北京市通州区宋庄镇，因聚集着众多的艺术家而闻名。从1998年开始，12位艺术家，为了享受农村田园式的生活，分别购买了宋庄镇白庙村、辛店村、小堡村、大兴庄村等村的农民房屋，一般价格在5万元左右，这些艺术家们当时算是高价购买。

2006年9月开始，当地卖房的农民陆续起诉12名在宋庄购买其房屋的艺术家，突然提出要撤销协议、收回房子，并以此提起诉讼。

 

在这些案子中，所有原告都是宋庄的本地农民，所有被告都是外地来京在宋庄买了房屋的艺术家，所有案由都是原告要收回原来售出的房子。最后的判决都是，这些房屋买卖协议无效，判令宋庄镇农民向这些艺术家偿还购房款，这些艺术家则搬出房屋。

 

买房时，这些艺术家认为，他们买农民的房子，和村民之间的交易一样，付钱以后就永远属于自己，尽管只有买卖协议，没有产权证。但法院的判决给这些艺术家上了一课，也打碎了购买农民私有房屋的美梦。

 

“小产权房”与“大产权房”有何区别呢?小与大是两个相对的概念，所谓大产权房是由国家发给产权证的房屋。通常情况下，这样的房地产开发建设的一般程序是：开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定将土地出让金和使用税（费）上缴给国家，由国家给开发商发放土地使用证，等投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，可以申请房屋预售许可证，交房后可以申领房屋所有权证，这样的房屋称为大产权房屋。而所谓小产权房，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设。根据《土地管理法》的规定，只能在国有土地上进行房屋建设，因为小产权房占用的是农村集体土地，不允许向本集体经济组织以外的成员销售，它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，当然也不能上市交易，大部分小产权房没有房产证，有的“产权证”一般也是由乡镇政府自制颁发的，房管部门根本不承认。

 

那么既然小产权房有这些弊端，可为什么还如此有市场甚至在某种程度上还被人们所热捧。笔者认为，主要还是因为便宜。首先，集体所有土地上不需要缴纳类似土地使用权出让金，其中包括征收农民集体土地支付的征地费用，因而先省去了土地出让金这一项，单就此项费用就是一笔不小的支出；此外，由村集体经济组织牵头开发，也省去了开发商；而建筑商就是当地集体经济组织的成员；配套开发建设费用、应缴纳的税款也都大大节省。因而其开发成本相比真正的商品房成本要低很多。这就是“小产权房”市场价格低廉且有广阔市场的关键所在。

 

一些农村集体经济组织建成“小产权房”低价向城里人出售，从眼前看，确实让农民收益颇丰，但如果城里人都蜂拥去农村购房，农村集体经济组织有可能将更多耕地变成宅基地，建更多的“小产权房”出售。其后果很可能是，若干年之后，城里人侵占农民赖以生存的“生命线”，将农村变成城里人的“后花园”。一些城市郊区的农民将无田可种。

 

小产权房，最大问题是没有产权，不受法律的保护。如果农村集体经济组织要求收回房产或者因为政府规划，要求拆除“乡产权房”，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。购房人得不到法律支持和相应补偿已经令人损失巨大，更有甚者，卖房人还会因为涉及拆迁补偿等巨大经济利益的影响，起诉要求法院确认房屋买卖协议无效，这样一来，买房人不但损失巨大，还会摊上官司。的确，小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本的事实。而小产权房与商品房巨大的价格落差，造就了其广阔的市场需求，也是一个不争的事实。在现有的住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况下，小产权房的出现，应该说是具有一定合理性的。但是，基于上述小产权房的弊端，笔者建议现在想或即将有意购买小产权房的人还是要慎重为好，以免使自己的权益得不到法律的维护，自己的损失得不到相应的补偿。

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“画家村”房屋买卖纠纷落判终审依然判定买卖合同无效

 

    北京市通州区宋庄镇小堡村，因许多画家聚居在此周围而得名“画家村”。马海涛原系宋庄镇辛店村农民。李玉兰系城市居民，户籍地为河北省邯郸市。2002年7月1日，马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》，将诉争房屋及院落以4万5千元的价格卖与李玉兰。2006年2月份，马海涛夫妇要求确认购买合同无效。

 

    通州法院经审理认为，李玉兰系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。故判决一、李玉兰于本判决生效之日起九十日内将位于北京市通州区辛店村的北房三间、西厢房六间及院落腾退给马海涛；二、马海涛给付李玉兰补偿款93808元，于本判决生效之日起15日内执行清。判决后，李玉兰不服，提出上诉。

 

    二中院经审理认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。

 

    同时二中院亦在判决中指出，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。

 

                                                                                                                  周强