　《中华人民共和国合同法》

  　　第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  　　第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

  　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

  　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

  　　《中华人民共和国民事诉讼法》

  　　第五十四条  当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表人进行诉讼。代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意。

  　　第五十五条  诉讼标的是同一种类、当事人一方人数众多在起诉时人数尚未确定的，人民法院可以发出公告，说明案件情况和诉讼请求，通知权利人在一定期间向人民法院登记。

  　　向人民法院登记的权利人可以推选代表人进行诉讼；推选不出代表人的，人民法院可以与参加登记的权利人商定代表人。

  　　代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意。

  　　人民法院作出的判决、裁定，对参加登记的全体权利人发生效力。未参加登记的权利人在诉讼时效期间提起诉讼的，适用该判决、裁定。

  　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》

  　　59.民事诉讼法第五十四条和第五十五条规定的当事人一方人数众多，一般指十人以上。

  　　64.依照民事诉讼法第五十五条规定向人民法院登记的当事人，应证明其与对方当事人的法律关系和所受到的损害。证明不了的，不予登记，当事人可以另行起诉。人民法院的裁判在登记的范围内执行。未参加登记的权利人在诉讼时效期间内提起诉讼，人民法院认定其请求成立的，裁定适用人民法院已作出的判决、裁定。

背景知识

代表人诉讼制度

  　　我国的代表人诉讼制度，是指在同一案件中，当事人一方或双方为10人以上的民事诉讼，一般称为群体诉讼，由于群体诉讼人数众多，让每一个成员都参加诉讼实际上已不可能，而只能由其选出代表进行，故这类诉讼又称为代表人诉讼。代表群体参加诉讼的人，称为诉讼代表人。

  　　代表人诉讼可分为人数确定的代表人诉讼和人数不确定的代表人诉讼两种。诉讼代表人也可分为相应的两种，即人数确定的诉讼代表人和人数不确定的诉讼代表人。

  　　我国的代表人诉讼制度，与国外的集团诉讼制度既有相似之处，也有一定的区别。外国的集团诉讼，又称集体诉讼，是指多数成员彼此间具有共同利益，因人数过多致无法全体进行诉讼，得由其中一人或数人为全体利益起诉或应诉。该诉讼制度起源于英国衡平法院的“息诉状”，于19世纪初期传入美国，并快速发展。1938年，美国联邦民事诉讼法确立了联邦法院审理集团诉讼的规则。

  　　我国的代表人诉讼制度，经历了一段萌芽、发展和成熟的阶段。1982年《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》中，尚没有出现代表人诉讼制度。1985年，四川省安岳县1569户稻种经营户诉县种子公司水稻制种合同纠纷案中，审判机关尝试性地变通了当时立法中唯一可援引的共同诉讼制度，接受了田安邦等几位稻种经营户作为农民代表向种子公司提起侵害诉讼，并胜诉，使法院判决对所有与该种子公司有同类购销合同纠纷的农户均有法律效力。“安岳种子案”的审理，开创了我国群体性诉讼之先例。1991年修订民事诉讼法时，立法机关在总结20世纪80年代以来法院处理群体性纠纷案件经验的基础上，确立了我国群体性诉讼制度，也即代表人诉讼制度。1992年，最高人民法院关于适用民事诉讼法的意见，对该制度进一步作出具体规定。

  　　我国的代表人诉讼制度，是以共同诉讼制度为基础，并吸收了诉讼代理制度的机能，使众多诉讼主体的诉讼行为通过诉讼代表人集中实施，扩大了诉讼的容量，避免了因众多当事人直接参与诉讼所带来的诸多问题。该制度的设立，既有立法的借鉴，又有自己的司法实践经验总结，极大地节省了当事人的诉讼成本，节约了国家的诉讼资源，方便群众，有利于审判，充分地显示了它的进步性和生命力。