二手房交易流程及操作步骤

       对于想买房的人来说，如果说掏钱是“心痛”之事，那么办理繁琐手续就是“头痛”之事了。无数买房者都高呼“清理手续”口号，渴望拿证“忽如一夜春风来”奇迹的发生。其中，由于二手房牵扯的各类关系较一手房更为复杂，办理“二手房交易”更是让人烦不胜烦。笔者日前就二手房交易问题采访了新源置业相关人士，该负责人以新源置业业务为例，对二手房交易流程及操作步骤进行了盘点。
　　盘点一：商品房按揭贷款
　　商品房按揭贷款最早的一步是要对新的买家进行初评，预计贷款限额。这一步由买家自己处理，同时和中介公司签署“三方买卖合约”；接下来，由按揭公司专员与买卖双方签订申请文件和贷款抵押合同等文件；之后，需要将这些文件提交相关银行，由银行批复贷款额；接下来进行交易过户和抵押登记，接着便是银行向原业主发放贷款；最后由银行将这些文件进行归档。
　　在办理这些手续过程中，一定要审清、确定申请贷款人的资格：
　　1、需年满18岁,具有完全民事行为能力的中国公民或在中国大陆具有有效居留证件的境外、外国公民；
　　2、贷款期限与年龄之和不超过申请银行的相关规定；
　　3、有稳定的合法收入,具还本付息能力；
　　4、同意以所购房产作为贷款的抵押物；
　　5、在贷款银行属下经办网点开立还款专用活期储蓄存折或信用卡；
　　6、所购房屋的产权明晰,可进入房地产市场流通，且房屋不在拆迁公告范围内。
　　在整个商品房二手交易过程中，买家需要提供的资料包括：
　　1、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证；
　　2、户口簿正本或复印件；
　　3、婚姻状况证明：结婚证或未婚证明正本；
　　4、近一年来的收入证明(如单位收入证明、存款证明、有价证券及其他收入证明)。
　　业主需要提供的资料有：
　　1、拟卖房屋的产权证明文件正本；
　　2、测绘图原件及复印件；
　　3、共有的房地产须提交《房地产共有(用)证》及共有人对房地产买卖的书面意见；
　　4、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料；
　　5、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证；
　　6、户口簿正本或复印件；
　　7、婚姻状况证明：结婚证（副本亦可）或未婚证明正本。
　　盘点二：房改房按揭贷款
　　房改房按揭贷款的业务流程及操作步骤，以及申请贷款人资格和买家提供的资料与商品房按揭内容类同，只是业主提供的资料有些不同，具体包括：
　　1、拟卖房屋的产权证明文件正本；
　　2、测绘图原件及复印件；
　　3、共有的房地产须提交《房地产共有(用)证》及共有人对房地产买卖的书面意见；
　　4、单位同意该房产上市并加盖公章的《房屋买卖征询意见通知》（所填写之表格不可使用复印件，一式一份）；
　　5、单位加盖公章的《缴款明细表》复印件（上述缴款表如原产权单位未能提供，可到房管局申请调档，需支付一定的费用）；
　　6、《公有住房购房协议》；
　　7、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料；
　　8、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证；
　　9、户口簿正本及复印件；
　　10、婚姻状况证明：结婚证、配偶的身份证明副本或未婚证明正本。
　　盘点三：商品房一次性付款
　　一次性付款购买商品房二手房手续相对要复杂一些，具体业务流程及操作步骤包括：
　　1、首先签署中介公司的“三方买卖合约”，接下来是晒图（出测绘图），买家如果需要委托代办人，则需办理公证委托；
　　2、取晒图，中介公司与买卖双方（或委托人）到房管局递件，申请房屋买卖，当天由房管局收件，新源置业的负责人就这一点特别强调：房管局会现场进行查册核实房屋产权情况，并要求填写《房地产买卖合同》等文件，核对资料无误后开据收件收据；
　　3、中介公司按收件收据上指定日期取税单，到指定地点缴纳税费并且与买卖双方（委托人）办理过户手续，最后由买家领取新《房地产证》。
　　在这当中，买家要提供的资料包括：
　　1、已公证之《委托书》；
　　2、身份证原件、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证。
　　业主需要提供的资料有：
　　1、拟卖房屋的产权证明文件正本；
　　2、已公证之《委托书》；
　　3、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证；
　　4、共有的房地产须提交《房地产共有(用)证》及共有人对房地产买卖的书面意见；
　　5、测绘图原件及复印件。
　　盘点四：房改房一次性付款
　　房改房一次性付款的操作步骤及买家需要提供的资料和商品房一次性付款是一样的，但是业主需要提供的资料就相对要多很多，具体包括：
　　1、拟卖房屋的产权证明文件正本；
　　2、测绘图原件及复印件；
　　3、有的房地产须提交《房地产共有(用)证》及共有人对房地产买卖的书面意见；
　　4、单位同意该房产上市并加盖公章的《房屋买卖征询意见通知》（所填写之表格不可使用复印件，一式一份）；
　　5、单位加盖公章的《缴款明细表》复印件（上述缴款表如原产权单位未能提供，可到房管局申请调档，需支付一定的费用）；
　　6、《公有住房购房协议》；
　　7、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料；
　　8、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证，户口簿正本或复印件；
　　9、婚姻状况证明：结婚证、配偶的身份证明副本或未婚证明正本。
　　盘点五：持《预售合同》进行二手交易
　　有的人刚拿到新房的《预售合同》，就由于某种不可避免的原因而打算出售，针对这种情况，中介公司也有相对的规章制度。操作步骤包括：
　　1、各方都需要了解拟定交易之《预售合同》是否已通过登记所监证；
　　2、要到楼盘所属发展商处进行转名手续，并开具具体的《转让证明》；
　　3、中介公司到房管局相关窗口进行递件，并按递件回执办理过户，然后到指定窗口缴交税费，最后由新的买家将房管局发出的《同意转让通知书》交到发展商处。
　　在这当中，买家需要提供的资料有：已公证之《委托书》和身份证原件，合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证。而业主提供的资料包括：
　　1、《商品房预售合同》正本及复印件；
　　2、测绘图原件及复印件；
　　3、《发展商同意转让证明》；
　　4、楼款之全额发票及复印件；
　　5、身份证原件，合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证。最后部分个案还要提供“纳税申报表”（由发展商办理并交原业主）。
　　二手房买卖全程服务
 　　(1)：售房人委托律师
　　购房人委托律师
　　(2)：买卖双方达成意向
　　(3)：买卖双方签订合同
　　(4)：办理过户手续；
　　(5)：代领产权，陪同进行房产交接。　作者:巩 宏