商铺门面转让费的法律探析

作者：韩正元  

商铺门面转让费是一个普遍存在却一直未被学界和实务界专门关注的问题。由于主要依靠惯例或约定俗成，没有明确的法律规定，实践中发生很多涉及商铺门面转让费的纠纷，影响了经济活动的诚信和稳定.

转让费性质的厘定

商铺门面转让费是指承租人（或者门面所有人）将承租（或自己所有）的门面房转租（或出租）给他人，在租金之外收取一定数额的费用。一般认为，转让费是包含多种不同性质费用的复杂集合，但每一组成部分均有其相关的法律依据或合理性。⑴从法律角度看，转让费是对优先续租权的一种购买。物以稀为贵，门面是有限的，当前店主的承租期限届满时，如果他有优先续租权，后来者支付给他一笔摊位转让费，将他的优先续租权购买下来，这样在同等条件下，后来者就能在众多的竞争者中承租到自己想要的摊位。因此，转让费其实就是购买租赁优先权。⑵从经济学角度看，转让费是机遇加垄断产生的利润，即为机遇利润和垄断利润。一个成熟的市场均会产生可观的转让费，在市场初期优先拥有摊位的人，在以后的市场发展中，随着市场的成熟，以前的摊位就有转让费。前承租者从中赚取的是机遇利润和垄断利润，机遇为先，垄断其次。有机遇拥有摊位，而摊位的不可再生性产生垄断，使后来者不得不多掏几倍的价格。⑶转让费实际也包含了一定的品牌价值在里面。前业主租赁某个门面后，在这个门面上进行长期经营，他对该店面进行了装修投入，经营时又打下了良好的人脉基础。随着市场的成熟，该摊位产生了一种无形的商业价值，能给经营者带来可观的利润。另外，商铺的承租人在转让的过程中，其实是充当了中介的角色，转让费就类似于中介费。

转让费存在的问题

一是转让费越抬越高，没有规范。笔者在所居住的城市进行了一番调查，发现大多数商铺转租时都要收取数额不等的转让费，收取的理由五花八门。如解放南路一家面积约20平方米的餐饮店，月租金3500元，店主要3万元的转让费，理由是承租者要盘下店内的餐饮器具；淮海路一家15平方米左右的服装店，开出的转让费则为6万元；在火车站附近，一家打出出租信息的空门面，招租者也要象征性地收5000元的转让费，理由是该门面地理位置好。一般情况下，房东出租门面后，只管与承租人签租用合同，这为一些初期入驻的店家提供了商机，当承租者经营出现问题后，或为了偿还租金，或为捞上一把，就会在转让费上打主意，而门面多次转让后，转让费往往像滚雪球般越滚越大。二是出现了专业转让族，投机味道浓厚，加大了投资风险。一些房产中介或者个人看到这个行业有利可图，就专业干起了这个行当，自己租了门面不去经营，而是再高价转让出去，以期赚取差价。更有一些人利用转让骗钱，明明房子快到租期或要拆迁，但不告诉被转让人，导致继租者遭受损失。可见，高额的转让费阻挡了一部分创业初期资金并不宽裕人的创业计划，同时也阻碍了商铺门面的自由流通，不利于创造更高的价值。

转让费的法律规制

今年5月13日实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。”据此，转让费可以看作是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。但是必须警惕的是，在投资者逐利的过程中总免不了出现盲目追高的短视行为，适当的引导和必要的干预是不可或缺的。为此，笔者建议：一是在立法上对转让费虚高现象予以限制。承租人经出租人同意或者承租者有优先承租权的，将租赁物转租（转让）给第三人的，对承租人先期的投入可以向第三人收取一定的费用，除设备现价值之外的其他费用最高不得超出该租赁物同期一年租金总和的一倍。二是在审判实践中要认定转租合同是否有效，应适用合同法中关于合同转租的条款。如系双方真实意思表示，一般应认定合同有效，一方要求返还转让费的不予支持；如转让费超出了一年租金的一倍，可以认为显失公平，予以减少。

（作者单位：江苏省徐州市鼓楼区人民法院）