容X诉XXX村委会宅基地房屋拆迁补偿案代理意见二

尊敬的审判长、审判员：

     关于容X诉xxx村委会宅基地房屋拆迁补偿一案，作为第三人的代理人，我已经在上次开庭时将代理意见阐述清楚的部分，现在不做赘述。：

     本次庭审，我将侧重第三人在离婚调解书中赠与女儿容X本人宅基地上房屋条款是无效条款进行论证

    （一）、被赠与人容X系城市户口，并非XXX村民。并不具备宅基地合同转让主体资格。

     1999年5月6日发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。如果非本村村民获得该房屋，应主体资格的变动，就会改变宅基地使用权的性质，因而不具有可交易性。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。

        此类合同购买主体必须是本村村民，除此以外合同无效。本案中，容x是城镇居民不具有xxx村民身份，赠与合同无效。

      （二）、该赠与合同未经村委会同意和政府审批，应为无效

    鉴于农村的宅基地所有权属于农村集体经济组织所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。建造在宅基地上的住房所有权的转让有可能转变宅基地集体经济组织成员共同所有的性质，可能影响农村集体经济组织对宅基地所有权的保有与行使。《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效。

    因此，转让农村住房或者宅基地使用权的，应当认定为无效。

    且房屋建造修缮均系第三人所为，谈不上对原告投入或对价的补偿，但考虑到当初第三人因为家庭困难难以支付原告赡养费故而同意将房屋居住权收益权等转让给原告，且原告系第三人之女，如果原告此时撤诉或者说可以调解解决此案的话，第三人考虑同意将房屋的补偿款相应份额赠与原告。如果原告不知足，第三人认为无效合同自始无效，将来被告支付原告补偿款后第三人亦不会给予原告任何补偿！

                                                              代理人:河北世纪联合律师事务所

                                                               赵丽娜律师

                                                               工作手机：13930139603

                                                                2010年X月c日

（本文系基于赵丽娜律师助理王海宁根据赵律师即兴发挥和口述整理而成，不通顺处见谅