二手房买卖要防止卖方恶意解除合同陷阱
近几年，在北京、上海、深圳、广州几大城市的带动下，房价上涨态势明显加剧，上涨速度飞快，经常出现签订房屋买卖合同时是一个价，真正办理房屋交付或产权过户时又是一个价的局面，导致一些某些卖房人在看到房价上涨后心有不甘，总觉得自己吃亏了，房子卖便宜了，于是恶意寻找理由，钻法律空子，想方设法解除合同。而这其中不乏有“成功者”，不但解除了合同，而且还不用承担违约金，甚至是向买房人索取了“违约金”，混淆是非、颠倒黑白。本文旨在让一些隐藏的“邪恶技巧”显形，提醒买房人擦亮眼睛买房，认认真真签约。

举例：卖房人避而不见买房人，“迟延付款”设陷阱。   卖房人甲与买房人乙订立《存量房屋买卖合同》，合同内容摘要如下：1、甲向乙出售某处房屋，合同总价款200万元；2、乙于订立合同后5日内支付首付款50万，余款在订立合同后30日内办理银行贷款；如迟延付款超过15天，则甲方有权解除合同，并要求乙方支付2万元违约金；3、甲方在订立合同后30日内向甲方交付房屋；在订立合同后60日内办理产权过户手续；如迟延交付房屋过迟延办理过户手续超过15天，则乙方有权解除合同，并要求甲方承担2万元违约金；4、房屋没有对外租赁情形，目前闲置；。。。。。。  双方订立合同后恰逢房价上涨，第三人愿意以240万向甲购买该处房屋，甲在利益的驱动下心生一计：甲故意躲避乙的付款行为，乙电话多次约见甲，要向甲支付50万元首付款，甲总是推脱说人在外地，过几天回来见面，乙打电话让甲把银行账户给他，以便转账付款，但是甲谎称要办理新的银行卡，过几天就办好了，等等等，甲找各种理由“委婉”的拖延收款时间，其目的就是不接受乙的付款，造成乙“付款无门”，并最终造成乙迟延付款15天的迹象。乙此时虽心中觉着不太对劲，但并未意识到这是一个陷阱，甲如此这般的拖延了15天后，甲直接到法院起诉乙要求解除合同，并承担2万元违约金。理由是：乙迟延付款超过15天，根据合同约定，甲有权解除合同，并要求乙承担违约金2万元；乙在法庭上辩称自己没有迟延付款，而是多次要求向甲付款，甲总是找各种理由不予接受；但是甲对此矢口否认，谎称乙从没有要求主动付款；法院认为，根据民事诉讼证据规则的规定“合同义务是否履行，由负有履行义务的一方承担举证责任”，本案乙承担付款义务，理应由乙证明其支付了房款或者证明甲拒绝接收房款，但是乙苦于没有证据证明（乙没有电话录音、只有一些电话单，但是电话单只能显示通过电话，根本无法证明通话的内容），最终法院只能认定乙迟延付款，判决解除合同，并要求乙承担违约金！

从上边的例子可以看出，虽然双方的合同对主要条款都进行了约定，而且貌似很公平，但是合同中依然存在隐患，最终被甲钻了空子；而乙在对合同条款的审查和事后履行合同过程中没有主动保存证据的过失都导致乙最终的败诉。

对于这一陷阱，其实是完全可以避免或是补救的，作者在司法实践中曾对自己当事人提供如下方式避免这一陷阱：

1、在合同中务必约定交易账户，可以直接将房款转入买房人账户，保存好支付凭证即可（必须是卖房人本人账户，不能是其亲属朋友的）

2、如果合同中没有约定交易账户，出现卖房人逃避收款行为的，应及时的联系公证处，在公证处办理“提存”业务，把房款交到公证处，由公证处出具公证文件，足以说明买房人已经完成了付款义务。（各个城市都有不少公证处，而且收费并不高）

3、对卖房人进行电话录音，买房人要说清楚积极付款的意思，将来可以作为证据使用；如果卖房人不接电话，则可以通过短信方式表达主动付款的意思（所以，合同上要写明买卖双方的电话号，这很重要。）

总之，以此陷阱为代表，房屋买卖过程中还有众多陷阱，比如卖房人谎称买房人没有及时办理贷款、没有及时缴纳契税等造成迟延而要求解除合同，故买房人一定要小心审阅合同，最好请有经验的律师把关，尽量防患于未然；如果在合同履行过程中出现问题，要第一时间询问律师，及时保存证据，以便将来维护自身合法权益！

此文章中案例是根据真实案件改编，与所有买房人共勉！

作者 李霄然