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石家庄房产律师:“阴阳合同”无效 买方不知何时拿回4万中介费
作者:河北石家庄房产律师编辑   出处:法律顾问网·涉外www.flguwen.com     时间:2010/3/28 19:52:00

“阴阳合同”无效 买方不知何时拿回4万中介费

来源:中国新闻网

  邓先生在购买一套未满两年的二手房时,因为想避开5.5%的营业税,和卖方、中介共同协商,做了一份阴阳合同。在这份阴阳合同中,卖方的售出房价比当初购买时还低,没有产生差额,因此免交营业税。然而,逃税4万余元的“美事”在卖方毁约之后,成了邓先生的噩梦。

  假合同上160万写成60万

  2009年3月,张先生花70万买下位于定慧寺恩济庄46号院的一套90平方米住房。4个月过去后,这片地区的房价飙升了一倍,张先生准备以160万的价格出售住房,他委托中介公司中大恒基代理销售。与此同时,正为结婚选购住房的邓先生走入了中介的大门。

  张、邓二人迅速达成买卖意向。邓先生首付120万,剩余40万申请银行贷款,他还交付了共计4万余元的中介费、贷款服务费和房屋评估费。唯有一个问题,张先生买房和卖房之间只有短短4个月,按照国家规定,未满两年的普通住房需要交纳差额的5.5%作为营业税。对于张先生的这套住房来说,就约为5万元。

  购买一套160万的房子,还要支出额外的10万元,这令邓先生感到压力太大。于是,在得到张先生的同意后,中介帮助双方做了一份“阴阳合同”,房屋售价在合同中仅为60万元,比当初张先生买房时还低了10万。

  4万中介费仍然未讨回

  2009年7月16日,双方签订买卖合同,约定8月底前完成过户。但是短短半个月之后,恩济庄46号院的房屋均价再次升为每平方米2万元,这套房子可以卖到180万了。于是张先生不想卖房子了。在一次会谈中,他答应赔偿邓先生5000元钱,以求私了,被邓先生拒绝。随后,张先生上诉至法院,要求解除合同。最终法院判张先生胜诉。“小邓,我是害怕将来被追缴税费啊。这是阴阳税,违法的。你没责任,我有责任啊。”张先生在房价飙升后一下子成了明白人。

  房子没了,半个月来白折腾不算,中介费也至今没有追回。由于急需婚房,邓先生在定慧寺附近又买下一套70平方米、130万的住房。忙活完这些,邓先生开始着手向中介讨还费用。但是中大恒基两位参与这项交易的工作人员都已宣布离职。今天上午,该中介公司的相关负责人表示,他们仍在向上级请示,希望妥善解决此事。

  阴阳合同存在极大风险

  营业税是国家为限制二手房交易过热出台的政策,这笔税应该由卖方支付,也就是应该由张先生支付。“但是现在是卖方市场,在房价看涨的行情下,卖方说了算。这笔税在正式交易中,往往被转嫁给买方。”一位房地产行业资深人士解释说。这就是为什么邓先生为避税做阴阳合同,而张先生害怕担责任,有“怕将来被追缴税费”之说。

  据擅长处理二手房纠纷官司的张律师介绍,买方在签订阴阳合同时的法律风险极大。“此行为明显是为了逃避国家税收,违反了合同法中的相关规定,一旦进入法律程序肯定会被宣布无效。这期间,如果卖方一房两卖,或因抵押遭司法查封,后果不堪设想。此外,买方有可能因为某种原因短期内想再次出售,这时房屋的差价税将十分高昂。”(记者黄敬) (来源:北京晚报)


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