农村土地交易所挂牌 操作模式贡献三大创新

“地票”交易终于开锣。在重庆,“地票”的官方名字指的是“农村建设用地指标”。

　　12月4日,筹划已久的重庆农村土地交易所终于挂牌。中央政治局委员、重庆市委书记薄熙来,国土资源部副部长鹿心社,国家土地督察成都局有关官员悉数到会。

本报记者获悉,作为第一家农村土地交易所,即以“地票”也就是“农村建设用地指标”作为主要交易标的,以此实现远距离、大范围的农村建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩。

　　“农村土地交易所意在探索建立城乡统一的土地市场。”重庆市常务副市长黄奇帆表示,“一方面可缓解城市建设用地紧张,另一方面,实现了城乡极差地租的价值化,这个价值并转化为大城市反哺大农村的资金来源,为重庆统筹城乡综改的重要突破。”

　　在当天的挂牌仪式上,鹿心社代表国土资源部对重庆此举表示支持,他希望重庆方面继续积极探索。

　　“地票”如何交易

　　作为全国第一家农村土地交易所,重庆农村土地交易所是一家注册资金5000万元,由市政府全额出资,为市国土管房局直属的副局级事业单位。

　　交易所总裁由市国土局副局长董建国担任。董建国表示,交易所将按现代企业管理模式运营,其职能是建立农村土地交易信息库,发布交易信息,提供交易场所,办理交易事务。该交易所与重庆市国土交易所共用信息平台。

　　重庆市还专门成立了一个农村土地交易所监督管理委员会,交易所在这个委员会领导下开展工作,并接受国土、农业、林业、水利、财政、税务、审计部机构的监督和指导。

　　交易所主要开展地票交易。所谓地票交易,指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地,经过复垦并经土地管理部门严格审核产生的指标。所购得的地票可以纳入新增加建设用地计划,增加等量城镇建设用地。除地票交易外,交易所也对农村土地承包经营权流转提供服务。

　　主导这个改革的常务副市长黄奇帆表示,交易所的成立,一方面使农村闲置土地资源依法有序退出,解决农村建设用地浪费问题,另一方面,城市建设用地有比例有节奏地增加,解决了城市建设用地紧张的矛盾,但城乡建设用地总量不增加,耕地总量不减少。

　　三大创新

　　本报记者获悉,重庆土交所的整个操作模式,主要贡献了三大创新。

　　获得地票,并不等同于通常意义的用地指标。黄奇帆称,这个交易所实际是解决了这样一个问题,即按原本的程序,项目占用每一亩耕地,都需向中央政府申请,经批准后获得征地指标,地方政府再进行征地,通过土交所招拍挂出让。

　　在具体操作上,就是使农村建设用地减少,与城市建设用地增加,形成一个统一市场。即农村建设用地复为耕地,得到地票,成为产权市场的商品。这是第一大创新。

　　针对其他城市也在推行类似改革,黄奇帆表示,这些地区的尝试,只在一个区或县里的范畴,是项目与项目的置换,没有形成远距离交换,更像一个集市贸易的概念。而重庆的突破,在于此举在全市范围内开展,具备市场的要素。

　　另一个创新就是新的占补平衡模式。这主要是改变过去20多年土地占补平衡模式。“过去是国家批准项目,通过征地,将农田变成城市建设用地,几年后再在农村造地,现在,则是先补后占,保持了耕地总量的不变。”黄奇帆称。

　　重庆每年从国家获得10到12万亩指标。明年开始,国家报批会继续进行,另有1万多亩,即年度用地总量的10%左右,主要是房地产开发,在计划指标之外,可通过这个交易所的市场渠道获得。

　　再一个就是土地交易资金的流向。重庆土交所激活了城乡土地市场,实现了城乡级差地租的价值。黄奇帆称,地票交易的收入,将全部返到农村,这为重庆大城市反哺大农村,找到了一个新的资金渠道。

　　“现在,不用向中央政府申请,而通过在交易所取得地票,项目业主就可以直接去征地。但是征了以后,如用于房产、工业等非农用途,仍要通过土地招拍挂,那时如果有竞买者比你出价高,这块地,就要在扣除成本后,过户给更高的出价者。”黄奇帆说。

　　“这多出的10%城市建设用地指标额增加的部分,就是我们反哺农村的部分。”黄奇帆称。

全国农村土地交易大市场？

　　在当天的挂牌仪式上,鹿心社代表国土资源部希望重庆方面将交易所建设成为立足西南,辐射西部,面向全国的农村土地交易大市场。

　　但从重庆的试验来看,这还有更多问题需要厘清和解决。

　建立农村土地交易所最早是重庆市委书记薄熙来在今年3月底,在对全市农村土地进行了全面调查的基础上提出的构思。

　　随后重庆市市政府组织专门人员,经两个月调研,形成初步方案,并作为重庆向中央申请的12项政策之一,报送国务院有关部委。

　　重庆市政协常委、西南大学教授邱道持表示,“通过产权和用益权的转让,可为带动两冀,促进农村劳动力转移,增加农业投入的资金。”

　　另一方面,重庆和其他地区一样,农村建设用地闲置严重。据市国土局统计,重庆农村人均建设用地为250平方米,而城市人均为80平方米,一个农村人口转化为城市人口便可节约170平方米建设用地。

　　重庆市国土局官员表示,土地交易所可实现耕地保护目标,及土地的节约利用,重庆现有农村户籍人口2300万,如果有1000万转移进城,就可节约17亿平方米建设用地,等于增加250多万亩耕地。

　　6月下旬,国家调研组到渝调研,对重庆的方案表示了初步肯定。8月上旬,国土资源部与重庆订立统筹城乡战略合作备忘录,提出支持设立重庆农村土地交易所,探索开展地宗交易和指标交易,逐步建立统一的城乡土地交易市场。

　　但交易所的成立,仍经历了艰难的过程。

　　重庆市相关操作人士告诉本报记者,农村土地交易所的标牌,实际在10月下旬左右就已做好,但由于土地制度为国家基本制度,改革的风险都很难预测,重庆方面希望获得国家层面的认可和支持,因而迟迟未能挂牌。

　　邱道持表示,农村土地产权交易的风险,就承包地而言,它关系耕地红线及国家粮食安全,进一步而言,就是农民土地权益如何保障,国家土地用途的管制如何落实,土地规模经营的风险如何控制等问题。

　　农村建设这一块,涉及的风险,则是农民的安居,与土地收益的分享问题。“由于土地产权制度的不明晰,可能成为今后收益的分享带来隐患。”邱道持表示。

　　鹿心社在当日的会上也强调,重庆要对针对不同的土地产权交易,建立起合理的分配体度,并使农村土地交易所日趋规范化,制度化。

　　重庆市在11月底制定的《重庆农村土地交易所管理暂行办法》,对收益分配环节作了规定,办法规定,不同形式的农村土地交易,其收益将按不同比例在农民和农村集体经济组织之间分配。

　　“单是农村集体经济组织的主体是谁,就存在很多争议。”邱道持说,但重庆作为综改区,国家应支持其进行相关的探索。