2006年2月，原告蒲某与袁某夫妇经房产中介公司签订买卖合同。28日，原、被告双方共同到公证处办理了上述房屋的委托办证公证，当天原告即向被告支付22万元房款，余款1万双方约定待办完过户手续后原告同时付清。随后被告方将房屋交付原告居住使用。

2008年11月，被告方取得了上述房屋的产权证，双方因过户问题发生诉讼纠纷。期间，袁某夫妇将上述房屋出售给他人，并在当月26日变更产权登记使另一买主取得上述房屋的产权。

由于是在案件审理过程中被告方将房屋卖给了他人并办理了变更产权登记，锦江法院依法及时向原告行使释明权后，原告认为无法继续履行合同、取得上述房屋的产权致使原告遭受损失系被告单方面恶意行为所致，故变更诉讼请求，要求依法解除双方所签合同，归还其购房款，并赔偿其按现行价值计算的损失即房屋差价款17.6万等。

在审理期间，袁某夫妇提出反诉称，他们在领取产权证后多次要求支付余款并协助原告办理过户，双方经协商原告愿意支付余款并另行支付1.8万元。可随后原告就起诉到法院，其多次找原告协商也均遭拒。针对原告变更后诉请，他们反诉，要求蒲某支付在其房屋内居住长达两年时间之久的房屋占用费2.32万元。

法官说法：

庭审中，卖房人袁某夫妇提出，争议房屋在转让时没有所有权证，并依据房地产管理法规定，说房屋不能买卖而致使合同无法履行，买房人对此明知因此也存在过错。

法官认为，我国房地产管理法第三十七条第（六）项规定，不得转让的房屋一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋。该条款主要针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、第三人及社会公共利益的买卖合同。

本案，从原告与两被告共同到公证处办理委托公证、被告收取购房款、诉争房屋实际交付原告使用等行为表明，《房屋购销合同》的签订系原告与两被告真实意思之表示。虽然争议房屋在交易时未办理产权登记，但原告实际拥有争议房屋的处分权。被告转让争议房屋，是其对房屋所有权处分权能的行使，该行为不损害国家、集体、第三人及社会公共利益，不属国家禁止流通与限制流通之不动产范围，也不属法律、行政法规规定禁止转让的其他情形，因此，《房屋购销合同》应属合法有效。

合法有效的合同应受法律保护，双方当事人均应按约全面履行自己的合同义务。合同签订后，原告按约已经支付22万元房款，对于剩余1万元房款的支付时间，合同有明确约定即被告协助原告办理完过户手续、原告拿到新产权证之时付清。因此，原告支付剩余款项的前提应为被告协助原告办理完争议房屋的产权过户手续。

在案件审理过程中，袁某夫妇提出，在买房人未支付剩余1万元款项前不协助办理房屋过户手续，是在行使不安抗辩权。

法官认为，买房人已经支付大部分购房款，卖房人没有证据证明买房人有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。卖房人主张的不安抗辩权，是对法律关于不安抗辩权的错误理解和适用，法院不予支持。卖房人作为义务的先履行一方应当先协助买房人办理争议房屋的产权过户手续，之后才有主张支付剩余1万元房款的权利。

根据法院查明的事实，争议房屋在买房人向法院提起民事诉讼之后卖房人即出售给第三人，卖房人的行为是导致双方合同无法继续履行以及买房人不能获得房屋所有权的唯一和根本原因。买房人购买房屋的目的系享有该房屋占有、使用、收益和处分的权利，对于上述权益的合理期待系买房人订立合同的目的。买房人合同目的无法实现，卖房人应当承担买房人因此而遭受的损失。

2006年2月，原告蒲某与袁某夫妇经房产中介公司签订买卖合同。28日，原、被告双方共同到公证处办理了上述房屋的委托办证公证，当天原告即向被告支付22万元房款，余款1万双方约定待办完过户手续后原告同时付清。随后被告方将房屋交付原告居住使用。

2008年11月，被告方取得了上述房屋的产权证，双方因过户问题发生诉讼纠纷。期间，袁某夫妇将上述房屋出售给他人，并在当月26日变更产权登记使另一买主取得上述房屋的产权。

由于是在案件审理过程中被告方将房屋卖给了他人并办理了变更产权登记，锦江法院依法及时向原告行使释明权后，原告认为无法继续履行合同、取得上述房屋的产权致使原告遭受损失系被告单方面恶意行为所致，故变更诉讼请求，要求依法解除双方所签合同，归还其购房款，并赔偿其按现行价值计算的损失即房屋差价款17.6万等。

在审理期间，袁某夫妇提出反诉称，他们在领取产权证后多次要求支付余款并协助原告办理过户，双方经协商原告愿意支付余款并另行支付1.8万元。可随后原告就起诉到法院，其多次找原告协商也均遭拒。针对原告变更后诉请，他们反诉，要求蒲某支付在其房屋内居住长达两年时间之久的房屋占用费2.32万元。

法官说法：

庭审中，卖房人袁某夫妇提出，争议房屋在转让时没有所有权证，并依据房地产管理法规定，说房屋不能买卖而致使合同无法履行，买房人对此明知因此也存在过错。

法官认为，我国房地产管理法第三十七条第（六）项规定，不得转让的房屋一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋。该条款主要针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、第三人及社会公共利益的买卖合同。

本案，从原告与两被告共同到公证处办理委托公证、被告收取购房款、诉争房屋实际交付原告使用等行为表明，《房屋购销合同》的签订系原告与两被告真实意思之表示。虽然争议房屋在交易时未办理产权登记，但原告实际拥有争议房屋的处分权。被告转让争议房屋，是其对房屋所有权处分权能的行使，该行为不损害国家、集体、第三人及社会公共利益，不属国家禁止流通与限制流通之不动产范围，也不属法律、行政法规规定禁止转让的其他情形，因此，《房屋购销合同》应属合法有效。

合法有效的合同应受法律保护，双方当事人均应按约全面履行自己的合同义务。合同签订后，原告按约已经支付22万元房款，对于剩余1万元房款的支付时间，合同有明确约定即被告协助原告办理完过户手续、原告拿到新产权证之时付清。因此，原告支付剩余款项的前提应为被告协助原告办理完争议房屋的产权过户手续。

在案件审理过程中，袁某夫妇提出，在买房人未支付剩余1万元款项前不协助办理房屋过户手续，是在行使不安抗辩权。

法官认为，买房人已经支付大部分购房款，卖房人没有证据证明买房人有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。卖房人主张的不安抗辩权，是对法律关于不安抗辩权的错误理解和适用，法院不予支持。卖房人作为义务的先履行一方应当先协助买房人办理争议房屋的产权过户手续，之后才有主张支付剩余1万元房款的权利。

根据法院查明的事实，争议房屋在买房人向法院提起民事诉讼之后卖房人即出售给第三人，卖房人的行为是导致双方合同无法继续履行以及买房人不能获得房屋所有权的唯一和根本原因。买房人购买房屋的目的系享有该房屋占有、使用、收益和处分的权利，对于上述权益的合理期待系买房人订立合同的目的。买房人合同目的无法实现，卖房人应当承担买房人因此而遭受的损失。

对于损失如何确定，根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

买房人为购买房屋支付的房屋中介信息费以及委托公证费，共计3000元，均是其为实现合同目的而支付的必要费用，因卖房人违约导致合同无法履行，上述费用应作为买房人的实际损失。同时，双方在《房屋购销合同》订立时，就2006年至2008年期间的房地产业现状来看，一般的理性人均能够作出，房屋价格在此后可能继续上涨的判断，属于卖房人可以预见也应当预见的情况。因此，双方如果能够继续履行协议，买房人即能够获得出卖该房屋所得的房屋差价款。

根据评估机构对争议房屋市场价值的估量，该房屋价值为39.6万元，扣除购买房屋的成本即23万元，买房人所遭受期待利益的损失应确定为16.6万元。买房人要求卖房人支付房屋信息费、公证费以及房屋增值部分的差额，三项共计16.9万元，于法有据，法院予以支持。

卖房人袁某夫妇提出反诉，要求买房人支付房屋占用费。《房屋购销合同》签订后，买房人已经按约支付购房款项给卖房人，其对于居住、使用房屋并取得该房屋所有权而产生的期待利益，依法应当给予保护，卖房人的主张依法不能成立，法院不予支持。人民法院报