法院审理查明，原告马某是佛山市禅城区某花园小区湖晖楼26楼A房的权属人，两被告洪某夫妇是该楼27楼B房权属人。Ａ单元为26层，与之相邻的B单元为32层。原告的住房系顶楼，上为露台。两被告的房屋开门就可以面向原告上方的露台，且购房时其与开发商约定，该露台为其专用平台。两被告收楼后，擅自封闭原设的房屋大门，在公用走道上安装防盗门，将部分走廊面积及讼争露台封闭独自占有使用，还擅自在露台上建小房一间，在旁边种植花草树木、搭建鱼池，并在鱼池中设假山，装有水泵、供氧机不停运作。原告认为被告鱼池内假山流水和水泵、供氧机的马达轰鸣产生噪音，影响自己的睡眠，露台上花草树木产生的枯枝败叶、飞虫、蚂蚁随风吹进自己家里，影响自己正常生活，于是把两人告上法庭。

  　　另查明，今年2月23日，佛山市禅城区城市管理行政执法局认定，洪某夫妇在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，擅自在露台上实施建设行为违法，决定限两被告25日内无条件自行拆除上述违法搭建的棚屋。但两被告拒收决定书。

  　　一审法院认为，两被告的产权证面积内不包含讼争露台，虽然开发商在卖房合同中约定将讼争露台给两被告专有使用，但未能举证证明该露台在规划上即专属于其住宅面积或他们的使用已经经过全体共有权人同意。且屋顶平台属于建筑物基本结构，具有公共性、非排他使用性，法院据此认定该露台属于建筑物共用部分，两被告与开发商间对露台使用权的约定违法无效。综上，法院认为，两被告封闭讼争露台独占使用，并占用产权证上明确载明为公用的走道，分割了包括原告在内的其他共有人的共有权，鉴于行政管理部门已经对两人在露台违章搭建作出处理，遂判决停止占用讼争露台及公用走道，恢复露台及公用走道原状。

  　　宣判后，两被告不服，提出上诉。

  　　二审法院审理后依法作出上述判决。

连线法官

公用露台不得擅自处置

  　　买房送露台是房产开发商常见的促销噱头，在本案中却成了违法行为。对此，佛山市禅城区人民法院房产庭庭长李咏梅说，最高人民法院新颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款明确规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地等除外。也就是说，除非开发商在规划楼宇时，将露台的用途设计为供部分业主专有使用外，我们一般都应当认为露台属于整栋楼宇全体所有权人或使用人共同所有和使用。商品房开发商若将其赠送给个别购房者，或者指定由个别购房者专门管理使用，均构成对其他购房者天台使用权的侵害，其赠送以及指定行为应属无效行为。

  　　如果开发商要将上述露台使用权归业主个人，必须根据物权法的规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  　　法官同时提醒购房者，对于买顶楼送露台这种“天上掉下来的大馅饼”，需要尽到审慎义务，查清楚商品房规划时是否明确将露台的所有权和使用权附随商品房划归部分业主专有使用，以及在房屋买卖合同中，是否注明露台的产权问题，否则千万不要为了这些“空中楼阁”多付钱。（安  健）