绿地变成运动场住户起诉要拆除

  　　本报讯  健身器材的噪音，锻炼人群的喧哗，让周边住户不堪其扰，为捍卫休息权，住户将开发商和物业公司告上法庭。近日，江苏省镇江市中级人民法院对此案作出终审判决，判令开发商拆除引发诉讼的运动娱乐设施。

  　　原告徐某等12人系镇江市松盛园小区第7幢楼房的住户。松盛园小区由被告松盛开发公司开发建设，该公司于2005年5月26日至28日向原告交付了所售松盛园小区房屋。2005年6月底至7月初，松盛开发公司在该小区第7幢楼和第8幢楼之间，靠第7幢楼南侧安装了一组健身娱乐器械。原、被告对于该设施的安装事先并无约定。

  　　小区业主陆续入住后，使用运动器材和儿童游乐器械的居民越来越多，由于部分居民不能文明使用运动娱乐设施，嘈杂喧哗声致使原告得不到安宁，严重干扰了原告正常的生活和休息。原告遂向被告就设施安装地点提出异议，当时松盛园小区业主委员会尚未成立。被告未予及时答复，后在当地媒体报道后，松盛开发公司答复出资出力将健身器材拆除，但移位至何处须待业主委员会成立后决定。

  　　2006年9月，松盛园小区业主委员会成立。当年10月，业主委员会对设施去留等问题作了讨论，作出要求开发公司拆除的初步决议后，采取了设立意见箱向业主征求意见的方式，投反对票者较少，远未超过半数。业主委员会最终通过了拆除设施等问题的决议，并于2006年11月19日将决议寄给了松盛开发公司，要求开发公司于接信后15个工作日内拆除7号和8号楼之间的运动娱乐设施并恢复绿化，并要求将拆除的器材安装到小区中心广场。

  　　由于拆除后安装在中心广场具体何处一直未能确定，业主委员会又发出告示，对安装地点征求业主意见，但最后未形成相关决议。由于业主委员会两任主任先后辞职，业主委员会至今不能正常履行职能，运动娱乐设施一直未拆除。

  　　原告遂向镇江市京口区人民法院起诉，要求判令被告拆除运动娱乐设施，并恢复该地块绿化。

  　　法院作出一审判决，判决松盛开发公司于判决生效后20日内拆除松盛园小区第7幢与第8幢楼房间的运动娱乐设施，并恢复该地块绿化。

  　　一审判决后，松盛开发公司不服，向镇江中院提出上诉。

当事人说

原告：健身选址不当

被告：小区设施达标

  　　原告诉称，原告等12人均系松盛园第7幢楼房的住户。原告购买入住松盛园小区后，被告未征得原告的同意，在小区第7、8两幢楼之间的绿化地块上安装了运动和娱乐器械。因安装器械的地点距原告住宅的直线距离很近，每日晨练人员的嘈杂声和器械使用过程中的摩擦撞击声，日间大人小孩活动时的喧哗声，使得原告的生活和休息均受到了严重的影响。原告为此多次与被告交涉，被告虽承诺拆除，但至今未履行承诺。为维护自身合法权益，请求法院判令被告拆除镇江市松盛园小区第7幢与第8幢楼房间的运动娱乐设施，并恢复该地块绿化，并承担本案诉讼费用。

  　　两被告辩称，12名原告的诉请无事实和法律依据。松盛开发公司在住宅小区内安装健身器材并不违反法律规定，且住宅小区已通过综合验收，取得建设局合格证，验收合格说明包括器材在内的小区设施已达到有关标准。被告认为健身设施的安装符合政府有关规定，是利民之举，应予以肯定。原告不能作为本案适格诉讼主体，无论是物权法还是物业管理条例及江苏省实施物业管理条例细则都明确规定健身器材属于全体业主共有，即松盛开发公司、容盛物业公司均不享有所有权和处分权，故对器材的去留问题无决定权。被告认为健身器材是否拆除应按法律规定履行相关程序由业主共同决定。公民的休息权和健康权都应受到保护，当两者发生矛盾时，应由全体业主通过和解的方式妥善解决。请求法院驳回原告的诉讼请求。

  　　一审判决后，被告松盛开发公司不服，向镇江中院提起上诉称，业主委员会最终通过的“拆除设施等问题的决议”上的公章系原告强抢强盖，原审法院认定业主委员会的该决议不当；本公司开发的松盛园小区通过了包括运动娱乐设施在内的综合验收，原审法院判决本公司将运动娱乐设施拆除，是对松盛园全体业主的侵权。

  　　原告认为原审法院判决正确。

连线法官

安装运动器材选址要科学

  　　本案一审审判长徐立强接受记者采访时说，本案是因健身器材安装选址不当、居民不文明使用等问题引发的纠纷。

  　　徐立强说，住宅小区是大众日常生活休息的场所，静谧是休息的环境要素。如果健身器材安装选址不当，加上少数居民不能文明使用，往往会破坏静谧的环境，严重干扰附近住户的日常休息。

  　　2006年出台的《江苏省环境噪声污染防治条例》和《民用建筑隔声设计规范》中明确规定，新建居住组团和住宅楼内不得建设或者使用可能产生环境噪声污染的设施、设备。在城市居住区、居住小区内新建按照规划设计要求配套的可能产生环境噪声污染的生活、消费、娱乐等公共服务设施，与相邻最近的居民住宅边界的直线距离不得小于30米。

  　　徐立强说，开发商在第7幢和第8幢楼房之间安装运动和娱乐设施，间距明显达不到要求，确实涉嫌违规。运动娱乐器械离第7幢楼住户南面卧室的距离较近，居民使用器材时对附近住户的影响显而易见。

  　　徐立强告诉记者，本案所涉器材安装地点，在松盛园小区第7幢楼和第8幢楼之间，原规划为绿地，开发商向业主交付房屋时，应当将该地块绿化后一同交付业主。该绿地属于业主共有，业主对该地块享有共有和共同管理的权利。开发商在已交付区域内，需改变规划或增建附属设施的，如事先与业主没有约定，均应征得业主同意。而松盛开发公司在原绿地上安装运动娱乐器械，事先没有与原告进行约定，向原告交付房屋后，又没有征求原告的意见，擅自改变绿地性质安装运动娱乐器械，选址安装行为明显不当。从事后松盛园小区业主委员会关于拆除7号和8号楼之间的体育娱乐设施并恢复绿化的决议来看，大多数业主对拆除并择地重新安装运动娱乐器械不持异议，也进一步说明松盛开发公司选址安装行为不当。

  　　徐立强告诉记者，设置健身器材对居民造成的危害，从民事上讲，是一种侵权或妨害行为，住户可通过协商、调解来排除妨害，如果此渠道行不通，也可通过诉讼的方式向法院提起诉讼。

  　　休息权和健身权，是每个公民应当享有的权利。当休息权和健身权发生冲突时，应当如何去平衡呢？

  　　对此，徐立强说，这就要充分把握休息权和健身权的性质，从而作出决断。从法律的角度来看，休息权属于公民的基本权利。这是因为，休息权一旦受到侵害，直接影响的是人们的身体健康，甚至是生命安全，因此，休息权与健康权、生命权同属于公民最基本的权利，是人们生活、生存的最基本的保障，因此应得到重点保护。而健身权，虽然与身体健康有关，但是，这种权利保障的目的，是为了提高公民的生活质量，促进公民的身体健康越来越好。只有最基本的生存条件得到了保障，才谈得上生活质量的提高。当休息权与健身权发生冲突时，如果牺牲一边最基本的生存条件而去保障另一边生活质量的提高，于情于法都说不过去，与建立和谐社会也不相融。

  　　徐立强说，现代住宅小区的功能逐渐趋于多样化、人性化，小区安装健身娱乐器材是顺应形势、响应国策的利民之举，但选址一定要科学，应考虑到它有可能给周围的居民带来的影响，如噪音问题，并规划出一个合理的空间。此外，一定要征求广大业主的意见，在征得小区大多数业主，尤其是特定的安装地点区域内大多数业主同意的情况下，才能减少矛盾，避免纠纷。

背景知识

应对规划改变 业主防患未然

  　　在购房合同签订后，开发商擅自变更小区规划，致使小区建筑密度、容积率等指标发生变化，由此产生的纠纷不在少数。

  　　面对小区规划的改变，业主怎么办？有关房产法律专家向购房者提出以下建议：

  　　首先，把小区规划图标清楚。目前，购房者前去签订预售合同时，开发商基本上已在预售合同附件中贴了一张复印好的小区规划“模糊图”，不仅绿化、道路不清，甚至连小区大门都找不着。一旦发生纠纷，购房者往往会因为拿不出证据而败诉。为此，签合同时，购房者一定要将住房周围的道路、绿化、健身区、变电房及地面车库等情况，用不同颜色的笔标示清楚。

  　　其次，把楼书、广告写进合同。如果购房者是被楼书或广告中的规划，如小区有幼儿园等所吸引而决定买房的，就一定要把这些规划写到预售合同中去。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，若开发商在销售广告和宣传资料中就小区开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，对开发商具有约束力。

  　　第三，把变更规划的违约责任约定得高一些。这样一来可对开发商变更规划有一定的威慑力，二来万一发生纠纷，购房者也可以获得较高数额的赔偿。

  　　最后，发现开发商变更规划及时举报。罚款和拆除是规划部门处理开发商变更规划的主要方式。如果开发商规划变更完工后，如在原来应是绿地的空地上造了房子，规划部门绝大多数只能选择罚款的处罚方式。因此，购房者一旦发现开发商有变更规划的举动，就应及时向管理部门举报，千万别等到木已成舟才去找开发商论理。

新闻链接

超规划多盖四层

开发商被判赔偿

  　　今年初，重庆市沙坪坝区人民法院对一起商品房买卖合同纠纷案进行了宣判，一审判决被告重庆银昌房地产开发有限公司按146名原告所购房屋面积大小，分别赔偿三类原告损失6000元、9000元、12000元。

  　　2006年，原告成莉等146人购买了被告银昌公司开发的，位于重庆市沙坪坝区双碑六洞村的“鼎盛时空”商品房，购房合同约定该楼盘总层数为26层。但原告李友华等接房后发现，被告违反合同约定超建4层，超建面积达3254平方米，共计增加48套住宅。

  　　2007年10月29日，重庆市规划局沙坪坝区分局对被告银昌公司作出处罚决定，决定对擅自改变建设工程规划许可超建的面积为3254平方米的部分按500元/平方米处罚，履行罚款并完善相关手续后，予以办理永久规划许可手续。但被告银昌公司超建部分至今未通过规划验收。

  　　法院审理后认为，被告银昌公司修建“鼎盛时空”第27层至30层时，未得到规划部门的批准，属于超规划建设，该超建部分至今未通过规划验收。银昌公司违反双方当事人在合同中关于“鼎盛时空”总层数26层的约定，将“鼎盛时空”建成总层数为30层的商品房住宅，属于违约行为。银昌公司违约超建4层，增加48套住宅，导致原告所购房屋的居住环境和生活舒适度变差，房屋价值相对下降，给原告造成了损失。银昌公司的行为违反了诚实信用原则，依法应当予以赔偿。对于原告的损失数额，应当综合考虑原告遭受损害的程度、被告违约超建可能获得的利益等因素，酌情确定。

外墙使用归业主

开发商无权谋利

  　　2008年8月，厦门市中级人民法院对一起商品房屋面和外墙使用权纠纷案件作出终审判决：商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归全体业主共有，开发商无权用以悬挂广告谋利。

  　　2003年上半年，施先生等73名业主分别与厦门一家房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买该房地产公司开发的东方时代广场房屋，合同约定：商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归卖方所有。

  　　2007年6月，施先生等73名业主将房地产开发公司告上法庭。业主们声称，商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权应属于全体业主，开发商提供的《商品房买卖合同》以格式条款的形式，约定屋面使用权和外墙面使用权属于开发商，剥夺了原本属于业主的权利。

  　　业主们提出，东方时代广场地处厦门市中央商务区中心区，周围都是中高级写字楼和中高端住宅区，开发商利用房屋屋面和外墙悬挂广告，据业内人士估算，该小区楼房外墙的广告位一年的收益达百万元。 

  　　厦门市中级人民法院认为，商品房屋面及外墙属于建筑物共用部分，在法律上归属于全体业主共有。根据我国合同法和《物业管理条例》相关规定，处分建筑物共有部分应当由业主集体决定。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》对全体业主共有的屋面及外墙面的使用权做出处分，未经共有人集体决定，相关条款因违反法律强制性规定无效。

  　　据此，厦门市中院认定该小区房屋屋面及外墙面使用权归小区全体业主所有。

法规链接

    《中华人民共和国物权法》

  　　第三十五条  妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

  　　第七十条  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 

  　　第七十一条  业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 

  　　第七十二条  业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 

  　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 

  　　第七十三条  建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。