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房屋拆迁  
应该按住宅用房补偿还是营业用房来补偿?
作者:石家庄赵丽娜律师编辑   出处:法律顾问网·涉外www.flguwen.com     时间:2011-06-02 14:41:00

应该按住宅用房补偿还是营业用房来补偿?
案情:
某房屋拆迁公司与2008年8月23日取得房屋拆迁许可证,进行某公园小区一期工程综合开发改造建设项目。被拆迁人费某的房屋位于拆迁范围。拆迁公司对费某房屋实施拆迁的过程中,就房屋价格和补偿安置与费某发生争议,于是向县建设局申请行政裁决。县建设局于
2008年年9月6日作出了房屋拆迁补偿安置裁决。费某认为,该裁决将自己的房屋定性为住宅兼营业是错误的,其房屋性质应为营业用房。因此向法院提起行政诉讼,请求判决撤销
这一裁定。为了证明其主张,费某出具了医疗机构执业可证,用于证明该房屋使用性质为营业用房。
法院判决
  法院审理后认为:对房屋性质确认的主要依据是房屋产权证书,从房屋产权证书用途中可以看出是住宅房屋还是营业房屋。如果是非住宅用房,必须具有非住宅房屋的所有权证照,而从费某初始申请批建和产权登记等行为,以及所核发的产权证照来看.证照都是属于住宅用途的私有房屋所有权证。因此,费某的房屋性质应确认为住宅。至于费某提供的医疗机构执业许可证,只能证明原告被拆除的临街房屋曾用于营业,而对其房屋性质的确认不能起到证明作用。
分析
    本案争议的焦点是被拆迁房屋的用途,是住宅房还是营业房。房屋用途的认定,直接关系到房屋拆迁的补偿与安置问题。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,无论实行货币补偿还是产权调换,都需要对被拆迁房屋的价值进行市场评估.而房屋市场评估价格作出的依据之一就是房屋的用途,不同用途的房屋其价格也不同,通常位于相同地区的营业房的价值要高于住宅房。此外,《城市房屋拆迁管理条例》还规定.因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。因此,营业房的补偿价格要高于住宅房。在产权置换中,
被拆迁房是营业房的,还可以要求置换营业房。所以,在确定房屋拆迁补偿与安置措施前,首先确定被拆迁房屋的用途至关重要。对房屋用途的认定标准.是房产证还是被拆迁人提
供的营业执照呢?本案中,法院已将房产证记载的房屋用途作为认定标准。之所以不采信营业执照,说明房产证和营业执照在性质上有本质的区别.房产证是城市房屋管理部门依法向房屋所有权人核发的证明房屋所有权状况和房屋状况的凭证;而营业执照是国家工商管理机关依法向从事工商业的公民、法人和其他商事组织核发的证明其商事主体资格的凭证。取得营业执照的人可以依法在营业执照确定的营业范围内开展工商业活动。房产证证明的对象是房屋,而营业执照证明的对象是营业者。因此,法院在对房屋的用途时进行认定时,只能依据房产证表明的房屋用途认定,房产证上房屋用途的描述也是当事人在进行产权登记时的真实意思表示。现实生活中,很多人将其临街的住宅改造成营业用房出租或自营,在拆迁中又常常因为房屋用途的认定与拆迁人产生纠纷。避免此类纠纷的最好方式,就是产权人在改变房屋用途时,向房屋管理部门申请变更登记,将房证上的房屋用途变更为营业房屋。

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