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房地产开发 |
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| 房屋纠纷相关问题 |
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作者：石家庄土地房产律师编辑
出处：法律顾问网·涉外www.flguwen.com
时间：2009/12/2 10:52:00 |
房屋纠纷相关问题
1.房屋所有权以什么为准？
答：根据《城市房地产管理法》“第五十九条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”的规定，房产证是最具有效力的房屋所有权凭证，认定房屋产权一般就以房产证为准。
2.婚前个人购买的房产婚后是否转化为夫妻共同财产？
答：根据《婚姻法》“第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产；”和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》“第十九条 婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”个人在婚前购买的房屋属于婚前个人财产，除非有特别约定，不会因婚姻关系而转化为共同财产。
3.办理房产证需要找哪个部门？
答：根据《城市房地产管理法》“第六十条 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”办理房产证一般在县级以上地方人民政府房产管理部门。
4.房屋产权交易一般应该准备哪些材料？
答：一般情况下应该准备以下材料：（一）买卖双方身份证明原件；（二）房屋所有权转移登记申请书；（三）原房屋所有权证；（四）双方签署的房屋买卖合同；（五）房屋所有权证附图；（六）各项完税凭证。
5.开发商未按照合同期限办理房产证，应如何追究开发商责任？
答：一般情况下，双方在购房合同中应该明确约定出现这种情况时开发商的违约责任，如果有约定就按照约定方式承担责任。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”在双方没有约定的情况下，可按照该条规定要求开发商承担责任。
6.购买房屋时，应该注意审查哪五证？
答：在购房过程中，一般应注意审查土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。
7.交付的房屋与当时的宣传资料严重不符怎么办？
答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”如果当时出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，可视为合同内容，如果最后与交付房屋不符，可要求出卖人承担违约责任。
8．开发商如果一房多卖怎么办？
答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”如果开发商一房多卖，买受人可以根据本条要求开放商承担相应的责任。
9．交付的商品房与合同约定面积出现误差如何处理？
答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”在交付房屋与合同约定面积不符时，买受人可以根据本条的规定要求开发商承担相应责任。
10.关于房屋保修方面有什么法律规定？
答：根据建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》的规定第七条 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。
拆迁相关问题
1、作为承租人在拆迁过程中享有哪些权利。
答:新修订的《城市房屋拆迁管理条例》将承租人从被拆迁人中独立出来，单独在拆迁法律规范中规定了承租人在拆迁法律关系的的权利和义务，与1991年3月22日颁布的《城市房屋拆迁管理条例》相比较，承租人在拆迁法律关系中的地位与权利都发生了很大的变化。
承租人不是拆迁房屋的所有权人，在拆迁法律关系中的地位在很大程度上从属于产权人，但新修订的《城市房屋拆迁管理条例》赋予了房屋承租人更加独立的法律地位，具体表现在：
一是承租人与产权人或者拆迁人不能就拆迁补偿的事宜达成一致意见时，承租人可以依照法律规定提起拆迁裁决申请，请求房屋拆迁主管部门依照法律规定保护自己在拆迁法律关系中的合法权益。
二是承租人对拆迁裁决具有独立的提起司法审查权利，即承租人对房屋拆迁主管部门作出的拆迁裁决不服的，可以独立以自己的名义提起诉讼或者申请行政复议，对拆迁人、产权人拒绝执行已经发生法律效力的拆迁裁决或者人民法院的判决或者裁定时，其可以独立提起强制执行申请。
三是承租人可以独立的按照自己的意见处理自己在拆迁中的权利和义务。新的《城市房屋拆迁管理条例》规定了承租人在拆迁中可以独立的以自己的名义处分自己的民事权利及诉讼权利，根据自己对拆迁的经济利益的预期决定自己对拆迁法律关系的影响。
四是承租人是拆迁法律关系中独立的当事人，其地位区别于被拆迁人和拆迁人。
承租人的具体权利和义务
1．承租人的权利
根据2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》的规定，承租人的权利主要有：
(1)在拆迁租赁房屋时，有权利要求出租人与拆迁人之间签订产权调换拆迁协议；
(2)在拆迁人与产权人之间签订的拆迁协议损害其合法权益的，承租人可以请求人民法院宣告有关拆迁协议无效；
(3)就拆迁补偿事宜与出租人、拆迁人进行协商并签订拆迁协议；
(4)对经协商不能达成拆迁协议的事宜，可以请求房屋拆迁主管部门裁决；
(5)对拆迁裁决不服的，可以提起行政复议和行政诉讼；
(6)对拆迁行政处罚不服的，可以提起行政复议或者行政诉讼；
(7)对拆迁人未能依照法律规定拆迁的，承租人有权利要求拆迁主管部门依法处理；
(8)对强制拆迁的决定可以提起诉讼或者申请行政复议；
(9)其他承租人应当享有的权利。
2．承租人的义务
（1）履行拆迁人、被拆迁人与承租人之间签订拆迁协议书的义务；
（2）履行已经发生法律效力的判决书、调解书、裁定书确定的义务；
（3）履行已经发生法律效力的拆迁裁决书确定的义务；
（4）其他应当由承租人履行的义务。
2、私房拆迁安置的具体房屋被拆迁人具有优先权
答:你所反映的问题涉及到城市房屋拆迁补偿安置问题。根据法律规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，你选择了房屋产权调换的方式进行安置，并与拆迁单位签订了协议，对回迁房进行了明确的约定，该协议是合法有效的，双方均应遵守。因产权调换协议本质上是一种互易合同，也就是说拆迁人以易地或原地再建的房屋与被拆除房屋进行所有权交换，被拆迁人失去原来拆迁房屋的所有权，但拥有了调换后的房屋所有权。拆迁单位将安置给你的房屋又出让给第三人，拆迁单位与第三人之间也存在一个商品房屋买卖合同。当发生这种冲突时，我国法律对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条明确规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该拆迁补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。
因此，你可以根据上述规定，要求优先取得安置补偿协议约定的回迁房屋。另外，你也可以选择解除协议，根据法律的有关规定，获得双倍赔偿。
3、违章建筑的界定
答:考虑到《立法法》已正式确立了我国的法律表现形式，一些地方法规和规章也对违章建筑作了相应的规定，故法律意义上的违章建筑可作两种理解：一是狭义上的违章建筑，即为违反法律、行政法规的规定，所建造的建筑物。二是广义上的违章建筑，是指违反法律、法规和规章的规定，所建造的建筑物，这也就是我们通常所说的违法建筑的概念。
在这里要说明的是：违章建筑是一个专有名词，有着特定的内涵，它不是违章与建筑两词的简单组合，不能完全根据违章的涵义来推断违章建筑的涵义。其关键在于对违法建设行为，是应予以法律制裁的；而违反规章制度建设的行为除造成某种特定的后果外，是不应当受到法律制裁的。到目前为止，没有一部法律、法规、规章将违章建筑规定为违反规章制度建造的建筑物。
依据《城市规划法》的规定，违章建筑是指在城市规划内未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设影响城市规划的建筑。认定违章建筑的前提是：（1）有权认定的机关，只能是市政规划管理部门;(2)要有法律法法规的依据。在国家规划法出台前，企业已经建成的厂房是否认定为违章建筑，根据法律不溯及既往的原则，不应使用规划法，而应当使用国务院于1984年1月5日颁布的《城市规划条例》，并按照法定程序来认定。
2001年的《拆迁条例》中“拆除违章建筑不予补偿”的涵义是：在城市房屋拆迁过程中，拆除依法应当拆除的违反法律和行政法规而建设的建筑物和构筑物的，不予补偿。由此，我们可以看出：在城市房屋拆迁中对违章建筑进行处置时，并非全部拆除不予补偿，而是应当根据具体情况分门别类依法予以处理。对依法应当拆除的，予以拆除并不予补偿；对于拆迁公告前可以补办手续的违章建筑或手续不全的房屋等，则应查明事实，妥善处理，应予补偿的则予以补偿。
4、法院能否参与拆迁
答:法院是可以参与拆迁的，但是法院作为一个司法权力机关参与拆迁是需要严格条件的。法院可以根据房屋拆迁管理部门的申请，依法作出裁定，准予强制执行房屋拆迁管理部门作出的具体行政行为（强制拆除房屋）。但是法院作出上述裁定时有一定前提的.首先，被拆迁人在收到《房屋拆迁行政裁决书》后，在法定的起诉期限内（三个月）不起诉又不履行《房屋拆迁行政裁决书》规定的义务；其次，法院又行政审判庭组成合议庭对《房屋拆迁行政裁决书》进行合法性审查。
如果法院在被拆迁人的法定起诉期限内作出行政裁定，并将被拆迁人的房子强行拆除，违反了《中华人民共和国行政诉讼法》第66条：“公民、法人或者其他组织对具体行政行为在法定期间不提起诉讼又不履行的，行政机关可以申请人民法院强制执行，或者依法强制执行。”及《最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释》第86条“行政机关根据行政诉讼法第六十六条的规定申请执行其具体行政行为，应当具备以下条件：
（一）具体行政行为依法可以由人民法院执行；
（二）具体行政行为已经生效并具有可执行内容；
（三）申请人是作出该具体行政行为的行政机关或者法律、法规、规章授权的组织；
（四）被申请人是该具体行政行为所确定的义务人；
（五）被申请人在具体行政行为确定的期限内或者行政机关另行指定的期限内未履行义务；
（六）申请人在法定期限内提出申请；
（七）被申请执行的行政案件属于受理申请执行的人民法院管辖。
人民法院对符合条件的申请，应当立案受理，并通知申请人；对不符合条件的申请，应当裁定不予受理”，第88条“行政机关申请人民法院强制执行其具体行政行为，应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起180日内提出。逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理”，第93条“人民法院受理行政机关申请执行其具体行政行为的案件后，应当在30日内由行政审判庭组成合议庭对具体行政行为的合法性进行审查，并就是否准予强制执行作出裁定；需要采取强制执行措施的，由本院负责强制执行非诉行政行为的机构执行。”的规定。侵犯了被拆迁人的合法权益。
5、法院强拆损害被拆迁人利益的，被拆迁人是否可以得到国家赔偿
答:在拆迁过程中，法院违法将被拆迁人的房屋拆除的，被拆迁人可以依法并按照法定程序向法院提出国家赔偿。被拆迁人应先提出确认申请，即申请确认强拆法院及其工作人员在执行职务中侵犯了被拆人的合法权益。被拆迁人提出申请应严格遵守《中华人民共和国行政诉讼法》及其解释的规定，在法定的期限内，并严格按照管辖范围提出申请。依据《最高人民法院关于审理人民法院国家赔偿确认案件若干问题规定（试行）》第2条第二款规定：“申请确认由作出司法行为的人民法院受理，但申请确认基层人民法院司法行为违法的案件，由中级人民法院受理。”
6、拆迁时临时建筑、房屋装修如何补偿
答:根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第22条第二款规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。”
适当补偿的标准，就是根据临时建筑的结构特点和使用情况，按照尚可使用期限的残存价值，参考临时建筑的剩余期限给予补偿。具体补偿金额由评估机构进行评估。
对于房屋装修，建设部《城市房屋拆迁评估价指导意见》第3条第二款规定：“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费用、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补助费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费，临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
7、公房折迁共同住人需要符合哪些条件
答:同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房)，以及按公房出售政策购买的产权房等。
除前述以外，以下人员可被视为同住人。
(一)有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利的，一般是指被拆公有居住房屋的承租人和本解答第三条所指的同住人。有下列情形之一的人，也视为同住人：
1、具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；
2、一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；
3、在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的；
4、房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。
(二)有下列情况之一的人，不能被视作同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：
1、将本来享有的他处公有住房权利(本解答第二条所列的住房困难的情况除外)予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；
2、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；
3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。
另外， 对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。承租人或同住人允许他人未成年子女在自己承租的公房内居住的，一般可认定为属于帮助性质，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此，在这种情况下，该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款，除非其能够提供证据证明其居住权并非基于他人的帮助而取得。
当事人对该未成年人入住的相关问题另有约定的，依约定处理。
8、公有房屋拆迁补偿款中属非居住用途补偿的部分如何分割，以及房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费，应按什么原则处理？
答：自然人承租的被拆迁公房，租借给承租人和同住人以外的人用于非居住用途的，该补偿问题应当由公房的承租人、同住人与租借人另行解决。
个人承租的公有非居住用房的拆迁补偿款归承租人。
被拆迁的房屋属于居住和非居住兼用的，如果拆迁人在给付拆迁补偿款时已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，则对居住补偿部分，承租人和同住人可以共同分割；对非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该公房的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分。如果拆迁人在给付拆迁补偿款时未明确区分的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，就整个补偿款可以适当多分，具体份额由人民法院酌定。
以上情况，当事人另有约定的从其约定。
此处所称其他补偿款是指拆迁公有居住和非居住房屋时，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《北京市城市房屋拆迁管理实施细则》之规定，以及北京有关拆迁单位的实际操作，被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外，拆迁公有居住房屋的，被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。拆迁公有非居住房屋的，被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。
上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。
9、农村房屋拆除的补偿安置方式
答：1，被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安
（1）可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。
（2）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。
（3）被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。
2，被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：
（1）对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：
（2）具备易地建房条件的区域，可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；
（3）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。
（4）不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。
3，拆迁房屋其他补偿项目：
除上述补偿项目外，拆除农村房屋还应当补偿：被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。
10、拆迁农村非居住房屋的补偿
答：1，拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价＋相应的土地使用权取得费用。
2，被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由房地产估价机构评估。
3，其他补偿：还应当补偿被拆迁人下列费用：
（1）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。
（2）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。
（3）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。
4，其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关地上附着物标准执行。
土地的十个问题
1、开发区管理委员会是否可以出让土地？
答：按照《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定，土地使用权出让是国家将国有土地使用权出让给土地使用者的行为，由市县人民政府的土地管理部门负责实施，其他部门或者单位均无权出让土地。
2002年7月30日，国务院办公厅发布了《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》，2003年9月2日，建设部发布了《关于进一步加强与规范各类开发区规划建设管理的通知》，要求各地作好开发区清理整顿工作，严肃查处各类违法违规行为。
并且，2005年8月1日实施的最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权合同，应认定无效。在解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市县人民政府土地管理部门追认的，可以认定有效。
2、出让方式取得土地使用权的，转让房地产的条件有那些？
答：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
3、哪些情况，可以收回国有土地使用权？
答：有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（1）为公共利益需要使用土地的；
（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地；
（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的”。
4、土地使用权转让合同未办理权属变更登记是否有效？
答：根据我国现行法律规定，是否进行不动产权属变更登记不影响合同的效力。相关法律规定主要有：
《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
最高人民法律的司法解释也明确规定，以未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，法院不予支持。
5、一地数转的土地使用权转让合同如何处理？
答：最高人民法院规定，土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
（1）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；
（2）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
（3）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
（4）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
6、划拨土地是否允许直接转让？
答：划拨土地使用权与出让土地使用权不同，不具有处分权能，即只能使用而不能转让、出租和抵押。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产的，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准，未经有批准权的人民政府批准签订的划拨土地使用权转让合同，属于无效合同。但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，法院可以认定合同有效。
7、合作开发房地产的转性有那些情况？
答：共担风险是合作开发房地产合同的基本内容，如果合同一方当事人不承担风险，只收取固定利益，则当事人之间的法律关系已经不具备合作开发房地产的必要特征。在当事人意思表示的外在形式与内在真意并不一致的情况下，则应以当事人的真实意思确定当事人的法律关系性质，包括：
（1）合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
（2）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
（3）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
（4）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
8、农村宅基地是否可以转让？
答：农村宅基地是我国农村居民的一项福利，与农村居民的身份相联系，原则上是不允许转让的。
同时，因转让农村私有房屋也必然导致宅基地的转让，因此，我国现行法律和政策也禁止农村私有房屋的买卖，只有在符合法定条件下，允许同一集体经济组织成员之间的买卖。对于农村房屋买卖纠纷，北京市法院现在以认定无效为原则，有效为例外，只有在同一集体经济组织成员之间的买卖并办理了产权变更登记，才认定为有效。
9、宅基地是否可以继承？
答：农村宅基地的所有权属于集体，农村居民仅是拥有宅基地的使用权，因此，宅基地是不可以继承的。但是，建于宅基地上的房屋属于个人合法财产的，可以继承，并可以取得房屋占用的宅基地使用权。
10、哪些农村土地承包纠纷可以向人民法院法院起诉？
答：下列涉及农村土地承包民事纠纷，可以向人民法院起诉：
（1）承包合同纠纷；
（2）承包经营权侵权纠纷；
（3）承包经营权流转纠纷；
（4）承包地征收补偿费用分配纠纷；
（5）承包经营权继承纠纷。
集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的，人民法院不予受理。
集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，人民法院不予受理。（转贴自岳成）
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