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| 小区电梯费：是被默许的暴利吗？ |
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作者：河北石家庄土地房产律师编辑
出处：法律顾问网·涉外www.flguwen.com
时间：2010/2/5 14:15:00 |
| 小区电梯费：是被默许的暴利吗？ |
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来源:北京晚报 |
| 核心提示： 在质疑这个看似荒唐的回答前，本报调查将从电梯费中隐藏的问题开始切入。2009年12月7日，本报曾对社区电梯状况进行过系列调查。记者发现，维修费难落实、产权不明、物业弃管、维保水平参差不齐等问题困扰着京城各个小区的电梯问题。 | |
如果所有小区业主都及时缴纳物业费后，能否保障小区正常运转？答案是：不能。
在质疑这个看似荒唐的回答前，本报调查将从电梯费中隐藏的问题开始切入。2009年12月7日，本报曾对社区电梯状况进行过系列调查。记者发现，维修费难落实、产权不明、物业弃管、维保水平参差不齐等问题困扰着京城各个小区的电梯问题。在本市各个小区物业电梯收费的背后，一笔笔隐藏了巨额利益的细账，仍然等待着“明白人”去揭开其中的玄机。
1 算账
自治小区：7.6倍
在本报2009年11月《2.74元如何变成1.6元？——“业主自管”揭开物业费巨大利益灰幕》报道中，海淀区品阁小区自治后物业费直线下降42%，还兴建了19个项目。
在提及物业费巨幅下调的变化原因时，中国社会工作协会业主物业工作部副主任、时任小区顾问的邵里庭给出了三笔账：一是人员工资，二是水电能耗，三是电梯费。
“前物业管理时期，第三项电梯费就占据总物业费用的一半还多。”邵里庭的年度财报显示：前物业按照电机的额定耗电24小时收费，一年下来一部电梯得交5万多，核算为每月每平方米1.447元，占物业费用的53%。“而小区自治后3年，电梯费用每月每平方米0.19元，占物业费9.3%。电表计量为每天每部电梯15度电，现在4部电梯年费用只有4.5万元。”邵里庭说。
品阁小区业主孙先生对记者说：“算下来，一个100平方米的业主，自治之前一年仅交电梯费就是1736元。而自治之后，只需要交228元。也就是说，电梯综合费用一项，原物业收取的是现自管费用的7.6倍。”
7.6倍，不是暴利，又是什么呢？
某小区：4倍
时间追溯到2005年1月。正经历着与前期物业公司激烈斗争的某小区的业主们发现一个秘密：小区电梯的实际费用远远低于所交费用。
通过该小区住宅楼电梯电费的交费清单，业委会发现，以1号楼(含4个单元/7层)为例，2004年电费数据“少得可怜”(以下为当年的电费价格计算)：
1月——511.70元
2月——522.48元
3月——504.00元
4月——444.64元
5月——550.48元
6月——481.60元
7月——606.37元
8月——521.46元
9月——542.98元
10月——547.77元
11月——497.54元
12月——605.18元
也就是说，整个2004年1号楼4部电梯一年的运行费(电费)共为6336.2元，每部电梯平均运行费(电费)为1584.05元/年。加上电梯维护保养费(一级资质电梯维保公司维保一部电梯)的市场价为3000-4000元/部/年；每部电梯发生电梯检验费750元/部/年；另有少量杂费。这些费用合计，这个小区住宅楼电梯实际发生费用约为7000元/部/年。
而按照北京市发改委制定的电梯运行维护费指导价标准计算，小区无人值守的6至7层楼电梯的运行维护费约为29144元/部/年。
29144比7000——也就是说，指导价是小区电梯实际运行维护费的4倍。由此导致的一个结果是，仅电梯运行费、维护费、检测费，当时该小区物业公司一年即可获毛利约160万元。
业主致信提建议
4倍的暴利，让这个的业主们感到吃惊。于是，当年的业委会向北京市发改委写了一封数据翔实、证据确凿的信，提出关于小区电梯运行维护费用的意见与建议：
贵委的指导价是我小区电梯上年实际运行维护费的4倍……如果按照指导价交费，我小区111部电梯每年将多交费245.8万元。全市各小区实际发生的电梯费用情况各异，用统一的指导价指导收费行为不够科学、不够合理，因此建议：
取消电梯运行维护费政府指导价;提倡电梯安装独立电表，运行费按实际发生电费交费;电梯的维护保养由专业电梯公司维护，费用随行就市……
“这封信没有得到发改委、小区办的任何回音。当时小区仍然按政府指导价收费。”5年后的今天，早已不再是小区业委会主任的雷霞女士回忆道。
北京忆通律师事务所主任李劲松也对媒体公布过一组数据：据他测算崇文区某小区的电梯收费后发现，物业公布实际支出费用17万元左右，收取的电梯费用是1.72元/平方米，一年收取的费用为120多万，其中存在着100多万元利润，是实际发生费用的5倍。
一名社区维权人士对记者称：电梯费的暴利不言自明。
2
乱象 公维基金不知下落
在记者调查之时，本报曾经关注过的石景山永乐小区的老旧电梯即将被停运。若要更新就需启用公共维修基金，可是启用公共维修基金的程序还未开始；海淀区岭南路38号楼的两部电梯已经停运超过半年，至今得不到更新，因为部分公共维修基金不知下落……
采访中记者发现，在有关电梯问题的整改中，费用是最大的难题和阻碍。
石景山区质监局曾表示，去年就已责令北京芳星园物业公司对电梯进行更新。不过物业表示，更换电梯需65.6万元，该楼共180户，物业费每平方米才1元多，而且还收不齐，所以不可能由物业出资更换，只能向相关部门申请公共维修基金，但这需要三分之二的业主签字同意。但业主李先生告诉记者，截至昨天，他们尚未得到物业关于用公共维修金来更换电梯的通知。
中国社会工作协会业主物业工作部副主任舒可心认为，物业弃管的真正原因是监管真空。“由于数年来业主们不监督物业费，这就使得物业服务企业多年来包括电梯费在内以物业费名义收取的各种费用中的利润相当可观。”舒可心说，随着电梯年久失修，运转的故障率越来越高，“修理就减少了‘利润’，不修理业主不干，因此，三十六计，物业公司还是走为上！”
大修基金只够换电梯
所有小区业主及时缴纳物业费和大修基金后，能否保障小区正常运转？答案是：不能！看起来荒唐的答案背后，是现实的残酷逻辑。
这一次，拿来算账的，又是北京第一自治小区：品阁小区。
“我们这个微型社区共4部电梯，目前每部电梯的市场购买价格是24万元。电梯的正常使用寿命一般为15年至20年。20年后，我们小区也将像所有老小区一样无法使用，全部更新的费用不考虑电梯市场价格变化，将是96万元。”邵里庭计算。
邵里庭想到了小区的大修基金。大修基金，即公共维修基金，使用范围主要包括房屋共用部位大修工程和共用设施设备大修、更新改造工程。根据北京市现行规定，小区更新电梯的费用应该用大修基金来弥补。
“我们小区的大修基金总额约286万，假如中间未发生一分钱的提取或者损耗，70年后的总额还将欠账2万。”邵里庭说。这意味着，70年间，大修基金除了用来更换电梯外，一分钱都不能用做其他支出。
“这笔费用，不仅没有计算中间的电梯大修费用、中修费用及折旧费，也没有考虑到整个70年产权年限中，至少要换3次电梯。事实是，业主公共维修基金换完电梯后，就剩下零了！”邵里庭担忧地说。
他认为，公共维修基金可能在短短20年内就会归零，因为小区内其他共用设施如水泵运行的维护更新费用也需从中支出——这也意味着小区20年后的50年将无基金可用。
被拿走的未来
大修基金为什么会补不上换电梯的窟窿？
据记者调查，2006年前，小区业主缴纳的物业费中，多数包括电梯大、中修费。这一收费依据是1997年版的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》。
该办法规定，未建立住宅专项维修资金的，“业主应按年交纳电梯的大中修费，标准为3600元/部年，由住宅楼内全体业主按建筑面积比例分摊。物业管理企业收取的电梯大、中修费，应单独设账，专款专用，未发生大、中修及专项工程维修时，不得使用。”
“发改委早年的文件中电梯收费标准包括5大部分，运行费、维护费、大修费、中修费、折旧费。”邵里庭说，“大修费、中修费一般占物业收取的电梯费20%多的比例。2006年前均由物业公司代收暂管。”而根据现行的《北京市物业服务收费管理办法(试行)》(2006)规定：“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”该规定实施的同时，废止了1997年版的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》。
邵里庭说，他在北京众多小区的咨询工作中发现，新规出台后，很多小区本来应该提留这部分费用，业主可以将这些基金费用要回。“但新规对此一字未提，原本应该提留的部分，现在凭空‘没’了。如同大修基金的命运一样，新规定出台后，2006年前业主缴纳的电梯大、中修费在很多小区都不知去向。”邵里庭说。
业主交的钱哪里去了？只有一个去处。
邵里庭说，品阁小区在2006年解聘原物业后发现，相关费用被撤出的物业公司全部带走，导致小区无可折旧积累。仅2004年至2006年三年就少了9.7万元折旧费积累。小区自治后，从物业费中计提33%用于折旧积累，自治三年间已提折旧基金10万元。
问题是，未来20年后，京城其他小区谁来买单？ | |
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