赵先生租用邓女士的房屋。双方约定，赵先生每年支付租金10万元；任何一方违约应赔偿对方损失，并支付违约金。合同签订后，赵先生只支付了1年的租金，就再也没有给付，且在没有经邓女士同意的情况下，将房屋及自己购置的财产转租给了吴女士。吴女士经营数月撤出后，赵先生告知邓女士要求其接收房屋，并给付自己装修房屋支出的费用。邓女士不同意，起诉至通州区法院，要求赵先生给付拖欠的租金，并解除双方的租赁合同。

赵先生经合法传唤没有到庭应诉，邓女士放弃了解除租赁合同的诉讼请求。法院缺席判决赵先生给付邓女士房租。判决后，赵先生提起诉讼，称其只经营了1年，并已支付了1年的房租。后房屋由吴女士经营使用，与其无关。要求解除双方的租赁合同，邓女士给付装修房屋补偿款12万余元。邓女士对上述诉讼请求都不同意，并提出反诉，称如果解除租赁合同，则要求赵先生承担违约责任。

一般情况下，对违约方违反合同，又提出解除合同，而履约方不同意时，法院不应支持解除合同，但本案具有特殊性。

在赵先生起诉前，邓女士曾提起诉讼，要求过解除合同。但在庭审过程中，赵先生没有出庭，邓女士也放弃了要求解除合同的诉讼请求。由此可以看出，邓女士本有意解除合同，但因赵先生的不到庭，以及其他原因，她放弃了解除合同的诉讼请求。

法院缺席判决赵先生给付租金后，赵先生提起诉讼，要求解除租赁合同，邓女士给付装修房屋的补偿金12万余元。邓女士不同意赵先生的诉讼请求，并称，如果法院解除双方的租赁合同，则要求赵先生给付违约金，并支付拖欠的租金。可见，赵先生、邓女士都愿意解除合同。但二人没有达成协议，是因为双方在装修房屋价格的补偿问题上，分歧太大。

解除合同后，当事人约定的特定权利和特定合同条款，主要是有关独立存在的解决争议方法的条款、合同结算和清理条款以及当事人请求损害赔偿的权利的条款等，不因合同解除而失去效力。

本案中，赵先生没有如约交纳租赁费，并没经邓女士同意，将承租房屋转租给他人，其行为属于违约，应承担相应的违约责任。解除合同后，可以根据合同中的违约条款来惩罚违约方赵先生，保护邓女士的合法权益，补偿其因违约行为而遭到的相应损失。所以，双方签订的合同应予解除。实际租赁期间的租金，赵先生应按照合同的约定给付邓女士，并支付迟延履行的违约金。另外，赵先生对承租的房屋进行了装修，且经营时间不长，双方在合同中，又没有约定合同解除后装修价值的归属，根据公平原则，受益人邓女士应当补偿赵先生部分装修款。

最终，法院判决，解除赵先生与邓女士签订的房屋租赁合同；邓女士给付赵先生房屋装修补偿款8万余元；赵先生给付邓女士违约金12万元及拖欠的房租。
北京法院网  吴连启　张萍