二手房买卖定金协议陷阱

二手房交易过程中，买受人自行或通过中介机构看中房子以后的第一个法律环节往往是与出卖人签署定金协议，买受人支付一定金额的定金给出卖人，以此约束买卖双方。定金协议并非正式的二手房买卖合同，其主要目的在与约束双方如期订立正式房屋买卖合同，从法律上，其性质一般属于缔约定金，如果买受人违反定金协议不与出卖人订立正式二手房买卖合同则出卖人有权不予返还定金，如果出卖人违约不与买受人订立正式而上访买卖合同，则买受人有权要求出卖人双倍返还定金。其法律依据主要是《合同法》、《担保法》及司法解释、最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题解释》。定金协议外在表现形式有很多种，有的叫“定金协议”、有的叫“定金交付函”、“定金收取函”“购房定金协议书”等等，名称众多但内容大致相同。

定金协议，尤其是上述“缔约定金”在实践操作中存在重大缺陷，甚至是人为的陷阱，往往是定金协议流于形式，无法发挥定金的作用，使守约的一方的利益无法得到保障。因为缔约定金，也就是订立正式的房屋买卖合同之前签订的，约束双方如期订立正式房屋买卖合同的定金协议，其目的在于让“买卖双方订立房屋买卖合同”，但实践操作中，一方恶意违反定金协议拒绝订立正式合同必然会承担定金责任吗？不一定。举例说明：买受人与出卖人签订定金协议，约定购买出卖人某处房产，对房屋坐落、总价款、定金金额、具体签约时间做出了约定，但是定金协议签署后恰逢房价上涨，出卖人“反悔”，认为自己卖便宜了，于是拒绝签订正式的房屋买卖合同，按照法律对定金的规定，此时应当由出卖人双倍返还定金给买受人作为对其违约行为的惩罚，但是出卖人有没有其他的“理由”可以避免双倍返还定金呢？实践大量案件的出卖人是这样操作的：“出卖人提出“同意”订立正式房屋买卖合同，但是正式合同条款要写明3年后（或更多年后）才交付房屋，如果买受人答应该条件，则同意订立房屋买卖合同”！这种主张的深层含义是出卖人通过无限提高合同条件，从而阻止买受人订立合同，让买受人知难而退，最终达到的结果无非两种：一，买受人同意该条款，3年后才能拿到房屋，那么出卖人即使签署了房屋买卖合同也可以在这3年中将房屋出租，赚取收益；二，买受人无法接受这种条款，双方无法就房屋买卖合同条款达成一致，那么对房屋买卖合同条款无法达成一致从法律上讲属于双方均不违约，只是无法协商一致而已，法院对此一般会判决出卖人将定金本金返还给买受人而不是双倍返还！   反之，如果双方签订定金协议以后，适逢房价下跌或是其他原因，买受人不愿意再买了，那么买受人可以说：“房屋买卖合同中要约定房屋过户后五年（甚至是更多年）才付款”最终结果也是两种：一、出卖人同意按照这种条件订立房屋买卖合同，那么买受人可以再多年以后付款，那么这部分款项完全可以在进行投资获益，出卖人确认承担巨大风险；二，出卖人不同意该条款，所以有属于对合同条款无法达成一致，从法律上将属于双方均无过错，出卖人应返还定金，而不是没收定金！

从以上的例子不难看出，通过现有的定金法律规定难以解决实践中的各种情况，往往会使定金协议流于形式，使定金作用难以发挥。那么，通过什么手段可以弥补呢？作者在这里根据自己的实践经验和法律规定提出两种方案：

一、定金协议要完善。定金协议中不但要写明定金数额，还要尽量写明房屋坐落、房屋总价款、付款方式、付款时间、交房时间、过户时间、房屋质量责任承担、有无租赁以及如何解决等内容，一般来讲，有上述例举的几条基本约定，能够把房屋买卖合同最重要的事项在定金协议中就固定下来，从而有效的遏制违约一方恶意抬高将来正式房屋买卖合同的交易条件；如果将来任何一方不按照上述约定订立正式房屋买卖合同，都属于违反定金协议，都应当承担定金罚则。

二、签署定金协议的同时把房屋买卖合同作为附件。在签署定金协议的同时，准备好正式的房屋买卖合同，并将其中主要内容填写完毕，作为定金协议的附件并在定金协议中明确约定“附件中的房屋买卖合同的内容即为将来正式签署的版本，未经双方同意不得变更，双方于某年某月某日正式在附件房屋买卖合同上签字”。通过这种方式可以在订立定金协议时就把正式房屋买卖合同条款确定下来，有效避免恶意一方肆意抬高合同条款，如果任何一方不同意按照附件的合同版本签署买卖合同，均需要承担定金罚则！

总之，房屋买卖尤其是通过中介公司促成的二手房买卖，在定金协议环节由诸多风险，不论是买受人或是出卖人，在进行交易签署协议之前最好咨询律师，由律师结合个案实际情况作出法律分析后在进行交易才较为稳妥。

作者 李霄然