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房地产开发 |
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| 警惕购买商品房九大陷阱 |
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出处：法律顾问网·涉外www.flguwen.com
时间：2009/4/1 17:06:00 |
1认购定金难归还。
问题：天津市《××花园商品房认购协议书》中规定：“乙方(消费者)清楚并认可甲方提供的有关本认购协议书所指商品房的各项事宜，包括小区整体规划、小区平面布局、房屋建筑形式、房屋建材及装修标准、设备配置、交屋时间、建筑面积、销售管理办法、由甲方提供的《天津市商品房买卖合同》及其补充协议中所列各项条款及物业管理的有关规定等相关内容，且清楚知道甲方所提供一切资料仅供参考，如有变化，以政府有关部门最终批准文件为准。乙方自愿与甲方就如下内容达成一致协议。”“本协议签订后，如乙方要求终止认购，需向甲方提出书面申请并经甲方同意，乙方所付定金不再返还，本认购协议书同时失效。”
点评意见：(1)问题中需政府批准的只有小区整体规划、小区平面布局、房屋建筑形式三项，其余均不需政府批准。经营者混淆政府批准的项目内容，并称“甲方所提供一切资料仅供参考，如有变化，以政府有关部门最终批准文件为准。”目的无非是以政府作挡箭牌，逃避自己的缔约责任。
(2)在签订《认购协议书》前，由于经营者未提供《商品房买卖(预售)合同》作参考，使消费者不能全面了解自己交付定金的担保内容。正式签约时，由于已交定金，迫于不退定金的压力，消费者往往只能委曲求全，签订不平等的格式条款。这种在不知情前提下签订“认购协议”的做法对消费者天然不利，加重了消费者的弱势地位，显失公平。
法律链接：《消费者权益保护法》第8条、第9条、第10条规定：消费者享有知情权、自主选择权、公平交易权。第19条规定：“经营者应当向消费者提供有关商品和服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。”
《商品房销售管理办法》第23条规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”
《合同法》第42条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任(一)……(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。”
第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
2、减免责任巧设计。
问题：厦门×房地产有限公司制定的《商品房买卖补充协议》中第14条规定：“关于产权登记：出卖人应当在商品房交付使用、取得《综合验收备案表》后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。(一)如因测绘单位成果滞后或因房地产主管部门对测绘成果审核滞后或政府有关部门(含垄断性行业)原因，造成出卖人提供备案资料延期，则出卖人按合同第10条提供备案的时间相应顺延，买受人对此不持异议。(二)如因出卖人原因逾期提供产权登记资料而造成逾期办理产权登记的，买受人不退房，除双方约定的顺延履行条件及买受人自身原因造成的延误以外，出卖人按逾期时间分别处理(不作累加)；逾期三个月以内(含三个月)的，按已付房款的0.1‰向买受人支付违约金；逾期三个月以上的，按已付房价款的0.2‰向买受人支付违约金。”
点评意见：开发商私自将国家明文规定的办理权属登记需由其提供资料的报送时间由60日延长至360日；同时，随意扩大自己的免责范围，将第三方原因造成的逾期风险(测绘单位成果滞后、主管部门审核滞后)转嫁给消费者；对因开发商原因造成的逾期办理权属登记的违约金规定极低，即按总额的0.1‰-0.2‰支付，而目前法院采用的中国人民银行规定的逾期贷款利息则为按每日0.21‰的标准支付。条款还剥夺了消费者的退房权利，侵犯了消费者的公平交易权。
法律链接：《商品房销售管理办法》第34条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”第19条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限界满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
《城市房地产开发经营管理条例》第33条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”
3、购房签约先交钱
问题：广州市××房地产开发有限公司制订的《××居商品房认购书》中规定：“在乙方交清首期房款以及本条第5款所列的有关综合费用时，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》。”
点评意见：在签认购书时，购房者已交付了定金，提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关综合费用，才能签署商品房买卖合同，实际上颠倒了签约与付款的顺序。此时，如果消费者选择不签约，不但损失定金，而且还要为要回首期房款和相关费用付出成本。这种条款把购房者置于非常不利的境地，侵犯了消费者的公平交易权，属不公平、不合理的条款，消费者应坚决拒绝签署这样的条款。
法律链接：《民法通则》第4条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”
《合同法》第39条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定各自的权利和义务……”
《消费者权益保护法》第24条规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”
转自：《法制日报》
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