3.3.5 以协议方式取得国有土地使用权
1、概念界定
协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2、适用范围
协议出让方式是招标、拍卖、挂牌方式的补充，只有在不属于应当采用招标、拍卖、挂牌方式的情况下才可采用协议方式。采用协议方式供地必须要做到在地价评估基础上，集体审核确定协议价格，其价格不得低于基准地价的70％。协议出让结果必须向社会公开。
3.3.6 关于以出让方式获得土地使用权的其他应注意的问题
1、开发区管理委员会作为出让方签署的出让合同的效力问题
2005年最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》实施之前订立的出让合同，在起诉前经过市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定有效。
司法解释实施以后，开发区管委会再行订立的土地使用权出让合同，一律按照无效处理。
2、未办理土地使用权出让批准手续的出让合同的效力问题
对于未办理土地使用权出让批准手续而签订的出让合同的，无论是否依法补办审批登记手续，均认定合同有效。
土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地的，受让方有权根据出让合同的约定要求出让方承担相应的违约责任。
3、生地出让合同与动拆迁工作、市政配套工作的衔接问题
（1）动拆迁委托合同、市政配套委托合同应当和出让合同同时签订（熟地出让除外）；
（2）动拆迁和三通一平的完成期限应当和出让合同规定的开工日期相衔接；
（3）市政配套完成的期限应当和出让合同规定的竣工期限相衔接；
（4）三通一平和市政配套的各类参数应当尽可能详尽；
（5）三通一平和市政配套的交付应当约定具体的可操作的条件和方式；
（6）要尽可能具体地约定交地的标准和操作程序；
（7）因三通一平或者市政配套的逾期交付造成出让合同规定的开工期限和竣工期限延误的违约责任承担。
3.3.7 土地使用权收回
1、可以收回的情况
有下列情形之一的，由有关人民政府土地管理部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（1）为公共利益需要使用土地的；
（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
2、土地补偿
依照上述第（1）、（2）种情况收回国有土地使用权的，应对土地使用权人应当给予适当补偿。
除上述可以收回的情况外，提前收回土地使用权应当被认定为是一种违约行为，如果土地出让合同中对提前收回土地的违约行为没有约定违约责任的承担方式的，那么提前收回土地使用权一方应当根据我国合同法第113条的规定承担违约责任，即赔偿相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但赔偿额不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
3、房屋补偿
提前收回土地致使土地使用权人在房屋部分所遭受的损失，应为提前收回土地时至房屋合理使用年限届满期间的房屋的使用价值，提前收回土地一方应以此作为计算依据进行补偿。
3.4.1 概念界定
国有土地租赁，是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。
3.4.2 国有土地使用权租赁的条件
1、国有土地使用权租赁的适用范围
对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的土地，可以实行国有土地使用权租赁。
其中企业改制包括以下情形：
（1）国有企业改造或者改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；
（2）国有企业改组为股份合作制的；
（3）国有企业租赁经营的；
（4）非国有企业兼并国有企业的。
特别提示：对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的，仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁。对于新增建设用地，租赁只能作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。
2、国有土地使用权租赁的承租人范围
除法律法规另有规定外，中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织均可以通过租赁方式取得国有土地使用权。
3、国有土地使用权租赁的规划要求
国有土地租赁必须按照土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划和城市规划管理技术规定的要求进行。
3.4.3 国有土地使用权租赁的方式
国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式；有条件的，必须采取招标、拍卖方式。
采用双方协议方式出租国有土地的，租金不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准。协议出租的结果要报上级土地行政管理部门备案，并向社会公开披露。
特别提示：在上海通过协议方式租赁国有土地的，土地使用者应当按照上海市有关规定，办理建设项目计划立项、建设用地规划许可、建设用地审批等相关手续。通过招标、拍卖方式租赁国有土地的，可以参照土地使用权出让的有关程序进行。
3.4.4 国有土地使用权租赁合同
1、合同当事人
租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政管理部门与土地使用者签订租赁合同。
2、合同主要内容
（1）租赁当事人；
（2）租赁土地的座落、四至范围和面积；
（3）租赁土地的规划用地性质和规划技术参数；
（4）租赁年限；
（5）租金金额、支付期限和支付方式；
（6）租赁当事人的权利和义务；
（7）租赁土地上原有的建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式及其费用；
（8）租赁土地市政配套设施建设的责任和费用；
（9）租赁土地的交付期限；
（10）项目建设的开工和完成期限；
（11）租赁合同终止时，地上建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式；
（12）违约责任；
（13）争议的解决方式；
（14）当事人约定的其他事项。
3、租赁年限
国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或者用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁年限由租赁合同约定，但最长租赁年限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。
企业法人的国有土地租赁年限，不得超过其营业执照规定的经营年限。
特别提示：在上海，国有土地租赁的年限最长不超过下列最高年限：
（1）工业用地为50年；
（2）教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；
（3）商业、旅游、娱乐用地为40年；
（4）其他用地为50年。
4、租金标准
国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其他土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。
特别提示：在上海，租赁土地的租金不得低于最低标准。有下列情形之一的，租赁土地的租金以租赁土地标定地价的贴现作为最低标准：
（1）商业、旅游、娱乐、金融、服务业等经营性项目使用的土地；
（2）承租人为境外的自然人、法人或者其他组织的；
（3）市人民政府规定的其他情形。
除前款规定外，租赁土地的租金以上海市外商投资企业土地使用费标准作为最低标准。
租赁土地标定地价的贴现标准，由上海市房地局会同市物价、市财政等有关部门确定。
5、租金的支付
租赁合同对租金支付的方式有约定的，从其约定；没有约定的，租金每年分两期支付。
租赁合同签订的当年，自租赁土地交付之日起，使用土地不满半年的，免交租金；超过半年的，按照半年的租金数额支付。
6、租金的调整
租赁土地的租金应当根据最低标准调整的时间和幅度，作相应的调整；租赁合同另有约定的，从其约定，但不得低于同期的最低标准。
3.4.5 租赁国有土地使用权的登记
租赁国有土地使用权，承租人应当按照下列规定，向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续：
（1）租赁合同签订时，租赁土地上原有的建筑物、构筑物和其他附着物已拆除或者土地连同地上建筑物、构筑物和其他附着物一并出租的，承租人应当持租赁合同，办理租赁土地使用权登记；
（2）租赁合同中约定由出租人负责拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的，应当在出租人按租赁合同约定交付租赁土地后，由承租人办理租赁土地使用权登记；
（3）租赁合同中约定由承租人负责拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的，出租人应当发给承租人土地临时使用证明；承租人应当在原有的建筑物、构筑物和其他附着物拆除后，办理租赁土地使用权登记。
特别提示：租赁土地使用权登记后，承租人应当取得上海市房屋土地资源管理局颁发的房地产权证书，并在房地产权证书上注明“土地租赁”。
3.4.6 租赁土地使用权到期后的处理
1、续期
国有土地租赁年限届满，租赁土地使用权终止。承租人需要继续租赁土地的，应当在届满前6个月申请续期。除根据社会公共利益需要收回租赁土地使用权外，承租人的续期申请应当予以批准。
经批准续期的，承租人应当与出租人重新签订租赁合同，并重新办理租赁土地使用权登记。
2、收回
国有土地租赁年限届满，承租人虽申请续期但未获批准的，租赁土地使用权由出租人收回，出租人应当对地上建筑物、构筑物和其他附着物给予承租人适当补偿；租赁合同另有约定的，从其约定。
国有土地租赁年限届满，承租人未申请续期的，出租人可以无偿收回租赁土地使用权并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状；租赁合同另有约定的，从其约定。
承租人未按合同约定开发建设，未经土地行政管理部门同意转让、转租，或者不按合同约定按时交纳土地租金的，土地行政管理部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。
3.4.7 租赁土地使用权的提前收回
1、提前收回的条件
租赁年限未满的土地使用权一般不得提前收回，但有下列两种情形之一的，可以依照法律规定的程序提前收回：
（1）为公共利益需要调整使用土地的；
（2）为实施城市规划调整使用土地的。
2、提前收回的程序
提前收回租赁土地使用权的，出租人应当在收回6个月前，将租赁土地的座落、四至范围、收回理由、收回日期通知承租人，并在租赁土地的范围内公告。
3、提前收回的补偿
提前收回租赁土地使用权的，出租人应当给予承租人适当补偿。
提前收回租赁土地使用权的补偿金额标准，应当按照规划用地性质、租赁年限的余期以及地上建筑物、构筑物和其他附着物的价值等，由出租人与承租人协商确定，或者委托具有相应资质的房地产评估机构进行房地产价格评估后确定。
承租人对补偿金额有异议的，可以向人民法院起诉，但租赁土地使用权的收回仍可以按照公告规定的日期执行。
4、租赁土地使用权交换
提前收回租赁土地使用权的，出租人可以与承租人协商一致后，将另一土地的租赁土地使用权与承租人交换。
交换租赁土地使用权的，承租人应当与出租人重新签订租赁合同，并办理租赁土地使用权登记。
3.5.1 外商投资企业以交纳土地使用费方式取得
1、概念界定
外商投资企业，是指使用未经土地使用权出让的国有土地的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资经营企业。除依法以出让方式获得国有土地使用权以外，外商投资企业以其他形式取得土地使用权，或者租赁房屋、场地的，均须向土地管理部门提供有关资料，并填写登记表，由土地管理部门核定土地使用费。
2、用地申请和审批程序
需使用国有土地的外商投资企业，应当由外商投资者或者中方合营者、中方合作者持项目批准文件和建设用地规划许可证，依照当地建设用地管理的有关规定，向土地管理部门提出用地申请。
经审核批准用地的，由县级以上人民政府发给申请人建设用地批准书。
3、土地使用费的核定和缴纳义务人的确定
经审核批准用地的外商投资企业，应向房地产登记机构办理土地使用权登记，办理缴纳土地使用费的核定手续：
经审核批准用地的外商投资企业，应当向办理缴纳土地使用费核定手续的土地管理部门缴纳土地使用费。但中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地使用权作价入股的，应当由中方合营者缴纳，中外合作经营企业可以由合作合同中约定的缴纳人缴纳。
外商投资企业租赁房屋、场地的，应当由出租人缴纳土地使用费，但租赁合同中另有约定的，从其约定。
3.5.2 国有土地使用权作价入股
1、概念界定
国有土地使用权作价入股，是指将一定期限的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。
2、申请登记
国家将国有土地使用权以作价入股方式让与股份制企业的，该企业应当在签订入股合同之日30日内，持土地使用权入股合同和其他有关证明文件申请国有土地使用权设定登记。
3、土地使用权作价入股的特别规定
（1）对于自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展的需要，主要采用授权经营和国家作价出资(入股)方式配置土地，国家以作价转为国家资本金或者股本金的方式，向集团公司或者企业注入土地资产；
（2）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。非国有资本购买、兼并、参股国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现；也可分割出与企业净负债额相当的土地转为出让土地，参与企业整体拍卖和兼并，剩余土地，购买方或者兼并方有优先受让权和优先承租权；
（3）对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可继续以划拨方式使用，也可以作价出资(入股)方式向企业注入土地资产。
3.5.3 国有土地使用权授权经营
1、概念界定
土地使用权授权经营，是国家在国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等改革过程中，针对划拨土地使用权而作出的一种特殊的处理方式。所谓土地使用权授权经营，是指国家将一定年期的土地使用权作价后，授权给特定企业进行经营管理，该企业可以向其直属企业、控股或者参股企业以作价出资（入股）或者租赁方式配置土地，这种方式有利于盘活企业土地资产，优化配置土地资源，但被授权企业必须接受授权部门的监督。
2、国有土地使用权授权经营的特征
（1）取得国家授权经营国有土地使用权人无须支付资本金；
（2）在授权期限和范围内权利人有权处置土地使用权；
（3）国家授权经营国有土地使用权人应接受授权部门的监督管理。
3、国有土地使用权授权经营的申请
在企业改革过程中，对原划拨土地使用权采用授权经营方式处置的，需经省级以上人民政府批准。改制企业根据批准文件，拟订土地资产处置总体方案，向有批准权的土地行政管理部门申请核准。其中，经国务院批准改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源部审批，其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级以上土地行政管理部门审批。同一企业涉及在两个以上省（自治区、直辖市）审批土地资产处置的，企业可持有关省（自治区、直辖市）的处置批准文件到国土资源部转办统一的公函。
（1）申请人：国家授权经营国有土地使用权设定登记的申请人为被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司。
（2）申请时限：权利人应在取得国有土地使用权经营管理授权书后30日内申请国家授权经营国有土地使用权设定登记。
4、国有土地使用权授权经营的审核
（1）国务院直接批准、国务院会议纪要确定改制组建的股份有限公司、有限责任公司的土地资产处置方案，应报国土资源部批准；
（2）国务院直接批准、国务院会议纪要确定改制组建的境外上市企业的土地资产处置方案，应报国土资源部批准；
（3）国务院有关部门、企业集团或者地方人民政府批准改制企业的土地资产处置方案，报土地所在地的省级人民政府土地行政管理部门批准；
（4）国家授权经营国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的使用期限；
（5）涉及宗地分割的，分割以后各宗地面积之和应等于分割前宗地面积。
5、注册登记与核发证书
国家授权经营国有土地使用权设定登记需要报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。
特别提示：被授权经营土地使用权的公司若将被授权经营的土地租赁给下属企业使用，其下属企业应办理他项权利设定登记。
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