建设工程质量法律事务操作指引

第一节  建设单位工程质量的法律事务

1、发包阶段

建设单位为确保项目建设的工程质量，应当将工程发包给具有相应资质等级的单位，不得将建设工程发包给没有相应资质等级的单位，也不得将建设工程肢解发包。

在招标文件和有关工程合同（设计、施工、监理等合同）中应明确工程质量标准，除工程建设强制性标准外，还应约定建设单位特别要求的工程质量标准，以及达不到工程建设强制性标准和约定标准的处理方式与违约责任。对达到约定质量标准的费用或增加的费用以及如何支付应作具体约定，如采用固定价格计价方式，要明确达到约定质量标准的相应费用是否已包括在固定价格范围内。

2、勘察阶段

建设单位必须向勘察单位提供与工程建设有关的原始资料，且原始资料必须真实、准确、齐全。

建设单位应当与勘察单位在委托勘察合同中具体约定勘察单位的责任，尤其是违约责任。按《建筑法》第56条规定，勘察单位必须对勘察质量负责。勘察单位如违约影响工程质量应承担相应责任，其责任范围应在合同中明确约定。

3、设计阶段

建设单位必须向设计单位提供与工程建设有关的工程勘察成果文件，且工程成果文件必须真实、准确、齐全。

建设单位不得明示或暗示设计单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量。

建设单位应当将施工图设计文件报建设行政主管部门或其他有关部门审查。

4、施工阶段

建设单位必须向施工单位、工程监理单位提供与建设工程有关的原始资料，包括勘察成果文件、经过审查的施工图设计文件等，且原始资料必须真实、准确、齐全。

建设单位不得明示或暗示施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量。

建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。

按照合同约定，由建设单位采购的建筑材料、建筑构配件和设备必须符合设计文件和合同要求。不得明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。

在工程建设过程中，如发生已完工程的质量不合格，建设单位要求施工单位修复，施工单位拒绝修复的，建设单位可以解除施工合同，并追究施工单位的赔偿责任。

5、竣工验收阶段

根据《合同法》第279条之规定，工程竣工后，建设单位应组织竣工验收。建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。如建设单位在未经验收或验收未通过之前需要使用的，可采取的对策包括可签订部分验收协议或项目验收协议，以规避擅自使用的法律后果，即建设工程未经竣工验收擅自使用后，建设单位再以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，将得不到支持，但地基基础工程和主体结构工程除外。

6、建设工程质量备案

根据《建设工程质量管理条例》第17条之规定，建设工程在质量通过验收后应向政府主管部门备案。建设单位应当及时办理质量备案手续。

 

第二节  勘察、设计单位工程质量法律事务

1、勘察单位涉及工程质量的法律事务

勘察单位应对建设工程勘察质量负责。

从事建设工程勘察的单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。

勘察单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察。勘察单位提供的地质、测量、水文等勘察成果必须真实、准确。

2、设计单位涉及工程质量的法律事务

设计单位应对建设工程设计质量负责。

从事建设工程设计的单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。

设计单位应当根据勘察成果文件进行建设工程设计。

设计单位在设计文件中选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。设计单位不得指定生产厂、供应商。

设计单位应当就审查合格的施工图设计文件向施工单位作出详细说明。

设计单位应当参与建设工程质量事故分析，并对因设计造成的质量事故，提出相应的技术处理方案。

 

第三节  施工单位工程质量法律事务

1、施工阶段

施工单位应对建设工程的施工质量负责。建设工程质量合格是发包人支付工程价款的前提条件，建设工程质量不合格的，施工单位无权主张工程价款。

施工单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。

施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。施工单位在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的，应当及时提出意见和建议。

施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，检验应当有书面记录和专人签字；未经检验或者检验不合格的，不得使用。

施工单位必须建立、健全施工质量的检验制度，严格工序管理，做好隐蔽工程的质量检查和记录。隐蔽工程在隐蔽前，施工单位应当通知建设单位和建设工程质量监督机构。

施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的质量检测单位进行检测。

施工单位对施工中出现质量问题的建设工程应及时采取补救措施，并及时提出包括但不限于停工、检测、修复、变更、重作等解决方案，但任何方案需及时取得发包方的认可，并经设计单位、监理单位等相关单位或主管部门批准后，方可实施。

2、竣工验收阶段

施工单位应当在工程完工后及时向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。

施工单位应当参加建设单位组织的竣工验收。

对竣工验收不合格的建设工程，施工单位应进行返工、返修至合格标准，如质量不合格是施工单位原因造成的，修复费用由施工单位承担，修复并经验收合格后，施工单位方可主张工程结算价款。

3、保修责任

保修人不及时履行保修义务，因此导致建筑物毁损或由此造成人身损害、财产损失的，保修人需要承担赔偿责任。

 

第四节  监理单位工程质量法律事务

1、实行监理的建设工程，工程监理单位对施工质量承担监理责任。下列建设工程必须实行监理：

（1）国家重点建设工程；

（2）大中型公用事业工程；

（3）成片开发建设的住宅小区工程；

（4）利用外国政府或国际组织贷款、援助资金的工程；

（5）国家规定必须实行监理的其他工程。

2、施工阶段

工程监理单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。

工程监理单位应当依据法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，对施工质量实施监理。

工程监理单位应当选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。

监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式，对建设工程实施监理。

3、竣工验收阶段

未经总监理工程师签字，建设单位不得进行竣工验收；监理单位应当参加建设单位组织的竣工验收。

 

第五节  建设项目竣工交付后的工程质量法律事务

1、质量保修期内的责任

建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

2、在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

　　（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

　　（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

　　（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

　　（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

　　建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

3、建议当事人对建设工程质量保修责任投保责任险，并且明确投保人和受益人。如已设定有工程保险金的，施工单位可要求建设单位自提供保修保单起释放全部保修金。

 

第六节  建设工程质量纠纷诉讼或仲裁案件的处理

1、涉及建设工程质量纠纷的诉讼或仲裁案件，如果当事人对造成工程质量的原因、损失程度存在争议，应申请法院或裁决机构提起工程质量鉴定，通过鉴定确定应承担工程质量责任的主体（建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位）、工程质量造成的损失。

    申请质量鉴定应在举证期限届满之前提出，不申请质量鉴定，有可能被法院或仲裁机关判定举证不能而承担不利后果。

2、鉴定单位和人员的资质资格、利益冲突审查

工程质量缺陷的鉴定，鉴定其性质、严重程度和原因及其责任承担是质量事故鉴定的第一阶段，在第一阶段鉴定结束后，还应进行鉴定质量缺陷的整改方案以及费用等第二阶段的鉴定工作。应特别注意第一、第二阶段的鉴定单位应具有相应的鉴定资质，无相应资质的单位不得鉴定。

3、当建设工程质量不符合合同约定是由于施工单位的过错造成的，且施工单位拒绝修复时，建设单位应提起诉讼或申请仲裁，要求判令或裁决施工单位承担修复费用；如施工单位先就工程价款提起诉讼或申请仲裁，则建设单位其应就质量纠纷提出反诉或反申请。

4、因工程质量发生争议，建设单位必要时可以总承包人、分包人和实际施工人为共同被告提起诉讼。