婚前买房 婚后办证 产权归属出现法律真空

日前，最高人民法院民一庭先后在北京及湖北宜昌就婚姻法司法解释（三）（征求意见稿）召开了专家论证会和地方法院座谈会，听取了中国法学会婚姻法学研究会相关学者以及部分法院一线法官们的意见，其中夫妻一方婚前贷款所购房屋的权属认定、一方以个人名义举债的处理等问题仍是讨论的焦点问题，意见分歧仍很大。

据了解，离婚时对于婚前按揭房的认定，目前倾向性意见是将该房屋视为婚前按揭、登记方的个人财产，尚未归还的部分贷款认定为其个人债务。在婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时房屋的市场价值及共同还贷款项所占全部购房款的比例等因素，由登记方对另一方予以补偿。

现象：同类案件判决并不相同

案例一：

董某与妻子黄某于2003年登记结婚，婚前3个月黄某以个人名义购买了一套经济适用房，支付了20％首付款后，向银行办理了按揭贷款。婚后双方按时还贷，并办理了房屋产权证。

双方共同生活几年后，产生感情危机，黄某起诉离婚，并要求确认该房为自己婚前个人财产。而董某认为该房虽然是在婚前购买，但却是为结婚目的购买，自己每月还贷，房产证也系婚后取得，应属于夫妻共同财产。

法院审理认为，一方在婚前已通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部的购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕。一方在婚前就取得了房产的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化。虽然产权证是婚后取得，但不动产物权登记仅是一种行政管理手段行为，并不能以此作为物权取得的凭证。因此，将该房认定为黄某婚前个人财产，只将婚后还贷部分的一半10万元判决由黄某负责归还董某。

案例二：

另外一起案件，同样是在北京，同样是在该法院，同样是一方婚前购买按揭房，判决结果却与前个案例截然相反。

白某与妻子林某于2001年7月在北京登记结婚。白某婚前以个人名义购买了某小区房屋一套，支付了40％首付款并办理了个人房屋按揭贷款。2002年7月该房产权证下发，登记在白某名下。林某后起诉离婚，并要求分割夫妻共同财产。白某同意离婚，但认为该房屋是其婚前个人的，与妻子并无关联。

法院认为根据物权法的相关规定，不动产的物权变动应在登记时生效。就被按揭房屋而言，白某在购买房屋时所签房屋买卖合同仅是房屋所有权变动的原因行为，作为设立房屋买卖合同的立约人，白某并不能当然因此享有房屋的所有权，仅能享有因签订合同而产生的债权。由于涉案房屋是具有物权性质的财产，根据物权法的相关规定，应是在夫妻双方婚后因登记生效而合法取得，根据我国婚姻法“夫妻在婚姻关系存续期间所得财产属夫妻共有所有”之规定，该房屋应为夫妻共同财产。最后，法院判决该房归林某所有，在扣除白某的婚前个人首付后，按房屋的市场价值补偿给白某一半。

法院对这两起案情几乎相同的案件，一个适用合同法，认为签订合同后取得全部债权，物权为自然转化，不动产物权登记仅为行政手段而已；另一个则适用婚姻法和物权法的规定，认定不动产物权的产生应以登记为生效要件，婚后取得的物权理应为夫妻共同财产，从而作出了两份完全不同的判决。

分歧：婚前按揭房的三种主流观点

婚前以一方名义签订购房与银行贷款合同并支付房屋首付款，婚后共同还贷并取得房产证的房屋到底是一方的婚前个人财产还是婚后夫妻的共同财产，离婚时房屋如何确定产权归属，房屋增值如何分割，由于法律没有明确规定，而适用不同法律又产生冲突，以至于出现了大量上述同案不同判的案例，当事人莫衷一是。

在司法实践中，对待婚前按揭房屋主要有三种观点。

第一种观点，该房是一方的个人财产，婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。离婚时尚未归还的贷款为一方的个人债务，对夫妻共同财产还贷部分，返还一半给配偶一方。目前北京、上海、深圳等地方法院主要是以此观点来审理案件。董某与黄某的案例正是这种观点的体现。

第二种观点，该房是夫妻共同财产，离婚时平均分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。这种观点以江苏法院的审判意见为代表。

《物权法》颁布实施以来，不动产所有权登记生效的时间被认为是物权取得的时间，并以此认定房屋所有权之归属。如果物权取得的凭证即房产证的时间为婚后，就应认定为夫妻共同取得了房屋的物权，为夫妻共同财产。这种情况下分割时，应考虑婚前一方作出的较大贡献，对未取得房屋所有权的一方应给予相应的补偿。

第三种观点，将该房认定为婚前按揭方的个人财产，尚未归还的贷款为其个人债务。针对夫妻一方在婚姻关系存续期间参与还贷的行为应按借款处理，仅返还共同还贷部分的一半，既不符合配偶一方的本意，又变相剥夺了其拥有自己房产或者投资于其他方面而获益的权利。对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方还贷所做的贡献，对其作出公平合理的补偿，而不仅仅是返还婚姻关系期间共同还贷的一半。这以广东法院的观点为代表，是上述第一二种观点的折中。

探讨：从公平角度界定权属及增值

目前大多数的意见都倾向于第三种观点，其原因不仅仅是简单的债权与物权的关系，更应从权属获得的本质和婚姻法所保护的利益来分析这个问题。

购买房屋的行为发生在婚前，婚前一方所订立合同及实际付款行为应是婚后取得物权的原因行为。

在我国不动产买卖合同本身兼具债权和物权合同的性质，夫或妻一方在婚前签订房屋买卖合同之后，尽管未登记，此时其所享有的为物权性的期待，而非单纯的债权。

虽然物权法明文规定，物权的取得为记载于不动产登记簿时产生。现实生活中，从房屋购买到实际取证需要相当长的一段时间，甚至有些房屋由于种种原因，根本就不能办理产权登记手续。房地产管理部门发放房屋所有权证的行为，其主要是为了更好地保护第三人交易安全而公示管理的一种行政手段。显然，机械地以婚后取证的时间来认定房屋的产权性质，有可能造成显失公平的情况产生。

另外，根据我国今年新的房贷政策，执行的标准是认房又认贷。如一个家庭已有一套贷款的房屋，从申请贷款的条件上来说，未购房的配偶一方将不再符合第一套房贷款的条件，从而丧失应有的利益。夫妻婚后用共同财产偿还一方婚前财产的剩余贷款，也将会对未购房一方的再次购房能力产生严重影响。离婚时，当婚前按揭房由几十万飞涨到上百万时，却只分给对方参与还贷的一半，将会严重违背法律的公平原则，出现极度不正义的情况。

因此，分割时如能考虑到房屋的增值，给予对方以适当的经济补偿，以便对方有充分的信心和足够的条件开始新生活，这将是对双方最为公平的一种做法。

据悉，最高人民法院已将婚姻法司法解释（三）的制定颁布列入规划，自2008年12月份草稿出台，到现在数易其稿。按照最高院的规划，这个解释应当在2010年年底前出台，出台前，还要公开向社会各界广泛征求意见后再提交最高院审判委员会讨论、通过。届时，关于婚前一方贷款所购房屋性质的认定及离婚时的分割处理有望得到彻底解决。