划拨土地使用权抵押评估在城镇土地评估中比较常见。划拨土地由于没有使用年限，且土地使用证登记面积一般较大，部分土地由于城市开发和建设，规划用途和实际用途都发生了变化，加上划拨土地进行抵押时存在着诸多限制条件，使该类型用地的评估比较复杂，测算难度也较大。那么，划拨土地使用权抵押评估时应注意哪些问题呢?

　　遵守土地估价的一般原则

　　土地使用权抵押属于二级市场行为，但划拨土地没有经过一级土地市场，因而，当它直接进入二级市场后，评估时就要充分考虑其特殊性，但必须遵守土地估价的一般原则。在进行评估时，可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地，并由此确定价格。只有在此假设前提之下，评估时才能符合替代原则、预期收入原则、最有效使用原则及供给与需求原则等。

　　充分考虑评估中的风险

　　划拨土地使用权抵押是一种具有中国特色的土地市场行为。由于划拨土地属于国有资产，因此进行抵押前必须经过有关部门的批准。抵押人、抵押权人还需要与土地管理部门签定有关核定土地出让金的协议，其评估价格并不等同于土地的预期价格，而是比它低。在评估过程中，要充分考虑抵押期间的风险性，以保守性评估为指导原则，在测算出预期土地价格之后，应进行一定幅度的风险系数修正，但修正幅度不宜超过20%。

　　划拨土地使用权抵押评估的目的是为抵押人，或抵押权人进行抵押贷款提供价格依据，所以，评估时既要为抵押人测算出土地的有效价值，又要替抵押权人充分考虑放贷的安全性。由于在抵押人无法偿还时需对抵押物进行强制性的清偿处理，所以评估测算时还应考虑强制处置和有关费用。评估结果应该是扣除了处置费用后的价格，即评估价格等于市场预期价格减去强制处置费用。
一次性付款和分期付款的比较来源： 作者：
　　买房涉及金融宠大，一般很少有人能在短期内凑足大笔资金，所以很多房屋的买卖都采用分期付款方式。当然也有人喜欢一次性付足购房款，从而彻底解决问题。那么一次性付款与分期付款各有什么优劣呢?下面我们不妨比较一下：

　　1.从支付的金融来说，一次性付款人金融要少于分期付款的总金融。这是因为，分期付款未缴纳部分，实际上等于出售方给予购买者在将来的缴付金额中不仅包括未付足的款项，同时包括该笔资金的应付利息。所以，分期付款最后的总支出一般要大于一次性付款的金额。

　　2.从投资人掌握资金的灵活性来说，这里的比较有一个前提，即分期付款者同样持有一次性付款的资金，只是他不愿意采用一次性付款方式而已。如果是没有足够金融一次性买入房屋，则他只能采用分期付款方式。在此前提下，可以认为，分期付款者对资金的运用较具灵活性。因为分期付款者除前期支付的金融外，还能保留大笔现金，如果此时恰有好的投资机会，他所获取的收益有可能大大弥将将付出利息的损失。而一次性付款因为款已付出，故而当有好的投资机会时，便有可能失去良机，错过极佳的赚钱可能。虽然一次性付款之后，购房者仍然可以将房屋抵押出去，换取可支配资金，但此时所付息不说，由于银行投资机会转瞬即逝，所以不如分期付款者来得快捷、灵活。

　　3.从风险的角度说，分期付款的风险较一次性付款为大。因为分期付款总金额较一次性付款金额为高，故而投资成本大，同时还需要提防利率的波动。如果利率在付款期上调，则分期付款者将房屋抵押出去时，不如一次性付款者来得痛快。由于要定期还款，这就使得分期付款者必须保留一定的款项，用来支付还款金额，这时其资金灵活运用的性质就多少有所限制。而一次性付款者由于款已付清，所以可以比较轻松地将房屋抵押出去。

　　从上面的分析不难看出，一次性付款与分期付款各有优劣，所以最关键的，还在于投资人如何真正地把握二种方式的特点，灵活地运用于自己的投资当中。
物业管理的职责分析来源： 作者：
　　根据〈物业管理条例〉物业公司的责任主要有：

　　①安全工作。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

　　②物业的养护工作。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

　　《上海市住宅物业管理规定》第二十一条对物业服务合同中物业管理服务条款作出了示范性规定。物业服务合同可以约定下列服务事项：

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护;(二)公共绿化的维护;(三)公共区域的保洁;(四)公共区域的秩序维护;(五)车辆的停放管理;(六)物业使用中对禁止性行为的管理措施;(七)物业维修、更新、改造和养护费用的帐务管理;(八)物业档案资料的保管;(九)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

　　同时第二十二条要求物业管理企业提供物业服务，应当遵守下列规定：

　　(一)符合国家和本市规定的技术标准、规范;(二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项;(三)定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务;(四)配合居(村)民委员会做好社区管理相关工作。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害业主的合法权益，不得妨碍国家机关工作人员依法执行职务。禁止下列损害公共利益的行为：(一)损坏房屋承重结构;(二)违法搭建建筑物、构筑物;(三)破坏房屋外貌;(四)擅自改建、占用物业共用部分;(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;(六)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品;(七)排放有毒、有害物质;(八)发出超过规定标准的噪声;(九)法律、法规和规章禁止的其他行为。