2001年和2002年期间，北京某银行与陈某、高某等30余名购房人及北京世豪房地产开发有限责任公司签订了个人购房借款合同，约定银行向陈某等人发放贷款，用于购买世豪公司开发的世豪花园房屋；如借款人连续3个付款期或累计6个付款期未按时偿还借款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人在规定的期限内清偿部分或全部贷款本息；世豪公司作为保证人，自愿为借款人提供连带责任保证，在借款人没有按照合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所购的房屋进行回购。

  　　贷款合同签订后，银行依约向陈某、高某等借款人发放了全部贷款。但是，因陈某、高某等借款人在合同履行期间屡次出现逾期还款的违约情形，银行为此起诉到法院，请求判令陈某、高某等借款人立即偿还全部借款本金和利息；世豪公司对上述债务承担连带清偿责任。

  　　案件审理中，法院另查明，案发前陈某、高某等人已与世豪公司签订了退房协议并实际履行完毕。

  　　一审法院判决世豪公司承担还款责任、程某等人免除还款责任后，银行不服，以世豪公司和陈某等人退房协议与本案没有直接联系，一审法院不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条处理本案，仅由世豪公司承担还款责任不符合合同法相关规定为由，提起上诉。

  　　经审理，北京二中院依法驳回上诉，维持原判。

（曹 欣  张 理）  

法官说法

收回房屋理应承担贷款

  　　终审宣判后，本案主审法官对判决理由予以了解答。

  　　法官认为，银行与陈某等人及世豪公司签订购房借款合同后，按照约定发放了贷款，在陈某等人未按照约定偿还到期本息的情况下，银行有权要求陈某等人偿本付息，并要求世豪公司承担保证责任。

  　　但是，鉴于陈某等人的贷款目的是向世豪公司购买房屋，银行贷款已经在合同生效后划入了世豪公司账户。在陈某等人基于真实的意思表示与世豪公司签订了退房协议并实际履行完毕后，双方的商品房买卖合同即已解除。实际上，案发时陈某等人既未占有贷款所购房屋，亦未继续使用贷款，世豪公司才是本案贷款的实际占有人和使用人。

  　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款明确规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

  　　因此，鉴于借款人和开发商之间签订的购房合同因客观原因已经实际解除，且银行要求借款人提前清偿剩余本息的行为客观上产生了解除个人购房借款合同的法律后果，在没有证据证明借款人与开发商串通骗取银行贷款的情况下，一审法院判令开发商直接向贷款银行偿还贷款本息，符合公平原则，亦符合上述司法解释的具体规定和精神，判决理由和判决结果并无不当。

（张  理）