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房屋拆迁  
农村房屋拆迁行为和城市房屋拆迁
作者:石家庄赵丽娜律师编辑   出处:法律顾问网·涉外www.flguwen.com     时间:2011-06-02 14:39:00

农村房屋拆迁行为和城市房屋拆迁
依被拆迁房屋所占土地的性质,可分为农村房屋拆迁行为和城市房屋拆迁行为,这种划分在拆迁性质上有不明确之处,即农村房屋拆迁在法律不健全的情况下也可能是为了商业开发,所以笔者虽然作了这种划分,但仍继续对此加以研究,届时再与时俱进,本书只是依据宪法和法律作出注释。
  1、农村房屋拆迁行为
  农村房屋拆迁行为是国家因社会公共利益之需要依照法律对集体土地予以征收或征用,对地上房屋予以拆迁并依法给补偿的活动总称。
  由于集体所有的土地(主要是农村)上的房屋拆迁,先要依法将土地的所有权性质改变,即征收为国有,才可一并考虑地上附着物的征收,所以实践中将农村的拆迁称为征地拆迁。在这里是“房随地走”,将房屋视为土地的附着物,其法律依据是《土地管理法》。遗憾的是,征地拆迁是征地在前面,《土地管理法》中对征地的表述在宪法修改后作了修改,但具体的实施条例及规章仍未作相应的修改。虽然迟早会改,但目前的负面作用太大。
  2、城市房屋拆迁行为
  依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,城市房屋拆迁行为是指拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除,对被拆除的房屋的所有人或使用人予以搬迁,并给予相应的补偿的活动。城市房屋拆迁行为与农村房屋拆迁行为相比,有以下四个不同的特征:
  第一,城市房屋拆迁的被拆迁房屋位于城市市区内的国有土地之上,而农村房屋拆迁的被拆迁房屋虽然可能位于城市规划区内,但一定是在非国有土地之上。
  第二,城市房屋拆迁的被拆迁房屋对所占土地享有使用权,拆迁须依法收回土地使用权;而农村房屋拆迁的被拆迁房屋一般占有宅基地,归当地农民集体所有,拆迁须征为国有,改变所有权。
  第三,城市房屋拆迁行为主要依法律和《城市房屋拆迁管理条例》的规定,实施是“地随房走”;而农村房屋拆迁则是依《土地管理法》及相关法律法规实施,是“房随地走”。
  第四,城市房屋拆迁时,对被拆迁房屋的补偿主要依区位、用途和建筑面积确定,补偿金额中区位价值是最重要的因素;而农村房屋拆迁时对土地价值的补偿往往较低,目前来说确不合理,这是引发农村房屋拆迁纠纷的主要原因。

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