“城中村”改造中的土地与规划问题

     随着我国城市化进程的加快以及“土地财政”利益的诱惑，在城市中占据着“黄金”地段并且背负着各种有碍城市观瞻“恶名狼籍”的“城中村”，便理所当然地成为了改造拆迁的对象。

　　“城中村”的典型模式是指，由于城市的高速扩展，将原本属于周围行政村的集体土地征用，导致行政村的村民失去全部或大部分土地，但村民的农业户口和在村集体所有的宅基地上所建房屋的性质均未改变的情况。

　　目前，我国各地通行的“城中村”改造模式为：首先将村民的农业户口变为城镇户口，使其失去农村集体成员身份，不能享有村民待遇；其次将村集体土地无偿变为国有土地，再将其中部分土地划拨用于村民安置用地；最后政府只对所为符合“规划”的村民自建房屋（位于宅基地上）予以补偿。

　　上述“城中村”改造中，多处违法之处如下：

　　一、“城中村”的集体土地无偿被征用为国有土地，政府不予赔偿，严重违法《土地管理法》。

　　依据《土地管理法》的规定，我国土地所有权分为国家所有和农村集体所有两类。政府依法将农村集体土地征用为国有土地，应当依据《土地管理法》第四十七条的规定：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征用非耕地的补偿包括土地补偿费和安置补助费，标准由由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

　　实践中，地方政府为了实现“土地财政”中的卖地收入，故意违反法律对征用农村集体土地不予赔偿。在向开发商出让土地之后，将原本属于村民的土地赔偿款，占为己有。

　　二、2008年以前宅基地上盖房可以超过二层。

　　在“城中村”改造中，地方政府为了控制自身的改造成本，自己出台地方政府规章（法律中效力最低）或者通知（无法律效力）规定：城中村的村民自建房屋不得超过两层，超过部分不予赔偿。

　　这样的说法没有法律依据！

　　1、依据1993年国务院实施的《村庄和集镇规划建设管理条例》（法律效力高于地方政府规章）第第二十一条的规定：二层（含二层）以上的住宅，必须由取得相应的设计资质证书的单位进行设计，或者选用通用设计、标准设计。

　　显而易见，国务院的行政法规并未禁止村民建造二层以上的住宅。

　　2、依据2008年1月1日起，施行的全国人大常委会修订过的《土地管理法》（法律效力最高）第四十一条的规定：在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。

　　由此可见，即使在2008年之后地方政府可以依据法律的授权立法规划禁止村民住宅建设二层以上，也必须是省一级的地方政府，而不是拆迁改造动力十足的地级市或者计划单列市的政府。

　　计划经济时期，我国为了首先发展工业而不惜利用“剪刀差”政策，牺牲农民利益补贴工业和城市，从而导致农村与农业的长期落后与贫穷。