地处天津潮白河青龙湾流域的锦绣香江，以“休闲水城”的定位吸引了不少购房人，随着天津市购房入户政策实施，购房人群从天津本地扩展到北京，然而这个生态大盘却出现了数起业主退房诉讼，还有部分业主准备联合退房。事件背后折射出项目投资回报理想与现实的差异，以及开发商品牌移植过程中出现的风险及资金投入不足。

　　多名业主提起赔偿或退房诉讼

　　“项目看房楼巴尚未到达，‘京’字头牌照的汽车已在售楼部外排起了一条长龙。”来自北京的李女士清晰记得锦绣香江销售的火爆场景，今年四月，由于天津市试行购房入户政策，锦绣香江受此利好，吸引不少北京人前来看房。

　　与此同时，一期业主的退房纠纷仍在延续，“我们4户人家已经提起诉讼，法院判决最近就要下来了，”5月底，锦绣香江一期百合园业主赵先生对记者表示。

　　2007年10月，赵先生购买了这套房子，但在去年10月收房时发现，合同附图中房型图入户门位置在楼道内，而开发商在没有通知的情况下把原入户门取消，只有一楼与小院连接的阳台门可以出入。这种情况存在于100多户一楼业主中。

　　赵先生等业主随即向开发商提出违约赔偿或退房，但未获通过，双方协商未成，赵等人就提起了诉讼。

　　开发商投入资金不足?

　　对于出现业主退房的情形，锦绣香江有关人士对记者表示，除诉讼的几起外，该事件大部分已经协商解决，“总共500多户业主就有几户提起诉讼，”她认为，退房只是小概率事件。同时，她否认开发商存在更改规划问题。

　　在合作建房发起人于凌罡看来，出现退房是有原因的，开发商在锦绣香江项目上资金、人力、物力投入不足，导致产品出现一系列瑕疵是有可能的。根据其现场考察的结果，开发商一期只开发了580套无电梯住宅，按照测算，总投资应不超过1亿，这样的投资规模并不很大。而根据公开信息显示，锦绣香江的总投资规模为100亿。

　　资料显示，锦绣香江的开发商隶属南方香江集团。其在2007年年初通过收购获得天津锦绣香江项目，总建筑规模为300余万平方米。

　　据一位接近南方香江集团的业内人士表示，2006年南方香江集团确定了休闲地产的概念，对其广州锦绣香江进行品牌输出，直接复制到天津。但在实际操作中，由于政府已经严格禁止别墅项目，并将新项目的规划控制在“90平方米以下住宅占70%”范围内，所以该项目由多层洋房、小高层、部分酒店以及商业用房等构成，这与广州项目在产品、材质上有差距，另外南北方的地域差异，也导致产品复制时产生误差。

　　“品牌输出是有风险的，而南方香江集团显然在控制风险方面估计不足，投入不多，”该人士表示。

　　■ 焦点问题

　　业主称规划变更要求退房

　　业主陈先生说，去年10月11日，他在验房过程中发现很多问题，如入户门被取消，车库库顶高出本人所购房屋室外地坪1米左右等。他依照合同向开发商提出书面退房申请，可开发商不同意退房。目前已有4名业主称更改入户门设计方案未通知业主，诉上法庭要求退房及赔偿。

　　开发商回应：锦绣香江有关负责人表示，取消入户门并非更改规划，而且是在征求了大部分业主的意见的基础上做出，这些业主认为原入户门在楼梯下，“风水不好”，建议开发商修改方案。对于提起诉讼的业主，开发商方面表示始终愿意协商解决，但既然已经提起诉讼，就将尊重法院判决，根据判决做事。

　　律师说法：《商品房销售管理办法》规定：商品房的户型、空间尺寸、朝向发生变化时，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。如未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房，由房地产开发企业承担违约责任。

　　未兑现降价便补差价?

　　业主刘女士称，去年十一开发商承诺无理由退房，如果降价便补差价，去年下半年开发商最低卖到2980元/平方米，而她是4000多元/平方米买的，现在她想要退房并递交了申请，但开发商没有回复。

　　开发商回应：锦绣香江有关负责人称，锦绣香江从未降价，均价一直保持在4000多元/平方米，只是在去年十一期间拿出了几套房源做特价，且特价房源是20层高一梯6户，与正常销售的5层高一梯2户的房源不具可比性。

　　律师说法：开发商的口头承诺或楼书一般仅可被视为广告要约邀请，不具有法律效力。

　　面积误差比例超过3%

　　业主陈女士称，当初买房时面积是88点多平米，现在该办产权证了，面积变为93平米。上周去小区，遇到几位邻居，他们的面积都增大了许多。开发商要求业主补交房款，但陈女士等业主认为房屋实测面积超出3%，应由开发商承担，或退房。

　　开发商回应：锦绣香江客服人员表示这是由房管局测量的，而且合同约定超过部分由业主补交房款。有关负责人则表示，对于公司交房面积实行多退少补的原则，他不是很清楚，需要再了解一下。

　　政府说法：天津市房管局工作人员介绍，《商品房销售管理办法》规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，超出3%部分的房价款由开发商承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，超出3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

房产案例：律师建议买房人在二手房过户前即结清物业费

　　丁先生问：如何解决二手房交易过程当中的物业管理费用拖欠问题?

　律师地处天津潮白河青龙湾流域的锦绣香江，以“休闲水城”的定位吸引了不少购房人，随着天津市购房入户政策实施，购房人群从天津本地扩展到北京，然而这个生态大盘却出现了数起业主退房诉讼，还有部分业主准备联合退房。事件背后折射出项目投资回报理想与现实的差异，以及开发商品牌移植过程中出现的风险及资金投入不足。

　　多名业主提起赔偿或退房诉讼

　　“项目看房楼巴尚未到达，‘京’字头牌照的汽车已在售楼部外排起了一条长龙。”来自北京的李女士清晰记得锦绣香江销售的火爆场景，今年四月，由于天津市试行购房入户政策，锦绣香江受此利好，吸引不少北京人前来看房。

　　与此同时，一期业主的退房纠纷仍在延续，“我们4户人家已经提起诉讼，法院判决最近就要下来了，”5月底，锦绣香江一期百合园业主赵先生对记者表示。

　　2007年10月，赵先生购买了这套房子，但在去年10月收房时发现，合同附图中房型图入户门位置在楼道内，而开发商在没有通知的情况下把原入户门取消，只有一楼与小院连接的阳台门可以出入。这种情况存在于100多户一楼业主中。

　　赵先生等业主随即向开发商提出违约赔偿或退房，但未获通过，双方协商未成，赵等人就提起了诉讼。

　　开发商投入资金不足?

　　对于出现业主退房的情形，锦绣香江有关人士对记者表示，除诉讼的几起外，该事件大部分已经协商解决，“总共500多户业主就有几户提起诉讼，”她认为，退房只是小概率事件。同时，她否认开发商存在更改规划问题。

　　在合作建房发起人于凌罡看来，出现退房是有原因的，开发商在锦绣香江项目上资金、人力、物力投入不足，导致产品出现一系列瑕疵是有可能的。根据其现场考察的结果，开发商一期只开发了580套无电梯住宅，按照测算，总投资应不超过1亿，这样的投资规模并不很大。而根据公开信息显示，锦绣香江的总投资规模为100亿。

　　资料显示，锦绣香江的开发商隶属南方香江集团。其在2007年年初通过收购获得天津锦绣香江项目，总建筑规模为300余万平方米。

　　据一位接近南方香江集团的业内人士表示，2006年南方香江集团确定了休闲地产的概念，对其广州锦绣香江进行品牌输出，直接复制到天津。但在实际操作中，由于政府已经严格禁止别墅项目，并将新项目的规划控制在“90平方米以下住宅占70%”范围内，所以该项目由多层洋房、小高层、部分酒店以及商业用房等构成，这与广州项目在产品、材质上有差距，另外南北方的地域差异，也导致产品复制时产生误差。

　　“品牌输出是有风险的，而南方香江集团显然在控制风险方面估计不足，投入不多，”该人士表示。

　　■ 焦点问题

　　业主称规划变更要求退房

　　业主陈先生说，去年10月11日，他在验房过程中发现很多问题，如入户门被取消，车库库顶高出本人所购房屋室外地坪1米左右等。他依照合同向开发商提出书面退房申请，可开发商不同意退房。目前已有4名业主称更改入户门设计方案未通知业主，诉上法庭要求退房及赔偿。

　　开发商回应：锦绣香江有关负责人表示，取消入户门并非更改规划，而且是在征求了大部分业主的意见的基础上做出，这些业主认为原入户门在楼梯下，“风水不好”，建议开发商修改方案。对于提起诉讼的业主，开发商方面表示始终愿意协商解决，但既然已经提起诉讼，就将尊重法院判决，根据判决做事。

　　律师说法:《商品房销售管理办法》规定：商品房的户型、空间尺寸、朝向发生变化时，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。如未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房，由房地产开发企业承担违约责任。

　　未兑现降价便补差价?

　　业主刘女士称，去年十一开发商承诺无理由退房，如果降价便补差价，去年下半年开发商最低卖到2980元/平方米，而她是4000多元/平方米买的，现在她想要退房并递交了申请，但开发商没有回复。

　　开发商回应：锦绣香江有关负责人称，锦绣香江从未降价，均价一直保持在4000多元/平方米，只是在去年十一期间拿出了几套房源做特价，且特价房源是20层高一梯6户，与正常销售的5层高一梯2户的房源不具可比性。

　　律师说法：开发商的口头承诺或楼书一般仅可被视为广告要约邀请，不具有法律效力。

　　面积误差比例超过3%

　　业主陈女士称，当初买房时面积是88点多平米，现在该办产权证了，面积变为93平米。上周去小区，遇到几位邻居，他们的面积都增大了许多。开发商要求业主补交房款，但陈女士等业主认为房屋实测面积超出3%，应由开发商承担，或退房。

　　开发商回应：锦绣香江客服人员表示这是由房管局测量的，而且合同约定超过部分由业主补交房款。有关负责人则表示，对于公司交房面积实行多退少补的原则，他不是很清楚，需要再了解一下。

　　政府说法：天津市房管局工作人员介绍，《商品房销售管理办法》规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，超出3%部分的房价款由开发商承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，超出3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

房产案例：律师建议买房人在二手房过户前即结清物业费

　　丁先生问：如何解决二手房交易过程当中的物业管理费用拖欠问题?

　　律师解答：有些房主在转让房屋时，其物业管理费、电费以及天然气、暖气费、水、电费长期拖欠，尤其是某些高档住宅，物业管理费用比较高，几年下来拖欠一二十万，如果买受人不知情，购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。因此，建议买房人在办理过户前即结清所有的费用，或者在合同中约定，交接之前产生的一切费用由卖方承担。

律师解答：有些房主在转让房屋时，其物业管理费、电费以及天然气、暖气费、水、电费长期拖欠，尤其是某些高档住宅，物业管理费用比较高，几年下来拖欠一二十万，如果买受人不知情，购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。因此，建议买房人在办理过户前即结清所有的费用，或者在合同中约定，交接之前产生的一切费用由卖方承担。