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房地产开发  
房屋交付时的常见问题
出处:法律顾问网·涉外www.flguwen.com     时间:2012-12-21 17:05:49

来源:网络 作者:不详

房屋交付是房地产开发企业(下称“出卖人”)将买卖合同约定的房屋交付于买受人,买受人检验并接受的行为。当梦寐以求的房屋一览无余地呈现在买受人面前,双方对交付条件、产权范围、风险负担、税费交纳、前期物业等问题各执一词、针锋相对。本文以房屋交付为切入点,梳理出常见十种问题并提出相应解决方案。

 

一、房屋质量问题

    一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。实行住宅工程质量分户验收管理的地市,出卖人未交付《住宅工程质量分户验收表》,买受人可以拒绝接受房屋;未实行分户验收的地市,因质量不符合约定交付条件或房屋通常品质,买受人亦可拒绝接受,由出卖人承担修理、更换、重做和赔偿损失的责任。房屋交付后产生质量问题或隐蔽瑕疵暴露的,出卖人应当自交付之日承担保修责任。

 

    出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称“解释”)第13条,买受人可以自行修复或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或交付后经鉴定主体结构不合格,买受人可以请求解除合同和赔偿损失。

 

二、配套设施问题

    现行竣工验收合格标准分为工程验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格。综合验收合格意味着不仅工程质量合格,而且市政公用基础设施和公共服务设施应当同步交付。

 

    配套设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带、道路、绿化、车位等,是买受人正常居住最基本条件。北京市实行综合验收合格制度,根据《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》,住宅小区每期建设的市政公用基础设施和公共服务设施等工程达到法定条件时,房地产开发企业方可组织住宅工程的竣工验收;没有按照建设方案完成市政公用基础设施和公共服务设施工程竣工验收前,房地产开发企业、物业管理企业不得办理入住手续,故房屋未经综合验收,买受人可以拒绝接受。

 

    未实行综合验收的地市,应当根据合同条款、规划文件、销售广告等确定配套设施交付的时间、程度与标准,若配套设施不完善或不能正常使用,可以要求出卖人继续履行、修理、更换、重做、赔偿损失。

 

三、配套资料问题

    房屋交付时,出卖人应当提供以下资料:

    1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》,较权威地证明房屋业已竣工验收合格;

    2、房屋测绘机构出具测绘资料,该资料用于权属登记,也可以确定实测面积与约定面积之间的误差;

    3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件,后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项的文书。

 

    出卖人未提供第1和第2项资料,买受人可以拒绝接受房屋;未提供第3项资料买受人也可拒绝接受房屋。

    但有判例却认为:“两书”是为加强商品住宅质量管理,确保商品住宅售后服务水平,维护住宅消费者的合法权益而规定,未提供“两书”不构成拒绝接受房屋的条件,而笔者认为:这并不意味着出卖人不需交付“两书”,或者不承担其它民事责任,例如出卖人不交付《住宅使用说明书》,买受人未正确使用室内设施导致人身或财产损害的,出卖人应当承担赔偿责任。

 

四、承诺兑现问题

    为刺激眼球和增加卖点,出卖人的销售广告美轮美奂、各项允诺信誓旦旦,诸如高尚社区、人文气息、80%绿化率、24小时保安、500㎡会所等等,然收房时却发现,理想与现实相差甚远。出卖人经常以广告未订入合同、享有最终解释权为由拒绝履行承诺,根据《解释》第3条,销售广告对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,对购房合同是否订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为合同内容,出卖人违反合同约定,应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。有时出卖人会做出赠送型承诺,如免收一年物业费。

 

    笔者认为,除非物业公司自愿接受承诺,否则该承诺应当理解为:出卖人以代为交纳一年物业费的方式履行承诺。各种承诺中亦不乏有违反现行法律导致不能完全履行的情形,比如买顶层送花园、70年旺铺产权等。根据现行法律,楼顶部位属于业主共有,出卖人无权擅自处分;商业用地最高年限为40年而非70年,此类承诺尽管具体明确,但其内容违反现行法律而属于无效条款。

 

五、逾期交房问题

    交付房屋是出卖人主要义务,迟延履行主要义务经催告后仍未履行的,买受人可以解除合同。《解释》第15条规定“出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的,买受人可以请求解除合同,但当事人另有约定的除外”,故房屋逾期交付时,买受人可以选择是否解除合同。不选择解除,可以要求出卖人支付违约金和赔偿损失;选择解除合同,可以根据合同约定和履行情况要求出卖人支付违约金、双倍返还定金和赔偿损失,尤其是赔偿房屋增值损失。

 

   “当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为迟延交房的免责事由,该事由成立将免除出卖人逾期交房的违约责任,故应当严格审查其合法性与公平性。

 

    笔者认为,免责事由是否有效应当考虑1、出卖人是否能够或者应当预见到;2、出卖人是否能够或应该能够解决;3、该事由是否足以导致延期施工。

 

六、预售许可证问题

    根据《城市商品房预售管理办法》,商品房预售实行许可制度,出卖人进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得商品房预售许可证;未取得商品房预售许可证的,不得进行商品房预售。但现实并非如此,许多商品房属于无证预售,房屋交付时预售许可证仍未办理。

 

    根据《解释》第2条,预售合同纠纷起诉之前,出卖人仍未取得商品房预售许可证的,预售合同可以认定为无效合同,故买受人可以选择是否提起合同无效之诉。若提起诉讼,可以请求出卖人返还已付房款和赔偿损失,如果出卖人故意隐瞒未办理预售许可证而预售房屋,还可要求其承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。买受人不愿提起合同无效之诉,而出卖人又长期不予办理预售许可证,预售合同效力将长期不稳定而严重影响交易秩序。

    笔者认为,买受人可以诉请出卖人办理预售许可证,使预售合同效力得以补正,尽快实现交易目的和物尽其用。

 

    七、共有产权问题

    根据《物权法》,专有部分以外的共有部分属于买受人共有,买受人对共有部分享有占用、使用、收益的权利。

 

    对长期争执不休的道路、车位、绿地归属与使用问题,《物权法》规定:建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外;绿地属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有;建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。买受人对共有部分享有收益权,出卖人或物业公司出租共有部分的收益,扣除必需费用后属于业主共有。

 

    对于人防工程所有权,现行法律未做规定,《人民防空法》仅规定“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”,从现实情况看,人防工程建成后,通常是由出卖人占用、使用与收益,买受人难以主张权利。

 

八、权利负担问题

    出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利,如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的法定优先权;或者已被司法机关和行政机关依法查封或以其他形式限制房屋交易。买受人可以领受房屋,但房屋产权证长期甚至永远无法办理,权利长期处于不稳定状态,随时面临被真正权利人起诉腾房的危险。故买受人收房时,应当询问和调查房屋权利负担情况,考虑接受房屋之后的产权纠纷。

 

    出卖人一房二卖、隐瞒抵押导致买受人不能实现合同目的,买受人可以根据《解释》第8、9条,请求撤销或者解除买卖合同,要求出卖人返还已付房款及利息、赔偿损失,尤其要求其承担惩罚性赔偿责任。房屋交付后,由于出卖人原因导致买受人无法在约定或者法定期限内办理产权证的,出卖人应当承担违约责任;逾期一年的,买受人可以请求解除合同和赔偿损失,尤其是房屋增值部分损失。

 

九、前期物业问题

    与业主委员会签订的物业服务合同相比,前期物业服务特殊之处有:

    1、出卖人基于第一业主身份选聘物业服务企业,前期物业合同通常作为买卖合同附件,买受人应当接受前期物业合同约束;

    2、业主临时公约由出卖人制定,不体现买受人意志,但买卖合同订立时买受人必须书面承诺接受公约约束;

    3、自房屋交付,买受人享有物业服务的权利,负有交纳服务费用的义务,不得以未实际入住为由而拒绝交纳物业服务费,服务内容与收费标准亦不体现买受人意志;

    4、自房屋交付,买受人装修改建、住宅改商、饲养动物、违章搭建、侵占通道等行为必须接受物业服务企业管理和监督,若监督无效,可由业主委员会提起诉讼;

    5、出卖人订立的前期物业合同、制定的业主临时公约侵犯买受人利益,或者物业服务企业侵犯买受人利益,买受人均可提起诉讼。

 

十、税费交纳问题

    出卖人经常将交纳或代收相关税费作为交房条件,买受人则持相反意见,对此应当具体分析。

    1、买卖合同约定由出卖人代为办理产权证,办证必需税费,如契税、印花税、产权登记费、证件工本费、测绘费由买受人负担,买受人应在约定时间向出卖人交纳;

    2、水、电、气、暖、有线、宽带的初装费与开通费是否应当由买受人负担,应当考虑以下因素:出卖人是否事先承诺必需提供、该费用是否列入项目开发成本、该费用是否计算在销售价格中,如果答案肯定,买受人不应负担;

 

    3、买受人必需交纳物业服务费,但出卖人或物业服务企业不得以交纳物业费作为交房条件;

    4、住宅专项维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,商品房买受人应当在办理入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户,未交存首期住宅专项维修资金的,出卖人不得交付房屋。


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