下岗工与公司是否形成房屋租赁关系是否具有优先购买权

[案情]

  原告杨洪（化名）

   被告李运（化名）

   被告宜昌市雾渡河粮食购销公司（以下简称雾渡河粮食公司）

   审理查明：杨洪和李运均为原宜昌县樟村坪粮食收储公司（以下简称樟村坪收储公司）职工，二人在工作期间，均由樟村坪收储公司提供住房，安排在其宿舍楼居住，在居住期间，樟村坪收储公司均按其内部规定，对所居住房屋收取一定费用和相应水电费用。2000年11月，因樟村坪收储公司改制，杨洪成为下岗职工，樟村坪收储公司于2000年11月4日向杨洪送达了《解除劳动合同证明书》，李运也在同一时间下岗。但二人仍在樟村坪收储公司宿舍楼居住至今，其中杨洪在2004年1月之前居住樟村坪收储公司宿舍一楼和三楼房屋各一间，此后居住三楼房屋一间。2000年11月15日，杨洪向樟村坪收储公司交纳的人民币3000元，收据注明为“住房押金”。樟村坪收储公司按照内部规定，对李运等人居住房屋按每平方米1元的标准收取“住房费”。2001年12月21日，樟村坪收储公司与原宜昌县雾渡河粮食收储公司合并成立雾渡河粮食公司。自 2004年1月起，因住房费用收取标准发生争议，雾渡河粮食公司没再向杨洪、李运等人收取住房及其它费用。自此，双方形成了一种借住关系。2005年9月，雾渡河粮食公司经有关部门批准，决定出售原樟村坪收储公司宿舍楼，并于同年9月25日安排工作人员通知了居住在宿舍楼内的李运、杨洪等人，告知居住在宿舍楼内的人员可以购买该房屋。同年10月20日雾渡河粮食公司张贴《出售房屋公告》，告知将宿舍楼出售，“底价15万元，有意者请及时与公司联系，先交款为购买人”。次日，雾渡河粮食公司与李运签订《樟村坪宿舍楼等资产出售协议》，约定将宿舍楼出售给李运，总价格为130000元，在6个月内办理权属证书的过户手续。李运于当日交清了购房款。2006年2月10日，杨洪诉至本院，要求判令二被告签订的房屋买卖协议无效，并由其对协议中出售的房屋履行优先购买权。

    [审判]

    宜昌市夷陵区法院审理后认为，房屋租赁合同应当是合同双方当事人在平等协商一致的基础上而达成的确定出租方与承租方权利义务关系的协议。从本案看，雾渡河粮食公司将其所拥有的宿舍楼安排给杨洪、李运等人居住，是为了解决下岗职工的安居问题，并非出租房屋。虽然雾渡河粮食公司向杨洪、李运等人按照每平方米1元的标准收取了“住房费”，但该费用不是由杨洪与雾渡河粮食公司在平等协商的基础上确定，而是雾渡河粮食公司按其内部管理规定而决定的，因此该费用不是房屋租赁合同意义上的租金，杨洪与雾渡河粮食公司就居住房屋所形成的关系也不是合同法上的租赁关系。虽然杨洪诉称与雾渡河粮食公司达成了租房协议，但未向法院提供书面的房屋租赁合同。因此杨洪与雾渡河粮食公司不存在法律意义上的房屋租赁关系。即使杨洪与雾渡河粮食公司存在房屋租赁关系，雾渡河粮食公司在出售宿舍楼前履行了告知义务，且对外张贴了相关售楼公告，应视为对所租房屋优先购买权的放弃。综上所述，杨洪对雾渡河粮食公司出售的原樟村坪收储公司宿舍楼不享有优先购买权。故杨洪的诉讼请求不能成立，不予支持。据此，判决驳回原告杨洪要求确认被告李运与被告宜昌市雾渡河粮食购销公司签订的《樟村坪宿舍楼等资产出售协议》无效，并由其行使优先购买权的诉讼请求。诉讼费6987元，由原告杨洪负担。

    宣判后，原告杨洪不服提出上诉。

    湖北省中级人民法院审理后认为，上诉人杨洪、被上诉人李运原为樟村坪收储公司职工，均由樟村坪收储公司安排在其职工宿舍楼居住，并按该公司内部规定对其所居住的房屋收取一定费用和相应水电费用。2000年11月，因樟村坪收储公司改制，上诉人杨洪、被上诉人李运与樟村坪收储公司解除劳动合同后，仍在樟村坪收储公司宿舍楼居住。上述事实，证明上诉人杨洪、被上诉人李运由樟村坪收储公司安排在其职工宿舍楼居住，是基于上诉人杨洪、被上诉人李运与该公司存在劳动合同关系，公司为职工提供临时宿舍的一种供、住房关系。上诉人杨洪、被上诉人李运与樟村坪收储公司解除劳动合同后，虽仍在樟村坪收储公司职工宿舍居住，实际是前述上诉人杨洪、被上诉人李运等人与被上诉人雾渡河粮食公司之间原住房关系的延续，并非属上诉人杨洪、被上诉人李运与被上诉人雾渡河粮食公司之间形成的房屋租赁合同关系。虽然被上诉人雾渡河粮食公司向上诉人杨洪等人按每平方米1元的标准收取了“住房费”，但仅凭该费用并不能认定上诉人杨洪与被上诉人雾渡河粮食公司就居住房屋形成的关系属合同法上的租赁关系。因此，上诉人杨洪与被上诉人雾渡河粮食公司不存在法律意义上的房屋租赁关系。上诉人杨洪对被上诉人雾渡河粮食公司出售的樟村坪收储公司宿舍楼不享有优先购买权。故上诉人杨洪的上诉理由及请求不能成立。依照《中华人民共合同民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费6987元，由上诉人杨洪负担。

    [评析]

    本案的焦点在于，原告杨洪与被告雾渡河粮食公司之间是否形成房屋租赁合同关系，原告杨洪对被告雾渡河粮食收储公司出售的房屋是否享有优先购买权。

    租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等权利优先购买的权利。

    本案中，虽然原告杨洪主张其与被告雾渡河粮食购销公司达成的系租房协议，形成的是房屋租赁关系，但从原、被告双方提供的证据及陈述来看，杨洪、李运均是原樟村坪收储公司的职工，由公司安排宿舍给其职工居住，并由公司按照内部规定统一收取一定的费用和相应水电费。这说明，杨洪、李运等人由樟村坪收储公司统一安排居住，是基于职工与公司之间的劳动合同关系，公司与职工之间形成的并非是租赁关系，而是供、住房关系。

    杨洪、李运在樟村坪收储公司改制后，与公司解除了劳动合同，但仍在该宿舍楼内居住。樟村坪收储公司改制后，与原宜昌县雾渡河粮食收储公司合并成立雾渡河粮食公司。雾渡河粮食公司成立后，对杨洪、李运的居住行为未提出异议，并按每平方米1元的标准对二人等收取“住房费”，二人亦未提出异议。这说明，杨洪、李运等人与雾渡河粮食公司之间并未形成新的订立租房合同的意思表示。双方的行为应当视为双方对原住房关系的延续，并非是订立新的房屋租赁合同，作为下岗职工杨洪、李运等人并未与雾渡河粮食公司形成房屋承租人与出租人之间的权利义务关系。故原告杨洪与被告雾渡河粮食公司并不存在法律意义上的房屋租赁关系，既然不存在租赁关系，那么雾渡河粮食公司在出售该宿舍楼时，当事人均享有平等购买权，杨洪并不具有房屋的优先购买权。

    按照雾渡河粮食公司的售房公告，先买者先得，被告李运在次日首先交清购房款，与雾渡河粮食公司签订的房屋买卖协议，并办理了相关手续，二者的行为符合法律的相关规定，并未损害国家或他人的利益，应视为有效合同。

    从上述分析可以看出，杨洪、李运与雾渡河粮食公司之间系平等主体之间形成的占有、使用住房的民事法律关系，但并不属于合同法上的房屋租赁关系。本案一审及二审法院对案件事实、证据及合同性质的定性准确，并无不当。

(作者单位：湖北省宜昌市夷陵区人民法院)