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承租人死亡，房屋由谁继续承租？

出处：法律顾问网·涉外www.flguwen.com 时间：2009/11/8 0:27:00

甲有四子，分别为A、B、C、D。早年甲居住于其承租的一间公产平房，当时B亦承租有一间公产独厨楼房。由于B要到外地工作，也为了改善甲的居住环境，甲和B用二人承租的房屋通过房管部门置换成一套公产偏单楼房，由甲承租并居住。甲年老后，由D经常陪伴，A、B、C则是不定期地看望问候。甲于2008年病故，甲病故后C主动向房管站交纳甲承租房屋的租金，房管站并未拒绝，而房屋被D实际占有。后因四人无法就变更承租人一事达成一致，A遂向法院提起诉讼，要求确认甲生前承租的房屋由其继续承租，B、C则分别以有独立请求权第三人身份参加诉讼，主张各自应得的份额。D则抗辩其与甲长期共同居住，是唯一有资格继续承租之人。审理程序中法院追加房管站为第三人，房管站虽然表示听从法院判决，然而并未出庭。
　　一、关于公有住房承租人所享有权益的分析
　　众所周知，房屋所有权人对自己的房屋享有占有、使用、收益、处分的全部权能，若其将房屋出租，则承租人依合法有效的租赁合同对承租房屋享有占有、使用、收益的权能，但不享有处分权能。然而在现实中，对公有住房的承租者来说，情况有所不同。因为国家允许公有住房置换交易，公有住房承租人可以通过置换交易将公有住房让与他人承租。承租人置换房屋与转租房屋明显不同，置换是用新的租赁关系取代旧的租赁关系，置换完成后，原承租人与房管站之间的租赁合同即告解除。因此可以说公有住房置换是一种处分行为。但是承租人显然无权处分公有住房，那么承租人置换公有住房的行为处分的是什么呢？在此，我们不妨使用“公有住房承租权”一词，意指公有住房承租人对其承租的公有住房所享有的占有、使用和收益的权益。这样，我们就可以得出结论：置换是承租人处分公有住房承租权的行为。在当前的社会生活中，置换已经是公有住房承租人所拥有的事实上的权利。由于这一权利的存在，公有住房承租权不仅仅是一种合同权利，而且具有了物权属性，成为一种准物权。同时，置换交易使公有住房具有了置换价值，从而使公有住房承租权成为一种附着在公有住房上的财产性权益。因而，假如公有住房承租人死亡，公有住房虽非其遗产，公有住房承租权却是其遗留的一种财产性权益。
　　二、关于纠纷性质的分析
　　首先，此类纠纷与租赁合同无关。本文所谈的承租人死亡所引起的公有住房承租纠纷仅指如前述案例一般的纠纷，即承租人死亡后其配偶、子女、父母、甚至兄弟姐妹等家庭成员之间争相承租房屋的纠纷。这类纠纷是承租人家庭成员的内部纠纷，不是租赁合同在履行过程中发生的权利义务纠纷，与合同相对方——代表国家出租房屋的房管站——无关。事实上，房管站对此类纠纷所持的也就是这种“事不关己”的态度。如前文案例，房管站在承租人死亡后并未拒收其子女交纳的租金，表明房管站对继续履行原租赁合同并无异议，而其不出庭陈述意见则是一种不想介入当事人家庭内部纠纷的意思表示。
　　其次，此类纠纷是财产纠纷。因为从表面上看，承租人死亡后其家庭成员争的是承租房屋，而实质上争的是公有住房的置换价值，或者说是公有住房上附着的财产性权益。如前文案例中的当事人A、B、C、D均是五十开外的中年人，各自也都有住处，但无论是开庭审理时还是调解过程中，都是针锋相对剑拔弩张，相互指责寸步不让,因诉争的公有住房经评估置换价值达30万元之多。
　　三、关于此类纠纷现状的分析
　　多年来，此类纠纷虽然在基层人民法院所受理的民事案件中占有一定比例，但总的来看数量并不是很多。然而，这为数不多的案件在近一两年来逐渐成为审判实践中的难点。具体表现为“三难”：一是案由难定。在2008年4月1日之前（《民事案件案由规定》在2008年4月1日正式施行），一般将此类案件的案由确认为其他所有权及与所有权相关权利纠纷，虽然不够准确，但也牵强。而2008年4月1日以后，就只能确认为租赁合同纠纷，因为在正式施行的《民事案件案由规定》中没有与之相匹配的案由。而租赁合同纠纷这一案由并不能正确反映此类纠纷当事人之间法律关系的性质。二是实体法律依据难找。审判实践中既有以《民法通则》为依据的，也有以《城市房地产管理法》为依据的，还有参照适用《天津市公有住房变更承租人管理办法》的，但无论如何都不是十分恰当贴切。三是处理结果不统一。有判决驳回诉讼请求的、有裁定驳回起诉的、也有判决驳回要求确认承租权的诉请而确认享有居住权的，还有判决房屋由一方承租同时给付其他子女相应份额补偿的，五花八门，各式各样。这种情况不仅有损司法统一，而且也不利于发挥法的规范引导作用。
　　四、关于造成这种现状原因的分析
　　此类纠纷之所以会成为审判实践中的难点，根本原因在于存在着法律漏洞。所谓法律漏洞涵义有三：其一，指现行制定法体系上存在缺陷即不完全性；其二，因此缺陷的存在影响现行法应有功能；其三，此缺陷之存在违反立法意图。可将法律漏洞定义为，现行法体系上存在影响法律功能，且违反立法意图之不完全性。1认定法律漏洞的操作过程如下：其一，须某生活事实被评定为不属于法外空间，即该生活事实被确定为属于法律应规范事项范围；其二，经对现行法进行检查判定，现行法对该生活事实根本未作规定，或虽有规定但不完全，或作了不妥当的规定，或有两个以上相互矛盾的规定；这时，即可以得出结论：对于该生活事实，存在法律漏洞。2
　　据此，我们来分析一下前文案例中A、B、C、D之间的纠纷。
　　首先，这种纠纷是现实存在的生活事实，而此种生活事实显然不属于法外空间，当归于法律调整范围之内。其次，本案诉争标的物为公有住房，与其有关的法律、法规、规章有《城市房地产管理法》、《合同法》、建设部的《城市房屋租赁管理办法》、天津市政府的《天津市房屋租赁管理规定》及天津市国土资源和房屋管理局的《天津市公有住房变更承租人管理办法》。其中《合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”1995年6月1日起施行的《城市房屋租赁管理办法》第十一条第三款规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”案例中被告D即据此主张其一直与其母甲共同居住，是唯一有资格继续承租房屋的人。笔者认为，《合同法》是调整合同当事人权利义务的法律，在房屋租赁合同关系中，如果承租人在租期内死亡而出租人要求解除合同或变更合同的，与承租人共同居住的人可以依据《合同法》第234条的规定提出抗辩。而承租人死亡引起的承租纠纷不是租赁合同在履行过程中发生的权利义务纠纷，与合同相对方无关，当不属于《合同法》来调整，对于建设部的《城市房屋租赁管理办法》第十一条第三款的规定，不能做断章取义的理解，这一条第一款的内容是：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”第二款的内容是：“出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。”将这些内容联系起来看，这一条着重解决的是如果合同主体发生变更、新的主体应当继续履行原租赁合同的问题。另一方面，建设部在关于贯彻实施《城市房屋租赁管理办法》的通知中明确表明:“《城市房屋租赁管理办法》作为《中华人民共和国城市房地产管理法》的配套法规，是城市房屋租赁管理的主要法律依据之一。”而《城市房地产管理法》的名称中就有管理二字，其立法目的是：“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益、促进房地产业的健康发展。”并规定：“房地产交易应当遵守本法……本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁。”由此可以看出，《城市房地产管理法》及建设部、地方政府据其制定的配套性办法、规定均是侧重于对包括房屋租赁在内的房地产交易行为进行管理的管理性规定，不足以成为解决承租人死亡引起的家庭成员内部关于公有住房承租纠纷的法律依据。退一步讲，既使可以依据上述法律规定确认公有住房由何方当事人承租，也无法依据其对附着在公有住房上的财产性权益即置换价值进行分配。
　　本案当事人A、B、C、D均是甲的继承人，诉争的又是甲死亡后遗留的公有住房上的财产性权益，十分类似于继承案件的遗产争端。然而公有住房的所有权属于国家，不能作为甲的遗产，现实中存在的公有住房上的财产性权益也未在《继承法》列举的遗产范围内，所以，对于此类纠纷也无法适用《继承法》进行裁判。
　　综上可以得出结论，对于承租人死亡引起的承租纠纷存在法律漏洞。
　　五、关于解决方法的分析
　　当法律漏洞被确认存在之时，即须进行法律漏洞的补充。在诸多法律漏洞补充方法之中，笔者认为最适合于本文案例纠纷的方法是类推适用《继承法》的相关规定。因为此类纠纷与继承案件最相类似：第一，从主体角度讲当事人均具有继承人身份，是继承人之间的纠纷；第二，从标的物角度讲公有住房承租权是承租人遗留的现实存在的财产性权益，第三，从纠纷性质角度讲均是死者家庭成员内部关于死者遗留财产（包括财产性权益）的纠纷。
　　应当注意的是，类推适用是由特殊到特殊、由个别到个别的推论，因而在个案中还应当具体问题具体分析，尽最大努力去追求对个案来讲更为妥当的结果。