(李静)

实践当中，因房屋未获产权证就进行买卖进而因合同效力及解除事宜发生二手房交易纠纷的案例屡有发生，由于社会经济环境和新旧法律及审判实践的不断变化，类似案件的判决结果有时却大相径庭，在此作一些分析，仅供参考。

一、关于未取得产权证的房屋买卖合同效力，存在以下三种不同意见：

    1、双方签订的《房屋买卖合同》无效。

理由：该合同违反了我国《城市房地产管理法》第37条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，而这一规定属于法律层级的强制性规定，因此双方的合同符合我国《合同法》第52条第（五）项“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”的规定。

   2、依据起诉时该房屋是否符合办理房产证的条件确认其效力。

理由:依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因此，在起诉前已经具备办理领取房产证条件的，可以认定买卖合同有效；否则应认定为无效。

3、 房屋买卖合同有效。

理由：

第一、房屋转让合同属双方自愿签订，是各自真实意思表示。

第二、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。虽然强制性规定和管理性规定如何区分有待进一步明确，但《城市房地产管理法》第三十八条的规定是管理性规范目前已基本形成共识，因此不属于“违反法律、行政法规强制性规定”，不能作为认定合同无效的理由。

第三、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条的规定，是指合同应当办理批准、登记才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

第四、《物权法》第15条规定： “当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。

本律师同意上述第3种意见，未取得产权证的房屋买卖合同应为有效。不仅因为上述法律、法规的相关规定，更因为确认合同有效符合民法的诚实信用原则，有利于维护社会交易关系的稳定，因此实践中判决合同有效的案例越来越多。

二、关于未获产权证房屋买卖合同的解除

未获产权证的房屋买卖合同能否解除，要看合同签订和履行的具体情况，不能一概而论。

首先，要看房屋买卖合同的关于合同解除及相关违约责任的具体约定。如果明确约定了合同解除条款，甚至明确了违约责任，则应按合同约定执行，只是违约责任约定过低或过高的，可以依法申请予以提高或减少。

其次，要看房屋价款的支付和房屋的交付情况。如果买方已经支付大部分或全部房屋价款，且卖方已经将房屋交付给买方居住的，出于维护交易稳定及便于执行的考虑，一般会判决继续履行合同。

再次，要看是否能够最终实现房屋买卖合同目的。如果房屋已经售予第三方并过户或者存在其他特殊情形，导致房屋买卖合同目的已经无法实现的，一般会判决解除合同。