一、引言

刚才介绍的宁波的案例，涉及到小区公共车位的权属问题，其实，它只是近年来发生的众多物业管理纠纷中的其中一种类型。《物业管理条例》实施至今已有三周年，这三年来，物业纠纷不减反增，物业管理投诉连年来大幅度上涨，已经追上拆迁投诉而成为建设行业两大投诉热点。

二、介绍汕头市常见的几类物业管理纠纷

近年来，汕头市常见的几类物业管理纠纷包括：开发商遗留的问题，拖欠物业管理费问题，业主财产损失、人身伤害问题，乱搭乱建问题，业主委员会成立难问题，停车场、会所的权属争议问题，房屋专项维修资金问题等。事实上，这些常见的争议也是当前全国物业管理纠纷的焦点问题。

三、对几类常见的物业管理纠纷的业主维权

（一）开发商遗留的问题

现有的商品房小区发生的物业纠纷中，相当数量源于开发建设遗留的问题，这些问题包括规划变更导致业主权益受损，如开发商承诺的小区配套没有兑现，开发商违规开发行为（如超容积率、欠缴各种规费）导致无法按期办妥房产证，小区内道路的铺设、公共设施的建造等等。这一类的纠纷主要是业主与开发商之间的纠纷，但由于大多数的物业管理公司是房地产开发公司派生的，它们之间本来就有着与生俱来的血缘关系，业主自然而然地觉得物业管理公司就是开发商的维护和售后服务者，认为物业公司是开发商的代言人，所有的问题都会找物业公司，这一类纠纷也就变成了业主与物业管理公司之间的纠纷。

针对此类纠纷，业主应及时与开发商提出交涉，与开发商协商解决，若协商不成时，符合起诉条件的，该起诉的起诉，该投诉的投诉，包括规划变更、延期办证等问题，均可以合同违约为诉因进行诉讼。如果一味于物业管理公司争执，不仅问题得不到解决，还会加剧与物业公司之间的矛盾。

（二）拖欠物业管理费问题

这类纠纷是《物业管理条例》实施后增长速度最快的一类案件。据有关部门统计，汕头现有的物业管理公司约170家，其中约七成处于亏损状态，二成基本持平，一成赢利。也有一些统计，说一个小区如果有80％的业主能按时缴费，就已经算是不错的成绩。当然这些统计也不一定就准确，但基本还是能反映出拖欠物业管理费的大致情况。物业管理公司催讨无效后，往往会一纸状诉将业主告上法庭。这种案件争议最大的是业主的拒交是恶意拒交还是履行抗辩权，如果物业公司完全没有提供服务，那肯定是面临败诉的结果。现在的问题是物业管理公司已经提供了管理服务，而业主则认为是服务质量不达标，但由于服务质量缺乏一个量化的标准，对于业主抗辩的理由举证也有相当的难度。处理结果往往对业主不利。而业主则抱着这么一种心态，就算是判决后也不自动交费，这又涉及到强制执行的问题。双方关系越变越糟，形成恶性循环。

针对物业管理费的纠纷问题，认为作为业主的维权方面：

1、提倡以和为贵。由于物业管理费拖欠纠纷，表面上看来物业公司是受害者，但是，实质上最大的输家是广大的业主。欠费的结果是物业公司成本的减少，服务质量的降低，又会引起更多的业主拒交物业管理费，最终问题百出，严重的发展到物业公司卷铺盖走人。像前几天汕头电视台“今日视线”播出这么一个案例，物业管理公司撤场后又将物业管理用房、车棚等上锁，生活垃圾无人收，车无人看管，不仅业主的生活陷入不便，小区的贬值也是自然而然的事。因此，对物业管理有不满，双方应多沟通，多交流，多提意见，提倡以和为贵，共建和谐小区。

2、争取成立业主委员会，对服务质量严重有问题的物业管理公司，通过业主委员会解聘后重新委托有资质、管理好的物业管理公司。

3、作为个案来讲，应审查物业公司的基本资格条件，包括物业管理公司的营业执照，资质证书，收费许可证，委托物业管理合同（包括前期物业管理合同、正式的物业管理合同），还应该提供物业管理公司服务不达标的相关证据。

（三）业主财产损失、人身伤害问题

此类问题包括财产损失和人身伤害两方面：

1、财产损失方面，一般是由小区内业主丢失财物引起，典型的如丢失汽车、摩托车和房屋失窃，又如小区浸水引起的车损问题。比如2001年强台风“尤特”引起的某大厦地下停车场浸水，导致停车场内的17辆汽车、34辆摩托车被海水淹没浸泡30多小时。像这类纠纷，由于对小区保安责任的相关规定不健全，发生财产损失如何合理地确定物业管理公司的赔偿责任，没有明确的依据，因而容易引起纠纷。

2、人身伤害包括泳池溺水事件，小区玩乐设施引起的人身伤害，也包括受到他人的侵犯等。对此，双方往往会对责任问题产生纠纷。

针对此类纠纷，业主的维权：

1、车辆丢失问题

2、像车辆浸水问题

3、房屋失窃问题

4、人身伤害问题

（四）乱搭乱建问题

个别业主在小区内擅自乱搭乱建，常见的是在公共天台上搭建，引起其他业主的不满，又比如个别业装修时改变房内的结构设计，增设卫生间而出现漏水问题与相邻方引发纠纷。这类问题一出现，业主认为是物业管理公司管理不善，但物业管理公司因为没有行政执法权，对个别违章业主只能进行劝阻，如果强行阻止、拆除，则会引起与该业主的纠纷，如果劝阻无效，又会引起大多数业主的不满。

针对此类纠纷业主的维权：

1、业主可向有关行政主管部门投诉。

2、业主可要求物业管理公司出面制止违规行为，如制止无效，可要求物业管理公司履行物管职责，向有关行政主管部门投诉。

3、业主也可以直接向法院起诉（起诉违规业主还是起诉物业管理公司的问题）。

4、物业管理公司也可依据物业管理合同的约定起诉违规业主。

（五）业主委员会成立难问题

业主委员会的立难是人所共知的，汕头为例，至今约17个小区成立业主委员会。像有些小区，1997、1998年就已入住，也有相当高的入住率，但就没有成立业主委员会。这些小区不是业主不愿意成立，而是缺乏牵头成立。我们业务上接触到的物业管理纠纷，业主提得最多的就是希望尽快成立业主委员会。原因呢，主要还是法律制度设置问题，主要问题是：

1、依法成立业主委员会的工作任务相当繁重，那么工作报酬谁承担？

2、业主大会成立和履行职责的可操作性不强，缺乏详细的操作指引。现有的小区业主在1000人以上，这1000人的业主大会，需要多大的场地，费用谁出？这些都是问题

3、《物业管理条例》第10条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”，这里，要求业主在指导下成立业主大会，零散的业主，彼此又不认识，缺乏沟通，在物业公司不牵头的情况下，要求成立业主委员会难度大。

针对这些问题，业主的维权“

根据现有规定，介绍一下成立业主委员会的八个步骤，当然还是涉及到费用解决问题。

1、想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。
    2、组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。
    3、筹备组开始工作，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。
    4、将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。
    5、成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。
    6、业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、付主任，并可以开展工作。
    7、将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。
   8、备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。
    （六）停车场、会所的权属争议问题

《物权法》还没有出台，对此问题法律规定尚不明确。从理论上来讲，会所、停车场均是小区的配套设施之一，服务于小区，应属于小区全体业主共有，但又涉及到维修和养护及费用问题。而且，小区内的会所和停车场均是计小区的容积率的，已按规定征收了相应的报建费用。规定不明确就容易产生对权属的争议，也会引发一些纠纷，比如说小区车位单独出售，而小区内的业主连自己的车都进不了小区等问题。

针对类此纠纷，在法律规定尚不明确的情况下，最好能在销售合同中作出明确的约定。

（七）房屋专项维修资金问题等。

建设部、财政部于1998年12月16日出台的《住宅共用部件共用设施设备维修基金管理办法》第5条“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属于全体业主共同共有，不计入住宅销售收入。”

《广东省物业管理条例》第32条“业主委员会应当设立物业管理维修基金。物业管理维修基金由建设单位按物业总投资的2％，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同共有。”