赫少华律师（ 编辑整理）

　（一）买受人直接主张确权纠纷的相关问题

　　由于在买卖合同履行过程中，双方存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括将标的物的所有权转移给买受人。但是买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权。

    因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按照合同约定要求出卖人履行协助办理产权过户手续。故在买受人主张确权的情况下，应当向当事人释明法律关系，告知其可以变更诉讼请求。

　　（二）基于拍卖关系而产生的房屋买卖合同纠纷的相关问题

　　拍卖，是指由专营拍卖业务的拍卖行接受货主的委托，在一定的时间与地点，按照一定的章程和规则，通过公开叫价竞购的方法，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的现货买卖方式。在审理相关房屋买卖合同纠纷时，应注意：

　　1．在法律适用方面。依照特别法优先于普通法的法律适用原则，法官应优先适用《拍卖法》的相关规定，只有《拍卖法》没有规定的情况下，才可以适用《合同法》的相关规定；

　　2．拍卖效力的认定。

    A、《拍卖法》规定禁止拍卖的物品不得拍卖，因此法律规定禁止转让或限制转让的房屋，如未依法履行相关手续而进行拍卖的，应当认定为无效；

    B、《拍卖法》规定，拍卖人应当是依照《拍卖法》和《公司法》设立的从事拍卖活动的企业法人，但如果基于拍卖而订立的房屋买卖合同没有其他无效事由，仅拍卖人主体资格存在问题的，从保护交易安全的角度，仍应确认有效，对拍卖人的问题应通过行政处罚的途径予以解决。在审理有关通过拍卖获得房屋所有权的案件中，对拍卖人的主体资格、买受人的身份情况以及拍卖人是否尽到善意管理人的义务等都要一一进行审查。

　　3．拍卖与优先购买权的协调问题。我国民法中承认的与房屋有关的优先购买权主要有：承租人优先购买权、共有人优先购买权、承典人优先购买权、国有土地使用权人优先购买权。

    为保护法定优先权人的先买权，拍卖人应当在其将房屋交付拍卖前的合理期限内通知优先购买权人，优先购买权人应当在拍卖人确定的合理期限内主张优先购买权，逾期不主张的，视为优先购买权人放弃优先购买权，拍卖人可以不通知优先购买权人参加竞拍。

    其次，优先购买权人主张优先购买权的，拍卖人应当通知其参加竞拍，只要优先购买权人出价不低于其他竞拍者，则应由优先购买权人拍得房屋。审理中，法官应根据上述原则对相关事实进行审查，并以此确定房屋买卖合同效力。

　　（三）预约合同纠纷的相关问题

　　1．区分预约合同和本约合同。根据房屋买卖合同有无正式签订，可以将买卖合同分为预约合同和本约合同。本约即正式合同，当事人可直接据此要求相对方履行约定义务，而预约是指谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本约合同达成的书面允诺或协议。预约所指向的履行标的为双方订立本约的行为，一般包含将来订立本约的基本条件和基本内容。审判实践中，一般表现为商品房预售的认购书、意向书、承诺书等形式。预约合同还可分为以订立合同为目的的签约预约和以促使合同生效为目的的生效预约。庭审中应当注意根据合同约定的内容综合判定合同的性质，而不能仅从形式或名称上进行判断。

　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房房屋买卖合同的主要内容，并且出让人已经按照约定收受购房款的，应认定名为预约实为本约。审查中，应注意“预约”中至少应包括商品房房屋买卖合同的必备条款，即买卖双方的名称、商品房的基本状况、商品房的价款、付款方式及时间、商品房的交付使用条件及时间等。

　　2．查明相关事实、确定违约责任。法官应审查预约合同履行中是否具有不可抗力（如地震、火灾等导致房屋灭失）以及情势变更情形（如开发项目因政府政策变动导致取消、缓建等），如无上述情形，则应结合房屋涨跌情况及双方其他履行情况查明因何方当事人原因导致商品房房屋买卖合同未能订立。

　　预约合同违约责任的确定一般应按照有约定从约定，无约定从法定的原则确定。如果双方预约合同约定有定金、违约金的，则按照定金罚则或合同约定的违约金进行处理。因不可归责于当事人的事由，导致商品房房屋买卖合同未能订立的，出让人应当将定金返还买受人；如果双方预约合同中无相应约定，则违约方应赔偿对方损失。该损失一般为预约合同中约定价格与双方约定签订本约日的房屋市场价格之差额。

    审理中，法官应结合守约方的请求，查明违约方违约行为确定之日、审理中房屋的涨跌情况、守约方付款情况（包括是否及时支付、　付款数额大小）、违约方违约的恶意程度及其预见损失范围、双方是否采取必要措施防止损失扩大等情节，酌情确定违约方的赔偿数额。

　　另外，审判实践中还存在当事人已经约定违约定金，是否还能主张赔偿损失的争议，对此，倾向认为，如违约定金不足以制裁违约方，弥补守约方损失的，应当允许守约方就违约定金赔偿的不足部分主张权利。

　　（四）涉及共有房屋处分纠纷的相关问题

　　1．查明相关事实

　　（1）审查房屋权属登记情况，包括：房屋是否经不动产登记；不动产登记权利人是否与出让人一致；利害关系人诉讼前是否就房地产登记提出过异议申请；

　　（2）审查当事人的主观状况，包括：买受人是否善意；出让人是否告知其他共有人出卖房屋的事实；其他共有人对房屋出售是否知晓或应当知晓，事后是否追认；是否有证据表明其他共有人应当知晓房屋出售的事实，但基于房屋上涨等因素恶意反悔；

　　（3）审查房屋买卖实际履行情况，包括：房屋产权是否已变更至买受人名下；买受人是否已实际占有房屋；房款是否实际交付。

　　2．基本处理原则

　　基于以上事实的审查，如果房屋出售时，权利登记仅为出让人一人，除非有证据证明买受人与出让人恶意串通，损害其他共有人的利益外，基于产权登记的公示、公信原则，应确认房屋买卖合同有效；如果房屋出售时，权利登记为数人，基于部分共有人不得擅自处分共有物的法律规定，一般应确认房屋买卖合同无效，但买受人有理由相信出让人有代理权，符合表见代理的构成要件，应确认房屋买卖合同有效。

    需注意的是，如果查明房屋已经交付买受人使用且产权已变更至买受人名下等，应尽量维持合同的效力，告知主张房屋买卖合同无效的其他共有产权人可以改变诉讼请求或另行诉讼，主张处分人予以赔偿。

　　（五）房屋买卖合同纠纷相关联案件的统一协调问题

　　由于房屋买卖合同纠纷案件的致讼原因比较复杂，在实践中基于同一事实往往有多种纠纷产生，因此在审理房屋买卖合同纠纷案件时，应当注意有无关联案件，在做实体处理时应当与关联案件相协调。

　　1．与房屋迁让案件的协调。如果买受人诉至法院要求出让人或者实际居住人迁让，而出让人、前一手房屋买卖合同的出让人或实际居住人要求确认买卖合同无效的，由于对买受人取得房屋所有权所依赖的基础法律关系的有效性尚有待于审查，在相关当事人已提起合同无效诉讼后，应当裁定中止房屋迁让案的审理。

　　2．与借款合同纠纷案件的协调。

     在实践中，一些要求确认房屋买卖合同无效的原告之所以诉至法院，往往是因为债权人主张归还借款并要求行使房屋抵押权。

    在这种情况下，应当审查相关借款合同纠纷案件有无判决，判决结果如何。以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。