律师办理国有土地使用权法律业务操作指引（2007）之二
第三节 土地储备合同

2.3.1 合同当事人
（1）除储备滩涂围垦成陆并经验收合格的土地外，储备其他各类土地，储备机构均需与拟储备地块的原权利人签署土地储备合同；
（2）储备拟转为经营性建设用地的原国有农用地、拟调整为经营性建设用地的原划拨国有土地、土地管理部门依法收回的闲置国有土地，以及市政府为实施城市规划需要储备的其他国有土地，均应以经合法登记的原国有土地使用权人作为合同相对方，签署土地储备合同；
（3）储备拟依法征收后实行出让的原农村集体所有土地，应以经合法登记的农村集体所有土地的所有权人作为合同相对方，签署土地储备合同。
特别提示：在审查土地储备合同的当事人时，应重点审查作为合同相对方的土地原权利人，其在签订土地储备合同时是否依法存在，是否具备签署土地储备合同的民事权利能力和行为能力；若系法人，其是否获得了签署土地储备合同的合法授权、批准和同意。

2.3.2 合同主要内容
（1）储备土地的座落、四至范围、土地面积、土地用途、土地取得方式等；
（2）土地储备的补偿价格；
（3）土地储备补偿价格的支付期限、支付数额及支付方式；
（4）储备土地的交付期限和标准；
（5）储备土地的资料、文件移交；
（6）合同各方在土地储备过程中的义务和责任；
（7）土地储备手续的办理及配合；
（8）违约责任；
（9）不可抗力条款；
（10）争议解决方式；
（11）土地储备各方约定的其他事项。

2.3.3 土地储备补偿价格
除滩涂围垦成陆并经验收合格的土地、土地管理部门依法收回的闲置国有土地外，储备其他各类土地，储备机构应给予储备土地原权利人补偿，即在储备合同中明确约定补偿价格。
土地储备补偿价格，主要通过储备各方以协商方式确定。其中，土地储备机构对原划拨给企事业单位使用的国有土地实施收购储备的，应当按照本市的基准地价并结合土地市场行情，与该单位进行协商，确定补偿价格。
特别提示：
（1）土地储备补偿价格应包括土地原权利人对土地所作前期投入、原权利人获得的经济补偿、征地费用、拆迁安置补偿费用、管理费用等；
（2）补偿价格可以是单价或者总价。若为单价，应注意土地面积的计算标准、结算程序、调整方法等问题。

2.3.4 储备土地的交付
土地储备合同应明确约定储备土地交付的条件、标准和期限。
储备土地交付的条件可以是现状、场地平整，或者约定的其他条件。

2.3.5 土地储备机构的主要义务
（1）取得实施土地储备的全部批准、同意和许可；
（2）作好实施土地储备前的调查、核实及相关准备；
（3）安排用于支付土地储备补偿价格的全部资金；
（4）按照约定向储备土地原权利人支付土地补偿价款；
（5）办理土地储备过程中所涉征地、拆迁许可手续；
（6）按照法律法规的规定，自行或者委托其他单位完成土地储备所涉征地、拆迁安置、补偿事宜；
（7）完成储备土地交付的验收手续；
（8）办理储备土地的房地产权利登记手续。

2.3.6 储备土地原权利人的主要义务
（1）取得签署土地储备合同的全部批准、同意和许可；
（2）做好土地储备的前期工作，确保按期交付储备土地；
（3）按期完成储备土地交付条件和标准，协助储备机构验收，并向储备机构交付土地；
（4）收取储备机构所付补偿款项，并出具合法收款凭证或者发票；
（5）协助储备机构完成土地储备所涉征地、拆迁安置补偿事宜；
（6）协助储备机构办理土地储备房地产权利登记手续。

2.3.7 违约情形
1、土地储备原权利人违约
（1）土地储备原权利人未按时、按标准交付储备土地；
（2）储备土地在办理房地产权属登记前被设定抵押、查封或者受其他权利限制；
（3）原权利人未予配合或者协助储备机构办理储备土地房地产权利登记。
2、土地储备机构违约
（1）土地储备机构未按时支付补偿款项；
（2）土地储备机构未按时验收并接受储备土地交付。

第四节 土地储备的程序

2.4.1 土地储备立项手续的办理
土地储备机构应当向投资管理部门办理储备地块的前期开发立项手续。储备地块的前期开发立项，参照上海市固定资产投资项目的审批程序办理。各级投资管理部门应当自受理土地储备机构提交的项目建议书之日起10个工作日内完成审批。
特别提示：下列储备地块的审批，由上海市发展和改革委员会实施：
（1）上海市土地储备中心和上海市政府批准的土地储备专门机构实施储备的地块；
（2）拟依法征收后实行出让的原农村集体所有土地。

2.4.2 土地储备规划手续的办理
土地储备的前期开发立项批准后，土地储备机构可以向规划管理部门申领建设用地规划许可证，规划许可证应当载明储备地块的坐落、四至范围、面积等事项。
土地储备机构申请储备地块的建设用地规划许可证，由上海市和各区（县）规划部门自受理申请之日起10个工作日内，按规划管理权限审核办理。其中，储备地块有经批准的控制性编制单元规划或者控制性详细规划的，建设用地规划许可证应当载明该地块基础性建设的规划要求。

2.4.3 土地储备用地手续的办理
储备地块的前期开发立项批准后，土地储备机构可以向土地管理部门申领建设用地批准文件。其中，储备地块涉及农用地转用或者征收农村集体所有土地的，由土地管理部门按法定程序办理农用地转用和征地手续后，发给建设用地批准文件。
土地储备机构申请储备地块的建设用地批准文件的，由上海市和各区（县）土地管理部门自受理申请之日起10个工作日内，按建设用地管理权限审核办理。储备地块涉及农用地转用或者农村集体所有土地征收的，按照法律、法规规定的程序办理。
建设用地规划许可证和建设用地批准文件应当载明储备地块的坐落、四至范围、面积等事项。

2.4.4 土地储备的补偿安置
1、储备拟调整为经营性建设用地的原划拨国有土地的补偿
土地储备机构对原划拨给企事业单位使用的国有土地实施收购储备的，应当按照本市的基准地价并结合土地市场行情，与该单位进行协商，确定补偿价格，签订收购储备协议。
2、土地储备涉及房屋拆迁和征收农村集体所有土地的补偿
土地储备涉及房屋拆迁、征收农村集体所有土地的，应当按照国家和本市的有关规定，办理房屋拆迁许可、征地补偿安置方案审批等相关手续，并按照规定的标准、方式和程序实施补偿安置。

2.4.5 土地储备的房地产登记
1、储备围垦滩涂成陆土地的房地产登记
土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，应当由上海市土地储备中心向上海市房地产登记处申请土地使用权初始登记。申请登记时除应提交土地储备计划外，还应提交下列文件：
（1）《上海市房地产登记申请书》（原件）；
（2）身份证明（复印件）；
（3）《上海市滩涂开发利用许可证》（原件）；
（4）滩涂工程竣工验收合格证明（原件）；
（5）成陆后的地籍图（原件二份）；
（6）土地勘测报告（原件）；
（7）有立项批文的，还应提交立项批准书（原件）。
特别提示：土地储备计划的主体应当与《滩涂开发利用许可证》上载明的主体相一致。上海市房地产登记处办理滩涂围垦成陆并经验收合格土地的土地使用权初始登记，房地产权证中的土地使用权来源记载为“划拨”。土地用途的记载，对无立项批文的，按“其他未利用土地”记载；有立项批文的，按立项批文上土地用途记载。属土地储备的，房地产权证的附记栏注记“土地储备”。
2、储备拟调整为经营性建设用地的原划拨国有土地的房地产登记
土地储备机构收购储备原划拨给企事业单位使用的国有土地的，应当持收购储备协议、列入土地储备年度计划的证明和原土地使用者的房地产权证等有关材料，向市或者区县土地管理部门申请收回原土地使用权；经批准后，由市或者区县土地管理部门注销原房地产权证。
土地储备机构持收回原土地使用权的批准文件等有关材料，向市或者区县房地产登记机构申请土地登记，领取土地储备的房地产权证。申请土地登记时，应提供以下材料：
（1）《上海市房地产登记申请书》（原件）；
（2）身份证明（复印件）；
（3）原土地使用者的房地产权证书（原件）；
（4）土地储备计划（复印件）；
（5）国有土地使用权收购储备协议（原件）；
（6）建设用地批准文件（原件）；
（7）地籍图（原件二份）；
（8）土地勘测报告（原件）。
3、储备其他土地的房地产登记
土地储备机构储备依法收回的闲置国有土地、依法征收后实行出让的原农村集体所有土地、拟转为经营性建设用地的原国有农用地, 在取得建设用地批准文件后，可以申请土地使用权初始登记，登记时应向房地产登记机构提交下列文件：
（1）《上海市房地产登记申请书》（原件）；
（2）身份证明（复印件）；
（3）土地储备计划（复印件）；
（4）建设用地批准文件（原件）；
（5）地籍图（原件二份）；
（6）土地勘测报告（原件）；
（7）属于农用地转用的，还应提交农用地转用批准文件。

2.4.6 土地储备地块的临时利用
经规划管理部门批准，土地储备机构可以在土地储备期间，临时利用储备地块。临时利用储备地块的，应当按规定向市或者区县土地管理部门办理相关用地手续。
储备地块的临时利用不得影响市容环境，不得修建永久性建筑物、构筑物和其他附着物。
土地储备机构不得兼营除临时利用储备土地以外的其他经营性业务。

2.4.7 土地储备地块的供应
1、交付供应
土地储备机构应当按照土地供应计划的要求，做好储备地块交付供地的前期准备工作。储备地块交付供地的前期准备工作主要包括：对于按照批准的投资、规划、建设要求实施基础性建设的储备地块，经市或者区县土地管理部门会同规划等有关部门验收合格后，方可按土地供应计划交付供应。
储备地块的出让工作，由市或者区（县）土地管理部门会同投资、规划等管理部门和土地储备机构，按照本市土地使用权出让招标拍卖的有关规定和土地利用年度计划组织实施。
储备地块交付供应时，土地储备机构应当按照本市土地使用权出让招标拍卖的有关规定，配合市或者区县土地管理部门做好向规划、投资、环保等有关部门书面征询意见，编制招标拍卖文件，组织现场踏勘，接受地块情况咨询等前期准备工作。土地储备的房地产权证应当由市房地资源局收回。
2、前期费用补偿及土地储备专项资金
储备地块出让所得的价款中，属于土地使用权出让金的部分，由受让人支付给土地管理部门。
属于土地前期开发费用的部分，由受让人支付给土地储备机构，并在扣除土地储备的成本开支和管理费后，纳入土地储备专项资金。
财政、审计部门应当定期对土地储备的成本、开支以及土地储备机构的财务状况进行核查、审计。