涉外房地产抵押

随着越来越多的新加坡投资者去中国设立外商投资企业，处在世
界国际金融中心之一的新加坡的银行和金融机构也纷纷通过向中国境
内的企业（包括外商投资企业）提供外汇贷款（包括银团贷款）以开
展间接投资。为了减少风险并保障贷款本息的安全回收，外国银行通
常都会要求中国境内的借款人或第三人（通称“抵押人”）用中国境
内的房地产作贷款抵押。但如何保证这类涉外房地产低押的合法有效
和可执行性，至今仍是一个值得外国银行重视的课题。

　　一、应注意房地产抵押的范围

　　根据中国有关法津，一般有下列房地产可作低押：

　　⑴抵押人拥有所有权的房屋和其他地上附着物；

　　⑵抵押人依法有权处分的国有土地使用权，房屋和其他地上附着
物；

　　⑶抵押人可依法抵押的农村集体土地使用权及其地上的房屋和其
他附着物；

　　⑷抵押人依法抵押的在建工程或预购商品房。

　　外国银行在审核拟抵押的房地产时应注意，凡以房屋和其他地上
附着物抵押的，该房屋和其他地上附着占用范围内的土地使用权必须
同时抵押。此外，不应接受下列的房地产作低押：

　　⑴权属有争议的房地产；

　　⑵用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

　　⑶列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

　　⑷已依法公告列入拆迁范围的房地产；

　　⑸被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

　　⑹依法不得抵押的其他房地产。

　　二、应注意根据抵押人企业性质、类型的不同，审查抵押人设立
抵押的行为是否报经有关部门同意或备案。

　　一般来讲，若抵押人是国有企业、事业单位的，应报国有资产管
理部门备案或批准；若抵押人是集体所有制企业的，须经该企业职工
代表大会通过并报其上级主管部门备案；若抵押人是外商投资企业，
须经董事会通过决议；若抵押人是有限责任公司、股份有限公司，须
经董事会或股东大会通过；若抵押人是共有人，须事先征得其他共有
人的书面同意。

　　除上述外，更值得注意的是，抵押人以中国境内的房地产向外国
银行或其他债权人设定抵押，是属于中国境内机构对外担保的范畴。
按照有关对外担保的规定，抵押人除须获得上述通过或批准外，还须
获得中国有关外汇管理部门的书面批准。但有一点例外，即抵押人是
外商投资企业并以其自身的房地产为其自身的债务设定抵押而对外担
保的，除须经其原审批机关批准外，无需经有关外汇管理部门批准。

　　三、应注意划拨地的土地使用权及其地上的房屋或其他附着物的
抵押问题。

　　众所周知，中国的土地使用权一般都是通过出让或划拨的方式取
得。因此当抵押人以划拨地的土地使用权及其地上的房屋或其他附着
物作抵押时，一定要先为该“划拨地的土地使用权”补办出让手续，
即使之成为“出让地的土地使用权”后再作抵押；或者经有关房地产
管理部门特别批准，暂不办理出让手续而先作抵押，但外国银行或其
他债权人在日后处理该抵押的房地产所得价款中，应先缴纳相当于应
缴纳的土地使用权出让金的款项后，方可优先受偿。所以外国银行应
根据具体情况考虑，这种房地产抵押对其是否还有实际价值。

　　四、应注意完备房地产抵押登记和对外担保登记手续

　　由于中国房地产抵押合同采取登记生效原则，所以外国银行与抵
押人签订抵押合同，一定要及时（法律规定为房地产抵押合同签署之
日起30天内）到有关的房地产管理部门办理抵押登记。尤其还应注意
的是，以在建工程、预售商品房作抵押的，一定要有关房地产管理部
门在抵押合同上作记载，并应在其竣工和抵押人领取房地产权属证书
后，重新办理房地产抵押登记。

　　除上述抵押登记外，切记对外担保登记也是万万不可少的。抵押
人应在房地产抵押合同签署后15天内，持抵押合同去有关外汇管理局
办理对外担保登记手续。否则外国银行在将来处分该抵押房地产获得
清偿款项后，需汇出中国境外时会有麻烦。

　　五、应注意对抵押的房地产进行合理的价值评估并避免重复抵押
问题。

　　外国银行接受抵押的房地产作担保，实际上接受的是其价值，客
观地对房地产进行评估，有利于贷款到期后债权的顺利实现。抵押房
地产的价值一般可以由有资格的房地产评估机构评定。外国银行在接
受房地产抵押时，还应注意审查该房地产是否已曾抵押给任何其他第
三方，以免重复抵押。按照中国法律规定，抵押人所担保的债权不得
超出其房地产的价值。但如果该抵押的房地产价值远远大于所担保的
债权，则余额部分可以再次抵押。在此情况下，外国银行与其他债押
债权人应按照抵押登记的先后顺序受偿拍卖、变卖或以其他方式处分
该房地产所得的价款；若顺序相同的，则按各自债权比例受清偿。

　　六、应注意房地产抵押的法律适用问题

　　根据国际冲突法的“不动产适用不动产所在地的法律”的一般原
则，中国涉外房地产抵押合同应适用中国法律。所以尽管有些行之有
效的外国的有关房地产抵押方面的法律概念或操作方法值得借鉴或引
用，但这种借鉴或引用，应以不违背中国法律为前提，否则没有任何
实际意义。

　　总之，中国涉外房地产抵押所涉及的法律领域很广，有关的实际
操作问题也较复杂。本文限于篇幅不能一一列举。外国银行或金融机
构在涉及中国涉外房地产抵押的业务时，应注意借助中国律师或其他
专业人士的指导