一、不可抗力的认定
我国《民法通则》第153条及《合同法》第117条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。某一情况是否属不可抗力，应从以下几个方面综合加以认定：
1、不可预见性。法律要求构成不可抗力的事件必须是有关当事人在订立合同时，对这个事件是否会发生是不可能预见到的。在正常情况下，对于一般合同当事人来说，判断其能否预见到某一事件的发生有两个不同的标准：一是客观标准，就是在某种具体情况下，一般理智正常的人能够预见到的，合同当事人就应预见到；如果对该种事件的预见需要有一定专门知识，那么只要具有这种专业知识的一般正常水平的人所能预见到的，则该合同的当事人就应该预见到。另一个标准是主观标准，就是在某种具体情况下，根据行为人的主观条件如年龄、智力发育状况、知识水平，教育和技术能力等来判断合同的当事人是否应该预见到。这两种标准，可以单独运用，但在多种情况下应结合使用。
2、不可避免性。合同生效后，当事人对可能出现的意外情况尽管采取了及时合理的措施，但客观上并不能阻止这一意外情况的发生，这就是不可避免性。如果一个事件的发生完全可以通过当事人及时合理的作为而避免，则该事件就不能认为是不可抗力。
3、不可克服性。不可克服性是指合同的当事人对于意外发生的某一个事件所造成的损失不能克服。如果某一事件造成的后果可以通过当事人的努力而得到克服，那么这个事件就不是不可抗力事件。
4、履行期间性。对某一个具体合同而言，构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，即合同的履行期间内发生的。如果一项事件发生在合同订立之前或履行之后，或在一方履行迟延而又经对方当事人同意时，则不能构成这个合同的不可抗力事件。
构成一项合同的不可抗力事件，必须同时具备上述四个要件，缺一不可。
二、不可抗力的分类
哪些事件属不可抗力，我国法律没有作出具体列举式的规定。理论界将其划分为三类：（1）自然灾害。尽管随着社会科学技术的进步，人类逐步提高对自然灾害的预见能力（如预测地震、台风），但是，人类仍无法抗拒它。而且在现实生活中，自然灾害严重影响着人们的生活和生产，阻碍着合同的履行。（2）政府行为。合同当事人往往很难预见政府的政策，法律或行政措施的变化，若当事人在合同签订之后，政府颁布新的政策、法律或采取新的行政措施，导致合同不能履行，应免除债务人不履行合同的责任。如政府干预、禁令、禁运等等。（3）社会异常事件。主要是指阻碍合同履行的一些偶发事件，如战争、罢工、骚乱等。
各国对不可抗力事件的规定，宽严不一。一般地说，将自然灾害、战争、严重的动乱和灾害性事故看成不可抗力事件是各国一致的，而对上述事件以外的人为障碍，如政府干预、不颁发许可证、计划变更、罢工、市场情况的剧烈变动，以及政府禁令、禁运行政行为等归入不可抗力事件则常引起争议。这种区别是由于各国法律传统、习惯和法律意识的不同而导致的。英美法系的各国一般将不可抗力条款称为“合同落空”条款，英国的法律和判例往往将下列情况作为“合同落空”处理：（1）标的物灭失；（2）属人合同的当事人死亡；（3）标的物不存在；（4）违法；（5）情况发生根本性变化；（6）政府实行封锁禁运和拒发进出口许可证。大陆法系一般将不可抗力条款归在“情势变迁条款不”之下。法国法院对以“情势变迁”为由要求免除履行义务的抗辩要求很严，一般不轻易接受。其判例认为，只有发生不可归咎于债务人的不可预知情况并使债务人在相当期间内不可能履行合同的障碍，才能解除债务人的履行义务。即使发生罢工、进出口限制、政府征用等意外事件，也要考虑具体的案情。
三、不可抗力的免责范围
我国《民法通则》第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任”。《合同法》第117条也规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。由于上述规定不够具体、明确，司法实践中一些地方对“免除责任”的范围作了扩大，从而损害了另一方当事人的合法权益。笔者认为，确定不可抗力的免责范围应从以下几个方面加以把握：
1、不可抗力免除的责任仅限于违约责任。不可抗力作为违约责任的法定免责条件，是现代各国法律的通例。例如《法国民法典》第1148条规定：“如债务人系因不可抗力或事变而未履行给付或作为债务，或违反约定从事禁止的行为时，不发生赔偿损害的责任”。因此，我们在界定“免除责任”的范围时也应作相类似的理解，不能任意扩大。譬如买卖合同中卖方收取定金后遭遇不可抗力，致合同不能履行，卖方可免除双倍返还定金的违约的责任，但不能扩大到卖方返还原定金的义务也可以一同免除。
2、不可抗力的法律后果不当然是全部免除违约责任。应视不可抗力的影响程度分别处理：如果不可抗力已使合同债务人的履行成为不可能，则应解除双方当事人的合同，并免除债务人的违约责任；如果不可抗力只造成合同债务人的履行部分不能，则应变更合同内容，免除违约方的部分违约责任；如果不可抗力仅造成债务人履行债务的暂时困难，则可要求债务人迟延履行，但免除迟延履行的违约责任。
3、遭受不可抗力的一方当事人怠于履行通知义务给对方造成损失的，仍应承担违约责任。我国合同法规定，遭受不可抗力的一方当事人应将不可抗力的事实及时通知对方当事人，并应提供有关机构关于不可抗力的有效证明。
下面是两个案例，大家参考：：
案情简介：2001年12月28日，唐峰与某房地产公司签订了《房地产预售合同》，合同约定所应于年2003年10月31日正式交房；并约定迟交楼违约金以实际已付房价款总额每日千分之一计算。但直到2004年12月1日，房地产公司才向唐峰发出“交房通知书”。
唐峰遂于2004年12月15日通过律师发《律师函》给房地产公司，要求房地产公司依约承担逾期交楼的违约责任，支付约定的违约金。而房地户公司称：该公司逾期交楼事出有因：(1)施工过程发现施工之前不知道的国防电缆经过，发现工地有未探明的软弱夹层延误工期；(2)连绵的雨天影响工期；(3)由于“国检”、“卫检”、“领导人来”等因素停工；(4)由于电力部门施工拖延而延误工期。因上述延期的时间总和已超过实际的逾期交楼时间，所以房地产公司应当免除全部的违约责任。
律师点评：本案涉及的主要法律问题是某房地产公司是否可以以不可抗力为由免除其逾期交楼的违约责任。因为《合同法》规定一般性的违约责任的免责事由是不可抗力，同时本案中当事人又没有约定其他的免责事由。
以下分别分析房产公司的主张是否能够构成不可抗力：
第一，“施工过程发现施工之前不知道的国防电施工过程发现施工之前不知道的国防电缆经过，发现良探明的软弱夹层延误工期。”这个原因发生在双方签订合同前，因日而不符合不可抗力的要件。施工地的地质情况属于房地产公司开工之前就应当自行调查了解的事项，房地产公司既然约定了确定的交楼日期，就不能以此作为免责事由。
第二，“连绵的雨丈影响工期”。这也不能作为不可抗力。因为要求该事件的发生必须是不可预见、不能克服的。天气状况同样是房地产开发商计算施工日期时必须事先考虑的因素。
第三，“由于“国检”、“卫检”、“领导人来”等因素停工“，这也不构成不可抗力。一般认为的构成不可抗力的社会事件应当是指战争、法律变动等等。至于一般的检查与视察即使对工程施工造成影响，通常也是可以弥补的，不至于直接导致工程施工超过工期。
第四，“由于电力部门施工拖延而延误工期”。这是房产公司与电力部门之间的法律关系，房地产公司可要求电力部门承担延误的过错责任，因此，该事件同样不构成免责事由。
案例二：
王女士于2001年1月与开发商签订了商品房买卖合同，该合同明确约定开发商交付房屋的时间为2001年5月1日。2001年5月1日，当王女士兴冲冲去接收新房时，却被售楼小姐告知，入住审批备案手续没办完，业主还不能入住。王女士问手续什么时候能办完，售楼小姐说很快。果然一个多月后，开发商就通知王女士收房了。收房时，王女士要求开发商支付逾期房违约金，开发商却以审批备案手续办不完为不可抗力的理由拒绝支付。而王女士却认为审批备案手续办完不属于不可抗力，开发商应当承担延期交房违约责任。双方为此争执不下，王女士于是将开发商告上了法庭。
法院经审理认为，审批备案手续的办理不属于法定不可抗力情形，开发商抗辩理由不成立。故判决开发商按合同约定向王女士支付逾期交房违约金。
律师提醒
不可抗力应具备四个要件：一是必须不能预见，即当事人无法知道事情要在何时何地发生，也无法知道其发生的情况如何；二是必须不能避免，即当事人尽管已采取种种措施，仍然不能避免事件的发生和阻挡该事件产生的后果；三是必须是不能克服，即事件发生后，当事人已经尽到最大努力仍然不能克服事件所造成的损害后果而使合同得以履行。如果能够预料而不采取措施的，不能认为是不可抗力；如果从当事人的实际情况看有能力避免或者克服而不采取措施的，也不认为是不可抗力；四是必须是客观情况，即外在于人的行为的客观情况。该客观情况必须发生在合同成立以后至合同不能履行以前，否则不能援引不可抗力条款。
律师点评
本案的判决符合我国《合同法》关于不可抗力的规定。根据《合同法》规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。例如，地震、水灾、风暴等自然现象和战争、政变等社会现象。《合同法》同时规定，当事人一方以不可抗力为免责抗辩理由时，应当在合理期限内向对方当事人提供发生不可抗力的证明。而本案中，开发商没有在合理期间内依法出具不可抗力证明，所以，法院支持了王女士的诉讼请求。
