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房地产开发 |
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| 房地产开发风险的律师杂谈 |
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出处：法律顾问网·涉外www.flguwen.com
时间：2009/9/21 13:41:00 |
| 房地产大致有如下几类风险： |
| 1、开发风险：开发商常以小博大，以四两拨千斤。何以然？如某 |
开发商注册资本为二千万，勿信此言。只需向注册代理公司交纳一定费用，即便手头只有一百万甚至几十万，工商局也可完成二千万的验资程序。开发商进入施工程序后，其资金周转大部由银行支持。如前期开发费用以土地抵押做担保取得贷款，预售过程中以购房者名义取得按揭贷款。在施工中，还常有施工队垫资。如此下来，一个两亿元的项目开发商投资有可能不足一千万，正所谓四两拨千斤。但“拨”的过程需要高超的技巧，如果“拨”得不恰当，有可能造成整个项目资金链的崩溃。
2、土地抵押风险：前面说到开发商前期费用需以土地抵押为担保取得银行贷款，此过程亦是充满玄机。开发商可运用社会潜规则以较小代价取得某土地使用权。而后向评估公司支付某些好处，使该地价飚升。再以地价飚升后的土地做抵押取得更大数额的贷款，次以更大数额贷款取得更大地块土地使用权，复以更大地块土地使用权取得更高地价评估。如此循环几次，开发商投入资金未见增长，但开发商所控制资金呈几何级别上升。这样一个循环过程，社会财富没有增加，地价的上涨、钞票数量的增加仅仅是更多泡沫的累积。开发商正是以社会泡沫财富的增加完成自己的原始积累。
3 、中介组织风险：会计师事务所、评估事务所、律师事务所在现行房地产交易市场很难遵循中立、公正的立场。市场竞争如此激烈，中介组织为了生存，不得不违反职业道德甚至法律。虚假验资何以出台？离不开会计师事务所的支持；评估地价何以飚升？离不开评估事务所的配合；银行贷款何以发放，离不开律师事务所出具法律意见书阶段的朦胧。中介组织的违法行为，对社会是饮鸩止渴，是社会处于歌舞升平的虚假繁荣景象，对自身则是将法律之剑架在自己的脖梁，随时会受到法律的制裁。
4、购房者的风险：一般来说有五类，1 面积误差；2产权瑕疵；3质量问题；4交付延期5配套设施。但今年出现新情况，即业主与物业公司的纠纷上升。对上述五类情况，一般可通过对购房合同的严格审查修改来避免。对业主与物业公司的纠纷，可通过严格贯彻《物业管理条例》，规范业主委员会的成立及运行规则、提升业主的民主素质来体现。作者:杨国民 |
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