农村私有房屋买卖是否有效？

案情简介：1997年7月25日，崔某与林某均为某村村民，在中间人孙某的说合下，签订了房屋买卖协议，崔某将位于某村的一处房产卖予林某。土地使用证上是崔某之父崔天庆的名字，当时双方约定价格为25500元，协议签订后双方款证交清。随后崔某、崔某父母即从该房屋内将东西搬走，毛即搬入该房屋居住至今。2009年5月17日，崔的父母崔天庆与云丽认为崔某、林某不经自己同意，擅自出卖自己房屋，严重侵害了自己的合法利益为由，说原房屋买卖无效，要求林某退还房屋。

 律师分析：本案中，崔某与林某的房屋买卖协议有效。

   宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切的联系。对于建立于集体所有土地之上的宅基地使用权的买卖问题，我国法律包括物权法均没有明确规定，因此应当适用国家有关政策规定为依据进行处理。本案中，崔某与林某均为本村集体经济组织成员，均有权利在本村获得宅基地使用权，这是买卖协议有效的前提；崔某出售房屋时，崔某的父母虽然没有参与买卖协议的签订，但对崔某出售其房屋的行为，他们并没有反对，而且从房屋中搬出了自己的东西；十几年来，林某长期住在该房屋中，崔某的父母也没有提出要求林某搬出，这说明崔某的行为得到其父母的认可，土地使用证也在交款的同时交付给了林某，林某有理由相信崔某是有权代理其父母处分房屋的，即崔某的行为构成表见代理。综上所述，崔某父母的房屋出售给同村林某，并不违反法律规定和国家政策，应属有效，林某可以不退还房屋。

上述崔某与林某之间的买卖协议有效，并不意味着所有农村房屋买卖都有效。

（下述内容参考山东省高级人民法院2008年民事审判座谈会纪要精神）

国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第二条第2款规定，“农村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》中再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。法律也明确规定禁止农村宅基地随意转让和抵押，可见，国家现行政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物，城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效。

    对于本集体经济组织之外的其他集体经济组织成员购买农村居民宅基地和住宅的行为手否有效，法律未明确规定。由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，由此，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，因此，对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，原则上也属无效。

对于农村集体经济组织自行开发的“小产权房”的买卖问题，按照我国现行房地产管理法规的规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场，由此，集体经济组织开发“小产权房”的行为是不受法律保护的，买卖“小产权房”合同实质上变相买卖农村宅基地，也不可能办理物权变动手续，因此，“小产权房”的买卖合同也应当认定为无效。

 

                                     

                                      刘金滨