房屋异议制度存在的缺陷
　 朱爱军
我国《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”我国房屋登记制度的设立旨在打破登记的公信力，保护真正权利人的合法权益，并对第三人的善意取得进行限制。笔者认为我国房屋登记异议制度存在如下四点缺陷，应加以完善。

缺陷之一：提起异议登记的利害关系人界定不明。所谓利害关系人，是指房产相关权利的设置会对其权益产生影响的人，包括应登记其权利而未登记的人，比如房屋的所有权人；也包括已登记权利，但其他人的登记影响其权益的人，比如担保权人。由于这些利害关系人并没有严格的限制，容易引起恶意第三人滥用该项权利阻碍登记，故在异议登记审查时，应明确异议登记人的类型，并限定异议人需提供的证据，从源头上防止异议登记权利被滥用，保护真正所有权人的合法权益。

缺陷之二：同一申请人重复异议登记不能控制。依照相关规定，只要房屋登记簿记载的权利人不肯变更，都可以提起异议登记。而异议登记的后果是过户登记暂缓办理，极易造成登记权利人房产交易中的违约，阻碍了房产迅捷的交易。一旦异议登记人恶意多次提起异议登记，却不至法院起诉，登记权利人便会遭受很大的损失。但如果片面禁止第三人重复异议登记，也会损害善意异议登记人的利益，因为在实践中，确实存在证据暂时不能收集而被法院驳回诉讼的情况。所以，对同一申请人重复异议登记应以提供新证据加以限制，必要时应赋予房管局对异议证据的实质性审查权。

缺陷之三：错误异议登记的损害赔偿难以确认。登记权利人要证明自己的损失不是一件简单的事情，明显发生的费用，如违约金、律师费、房款的利息等，都可以计算，而隐形损失，如房价波动的损失、个人的信誉却无法计算。另外，若异议登记人在第一次诉讼中因为证据不足，被判决驳回，赔偿了登记权利人的损失，但在第二次异议中，异议登记人因证据充足而异议成立，此时已经赔偿的损失是否应予返还却无法律依据。

缺陷之四：异议内容没有明确限制。在《物权法》和《房产登记办法》中，对可以提出登记异议的范围都没有进行明确的界定，这是否意味着异议登记人可以就登记全部事项进行异议呢？笔者认为，《物权法》中应明确可以提出异议的事项只能是权属事项，比如所有权人、担保权人、担保范围等，对于可以核实的数据，如房产面积、房产地段应通过更正的方式变更登记，而不是通过异议登记，再进行诉讼。对此，法律法规都没有进行相应的明确，易引起异议登记人的误解。