拆迁相关法律规定解读

作者:张 卉
 
    拆迁人与被拆迁人达成协议后，被拆迁人拒不搬迁，拆迁人是否可以强制拆迁，是被拆迁人比较关心的一个问题。
    对于这个问题，可以肯定的答案是拆迁人不能强制拆迁，因为强制拆迁是一种公权的运用，这种权力必须基于法律规定，而拆迁人往往不具有直接来自法律的授权。但拆迁人不能强制拆迁，不代表拆迁人没有法律手段达到强制拆迁的目的。我国《拆迁管理条例》规定，拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

    这个规定说明，拆迁人可以通过法律途径解决被拆迁人拒不搬迁的问题。如果双方协议约定解决争议的方式是仲裁，则拆迁人可以向仲裁委员会申请要求被拆迁人履行搬迁义务，一旦仲裁委员会裁决合同有效，被拆迁人应限期搬迁，而被拆迁人仍不搬迁，则拆迁人可以申请法院强制执行，在这里，强制执行的措施往往就是强拆。当然，按程序法院强拆之前会通知被拆迁人自觉履行，并给予一定期限。另外，特别要注意，仲裁是一裁终局的，对双方而言，除非仲裁裁决被法院依法撤销，都没有第二次机会。裁决之后如果不自觉履行，可以预见的是执行紧随。如果双方没有约定仲裁解决争议，则对于双方争议，需起诉到法院解决，我国对诉讼实行的是两审终审制，即任一方不服一审判决，有权提起上诉，二审判决送即生效。生效之后的流程跟前面讲的生效仲裁裁决的流程相同。

    这里特别说明下先予执行的问题。执行是指对于生效法律文书，负有履行义务一方当事人拒不履行义务的，法院执行机构通过法律程序强制当事人履行判决义务的手段。可见，执行的依据是生效的法律文书，如法院判决、仲裁裁决、公证债权文书等。双方的合同除非经公证赋予它强制执行的效力，一般是不可能成为法院执行的依据的。所以，一般情况下，案件审结且判决生效后才会进入执行这个环节，也就是说，整个诉讼的环节的先后顺序是：起诉—受理—审理---判决---执行。但有一些特殊情况，如果要等到整个审理结束之后才能执行，对于提起诉讼的一方可能造成很大的困难，比如一些追索劳动报酬、医疗费等的案件，或者其他紧急情况，这种情况下，我国法律又规定了某些情况之下，可以先予执行。《拆迁管理条例》对先予执行作出了规定，也就是说，拆迁人一旦起诉被拆迁人，是可以申请法院先予执行的，至于是不是先予执行，审查权、决定权均在法院。

    所以，达成协议后，被拆迁人拒不搬迁，拆迁人通过法律途径可以迫使被拆迁人搬迁。

    由于城市拆迁有个过程，有时候，部分被拆迁人跟拆迁人在很长一段时间内达不成一致，拆迁人为了尽快拆迁，可能给予这部分被拆迁人比已签署协议的被拆迁人更优惠的条件，致使已经签署拆迁协议的被拆迁人不愿意搬迁，并质疑双方已达成的协议在法律上的效力。

    拒不搬迁肯定不符合法律规定，我建议大家都学习法律的思维，从法律角度考虑协议是否存在问题。

    具体来讲，首先审查合同效力是否存在问题，可以从两个角度考虑：第一，合同是否有效？第二，合同是否具有可撤销或变更的事由。

    合同有效与否，取决于合同是否属于合同法第五十二条规定的几种情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。属于上述情形中的任一种，则合同无效，不属于，则合同有效。

合是是否具有可撤销或变更的事由，取决于合同是否属于合同法第五十四条规定情况：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平；以及一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，并使对方利益受损害。属于以上任一种，则合同属可撤销或变更

    其次，有权认定合同效力的机构只有仲裁机关或人民法院。如果认为合同无效或可撤销、变更的，要看合同约定解决争议的方式是什么，是仲裁，则可以仲裁机构申请裁决，不是仲裁，则向法院起诉。

    最后，通过法律途径来保护自己合法权益的期限不是遥遥无期，随时随地的。我国法律规定的一般诉讼时效是两年，自当事人知道或应当知道自己权利受到损害之日起算。被拆迁人认为合同无效，要看看签订合同的时间，并要结合具体情况客观地分析看待自己在此事中是“知道”还是“应当知道”，以及起算时限问题。对于申请撤销或变更合同，则时效只有一年，自知道或应当知道撤销或变更事由之日起算。

    被拆迁人希望维护自身合法权益，我完全理解并支持，但如果在法律上没有依据，被拆迁人仅出于与其他被拆迁人的比较而在签署协议之后提出新的条件或要求，我则觉得甚不可取。毕竟，协议是双方协商一致的产物，你情我愿才能产生出来，就算此一时彼一时，法律上也有情势变更之规定，但并非出自客观的情势变更，仅出于跟他人的比较而认定自己吃亏，进而希望对自己的承诺反悔，说到底，说明没有人相信法律，我们相信的都是利益，法律只是维护自我希求利益的手段，那么我们又有什么权利去要求他人依法办事呢？

    在拆迁中，拆迁人与被拆迁人达不成一致，应如何处理？

    对此，根据我国《拆迁管理条例》规定，任何一方可以向房屋拆迁管理部门申请裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决部门应当应当自收到申请之日起３０日内作出裁决。任何一方对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起３个月内向人民法院起诉。拆迁人依照《拆迁管理条例》规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。　被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

    换言之，达不成协议，可向相关部门申请裁决，相关部门作出裁决后，如果不服，可以向法院起诉。

    但是，相关部门作出的裁决具有行政强制执行力，因此，如果裁决限期搬迁，被拆迁人不搬迁，则后果将是依法强制拆迁。